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CABINET D'AVOCAT TOULOUSE
JORIS MORER
LE BLOG DU CABINET MORER :
VOS QUESTIONS DE DROIT PÉNAL, IMMOBILIER ET CIVIL
Chaque semaine, des personnes appellent le cabinet avec la même phrase : « je ne sais pas si c'est grave ». Une convocation reçue et dont on ignore la portée, un commandement de payer, un vice découvert après l'achat, une plainte classée sans suite.
Vous y trouverez plus de cent quarante articles, écrits par Maître Joris Morer, avocat au barreau de Toulouse. Ce blog existe pour répondre à ces questions avant que la situation ne dégénère : droit pénal et procédure pénale, garde à vue, aménagements de peine, droit immobilier et de la construction, droit locatif et copropriété, successions, et défense des victimes d'escroquerie.droit pénal et procédure pénale, garde à vue, aménagements de peine, droit immobilier et de la construction, droit locatif et copropriété, successions, et défense des victimes d'escroquerie. Beaucoup partent de dossiers réellement traités par le cabinet ou de décisions récentes, et tous sont mis à jour lorsque la loi change.
Utilisez les rubriques ci-dessous pour aller directement à votre sujet. Et si votre situation appelle une réponse dans les jours qui viennent (une audience fixée, un délai qui court), appelez plutôt le cabinet au 05 61 55 45 08 : ce sera plus rapide que de chercher.
Trouble anormal de voisinage : bruit, perte de soleil, vue, construction du voisin : quels recours, et quand le juge ordonne-t-il la démolition ?
Voisin bruyant, pompe à chaleur, chien, coq, maison qui cache le soleil, vue plongeante, chantier : ce que dit le code civil depuis la loi du 15 avril 2024 (article 1253, exception d'antériorité), les distances légales, les seuils de bruit, la tentative amiable obligatoire, la prescription de cinq ans, les montants accordés par les cours d'appel, et quand le juge ordonne, ou refuse, la démolition de la construction du voisin (Cour de cassation 2024-2026).
26 min de lecture
Fin de bail commercial : état des lieux de sortie, réparations et dépôt de garantie
Fin de bail commercial, côté preneur et côté bailleur : congé, état des lieux de sortie obligatoire, réparations locatives, vétusté et grosses réparations, aménagements, remise des clés, indemnité d'occupation. Depuis 2024, le bailleur doit prouver un préjudice réel ; depuis 2026, le dépôt de garantie est restitué sous trois mois et le nouveau propriétaire en répond.
23 min de lecture
Mon locataire commercial ne paie plus : commandement, clause résolutoire et délais depuis la loi de 2026
Loyer impayé en bail commercial, côté bailleur : décompte, commandement de payer visant la clause résolutoire, délai d'un mois, référé, expulsion, saisie conservatoire et caution du dirigeant. Depuis le 28 mai 2026, pas de délais pour le locataire sans reprise intégrale du loyer courant avant la première audience. Procédure collective et refus de renouvellement.
26 min de lecture
Comment bien rédiger un bail commercial ? Clause par clause, ce qu'il faut prévoir, ce qui est interdit, et pourquoi se faire accompagner
Durée, congé, indexation, dépôt de garantie, charges, destination, travaux, clause résolutoire, annexes : ce qu'un bail commercial doit prévoir, ce que la loi interdit, ce que la loi du 26 mai 2026 a changé, et pourquoi le faire relire par un avocat.
30 min de lecture
Logement indécent, insalubre ou classé G : quels recours pour le locataire ?
Humidité, chauffage défaillant, électricité vétuste, DPE en classe G : ce que le locataire peut obtenir (travaux, réduction du loyer, indemnisation), pourquoi il ne faut jamais cesser de payer seul, et la règle des trois ans fixée par la Cour de cassation en juin 2026.
19 min de lecture
L'assurance dommages-ouvrage : comment la déclarer, et que faire en cas de refus ?
Le calendrier impératif qui s'impose à l'assureur, ce qu'il faut mettre dans la déclaration de sinistre, la seule sanction disponible en cas de manquement, et le délai de deux ans à ne pas laisser passer.
12 min de lecture
Ma SCI peut-elle être entraînée dans la liquidation de ma société ?
Confusion des patrimoines, extension de procédure, insuffisance d'actif et caution disproportionnée : ce qui fait tomber la cloison entre la SCI et la société d'exploitation, et comment l'éviter.
10 min de lecture
Investissement locatif défiscalisé qui ne rapporte pas : quels recours contre le conseiller ?
Devoir d'information, dol, mise en garde du banquier, perte de chance et point de départ de la prescription : ce qui se plaide vraiment quand une opération de défiscalisation ne tient pas ses promesses.
11 min de lecture
Dégât des eaux en copropriété : qui doit payer ?
Partie commune ou partie privative, responsabilité de plein droit du syndicat, seuils de la convention IRSI et prescription biennale : ce qui décide réellement de la prise en charge.
10 min de lecture
Qui doit payer les réparations dans une location : locataire ou propriétaire ?
Le décret de 1987 fixe une liste limitative à la charge du locataire ; la vétusté, la malfaçon et le vice de construction renversent la charge. Ce qui décide vraiment les litiges.
10 min de lecture
Hypothèque judiciaire provisoire : la prendre, ou la faire lever
Un immeuble ne se saisit pas à titre conservatoire : il se marque. Comment prendre une hypothèque judiciaire provisoire, et comment en obtenir la mainlevée quand elle bloque une vente.
11 min de lecture
Le syndic n'a pas fait les travaux : puis-je le faire condamner ?
Un désordre affecte une partie commune et abîme votre appartement. Le syndic fait établir un devis, l'inscrit à l'ordre du jour, et puis plus rien. Les mois passent, les années aussi. Vous ne pouvez plus louer, plus vendre, parfois plus habiter. Le réflexe est de poursuivre le syndic. C'est lui l'interlocuteur, c'est lui qu'on paie, c'est à lui qu'on a écrit dix fois. Un arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 7 avril 2026 montre pourquoi ce réflexe conduit souvent à l'éch
13 min de lecture
J'ai réalisé les travaux moi-même : suis-je tenu de la garantie décennale en vendant ?
Vous avez agrandi, surélevé, refait la toiture ou repris la structure de votre maison de vos propres mains. Vous la vendez. Le notaire insère une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, et vous vous croyez couvert. Vous ne l'êtes pas. Et le risque n'est pas celui auquel vous pensez. La discussion sur les vices cachés, celle où le vendeur particulier qui a fait les travaux lui-même perd le bénéfice de la clause, est bien connue. Nous la traitons dans notre article
9 min de lecture
Comment obtenir les pénalités de retard en VEFA ?
Le promoteur vous annonce un report de six mois, puis de huit. Vous avez déjà versé une large part du prix selon l’échéancier, vous payez un loyer ailleurs, et votre déménagement est repoussé pour la troisième fois. Le retard de livraison est aujourd’hui le premier contentieux de l’immobilier neuf. Une précision essentielle avant tout : contrairement au contrat de construction de maison individuelle, la VEFA ne prévoit aucune pénalité légale obligatoire. Tout dépend donc de c
7 min de lecture
Comment enchérir lors d’une vente aux enchères judiciaire ?
Les ventes aux enchères judiciaires (saisies immobilières, licitations entre héritiers, liquidations) attirent de plus en plus d’acquéreurs, séduits par des mises à prix inférieures au marché. Mais on n’y achète pas comme dans une agence : vous ne pouvez pas enchérir vous-même. La loi impose que les enchères soient portées par un avocat inscrit au barreau du tribunal où se tient la vente, et vous devez lui remettre, avant l’audience, une garantie financière représentant 10 %
8 min de lecture
Comment se déroule une vente aux enchères d’un bien en indivision ?
Lorsque les héritiers ne parviennent pas à s’entendre sur le sort de la maison familiale, et qu’aucun partage amiable n’est possible, une issue s’impose : la licitation, c’est-à-dire la vente aux enchères du bien indivis ordonnée par le tribunal. Elle transforme la pierre en argent partageable et met fin définitivement à l’indivision. Mais c’est une procédure technique, qui emprunte de nombreuses règles à la saisie immobilière : cahier des conditions de vente, mise à prix, en
7 min de lecture
Que faire quand un héritier bloque la vente de la maison familiale ?
Article mis à jour le 27 août 2026 — loi n° 2026-248 du 7 avril 2026. La maison familiale est vide depuis des années. Les charges tombent chaque trimestre, le bien se dégrade, et pourtant la vente n’avance pas : l’un des héritiers refuse de signer, ne répond plus, ou fixe des conditions impossibles. Cette situation, source de conflits familiaux parfois interminables, a longtemps semblé sans issue : il suffisait d’un seul opposant pour tout paralyser. Ce n’est plus le cas. La
9 min de lecture
Un héritier peut-il occuper seul la maison familiale en indivision ?
Après un décès, il est fréquent qu'un des enfants continue d'habiter la maison familiale parce qu'il y vivait déjà, ou parce qu'il s'y installe. Pour les autres héritiers, la question se pose vite : est-ce légal ? A-t-il le droit d'occuper seul un bien qui appartient à tous ? La réponse est nuancée : oui, un héritier peut occuper le bien indivis, mais à deux conditions : respecter la destination du bien et, surtout, ne pas porter atteinte aux droits des autres. Et cette occup
7 min de lecture
L'acheteur d'un bien immobilier doit-il prendre son notaire en plus de celui du vendeur ?
Vous achetez un bien immobilier, et le vendeur vous annonce que « son » notaire s'occupera de tout. Faut-il l'accepter, ou désigner votre propre notaire ? Une idée reçue tenace freine beaucoup d'acheteurs : celle qu'un second notaire doublerait les frais. C'est faux. Prendre son propre notaire ne coûte rien de plus : les émoluments sont simplement partagés entre les deux études. Et cela vous offre un avantage précieux : un professionnel dont la mission est de défendre vos int
5 min de lecture
CCMI déguisé, chantier sans garantie de livraison : peut-on porter plainte au pénal contre le constructeur ?
Vous avez confié la construction de votre maison à un professionnel qui vous a fait signer un contrat d'« assistance à maîtrise d'ouvrage » ou de simple « maîtrise d'œuvre ». Le chantier a dérapé : malfaçons, retards interminables, factures incohérentes, attestations d'assurance introuvables parfois jusqu'à l'abandon pur et simple. Ce que beaucoup de maîtres d'ouvrage ignorent : ces montages ne relèvent pas seulement du contentieux civil. Le Code de la construction et de l'ha
7 min de lecture
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