Votre contrat prévoit-il une clause de pénalités ?

C’est la question déterminante, car deux régimes très différents s’appliquent.

La clause de pénalités peut-elle être révisée ?

Oui, dans les deux sens. Le juge dispose du pouvoir de modérer ou d’augmenter une pénalité manifestement excessive ou dérisoire (article 1231-5 du Code civil). Une clause fixant une indemnité symbolique, très inférieure au préjudice réel des acquéreurs, peut donc être révisée à la hausse. Un argument à ne pas négliger lorsque la clause contractuelle est peu protectrice.

Quels préjudices peut-on faire indemniser ?

Au-delà des pénalités contractuelles, plusieurs postes de préjudice sont indemnisables : • les loyers payés pendant la période de retard, ou le surcoût lié à une prolongation de bail ; • les frais d’hébergement provisoire, de garde-meuble et de double déménagement ; • les intérêts intercalaires du prêt immobilier supportés plus longtemps que prévu ; • la perte de loyers en cas d’investissement locatif ; • la perte d’avantage fiscal lorsque le dispositif de défiscalisation est compromis par le retard ; • le préjudice de jouissance et le préjudice moral, appréciés au cas par cas.

Peut-on refuser de payer les appels de fonds ?

C’est une tentation fréquente et une décision à ne prendre qu’avec précaution. L’exception d’inexécution (articles 1219 et 1220 du Code civil) permet en principe de suspendre l’exécution de son obligation lorsque l’autre partie n’exécute pas la sienne. Mais en VEFA, les appels de fonds sont liés à l’avancement des travaux, non à la date de livraison : refuser de payer un appel de fonds correspondant à un stade réellement atteint expose à des pénalités de retard de paiement, voire à la résolution du contrat à vos torts.

Le retard peut-il justifier l’annulation de la vente ?

Oui, mais uniquement en cas de retard d’une particulière gravité. La résolution du contrat peut être demandée sur le fondement de l’article 1224 du Code civil lorsque l’inexécution est suffisamment grave : un retard de plusieurs années, un chantier à l’arrêt, ou l’impossibilité manifeste d’achever. Elle entraîne la restitution des sommes versées, éventuellement assortie de dommages et intérêts. C’est une solution radicale, à évaluer au regard de l’évolution du marché et de votre projet.

Quel est le délai pour agir ?

L’action en responsabilité contractuelle contre le promoteur se prescrit par cinq ans à compter de la date de livraison prévue au contrat (article 2224 du Code civil). Ce délai peut être interrompu par une mise en demeure suivie d’une action, une demande d’expertise en référé ou la saisine du tribunal. Ne laissez pas s’écouler des années de négociations infructueuses sans acte interruptif.

Comment obtenir les pénalités de retard en VEFA ?

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CABINET D'AVOCAT TOULOUSE
JORIS MORER

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