CABINET D'AVOCAT TOULOUSE
JORIS MORER
Droit de la construction Toulouse
Le droit de la construction régit les règles relatives à la construction des édifices et bâtiments de tous types et tous usages. Il traite de la vie des chantiers, de manière générale, du contrat initial de construction jusqu'à ce que l'on appelle la réception des travaux, et au delà.
Il tente ainsi de régir au sein du marché immobilier particulièrement dense les interventions liées aux biens immobiliers afin d'éviter des litiges.
Avant l'achèvement
de l'ouvrage
Faire construire nécessite de vérifier de très nombreuses règles allant de la préemption, du permis de construire jusqu'à l'intervention des multiples entreprises. Chaque étape est strictement encadrée afin d'éviter tout débordement qui peut engendrée des conséquences importantes.
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) doit toujours être respecté et c'est pourquoi chaque permis de construire doit être étudié, analysé et éventuellement contesté par le biais d'un recours gracieux ou contentieux devant le Tribunal Administratif. Une nouvelle construction peut en effet avoir des conséquences préjudiciables pour le voisinage et en ce qui concerne le droit de l'environnement qui doivent être réparées. Les chantiers peuvent également engendrer des nuisances qui peuvent être anticipées grâce à des procédure d'urgence devant le Tribunal Judiciaire.
L'intervention de sociétés spécialisées dans les Bâtiments Travaux Publics (BTP) remportant des marchés publics peut également causer des dommages donnant lieu à une procédure contentieuse aux fins de voir solliciter des dommages et intérêts.
Dans cette matière, le Code de l'Urbanisme et le Code de la Construction et de l'Habitation s'appliquent
Il convient dans tous les cas de tenter en amont une phase amiable qui peut permettre une résolution plus rapide et plus efficace du litige.
Les rapports entre fonds voisins peuvent également être source de litige, que ce soit pour des questions de bornage qui peuvent nécessiter l'intervention de techniciens ou des analyses de document afin de déterminer l'existence de servitude. La mitoyenneté de murs entraîne également l'application de dispositions particulières.
Le contrat de construction de maisons individuelles est protecteur pour l'acheteur qui doit néanmoins connaître les droits dont il bénéficie. Le Cabinet intervient pour apporter une analyse qui peut être transmise avant la signature de tout contrat.
Une fois ces vérifications effectuées, la construction peut débuter et implique l'intervention de nombreux professionnels, de la maîtrise d'oeuvre aux entrepreneurs, qu'ils interviennent eux-mêmes ou par le biais de sous-traitant.
Dans toutes les hypothèses, aucun contrat ne doit être signé par l'acquéreur sans vérification et discussion, même en ce qui concerne les contrats de construction et vente en l'état futur d'achèvement (VEFA).
La vente d'immeuble et plus généralement les transactions immobilières sont régis par un ensemble de règles permettant d'éviter les litiges. Les contestations peuvent en effet apparaître à tous les stades.
Le Cabinet est compétent dans cette matière et vous accompagne que vous soyez un particulier ou un professionnel de l'immobilier afin de vérifier notamment la rédaction des contrats liés à votre acquisition.
Après l'achèvement
de l'ouvrage
L'achèvement de l'ouvrage implique d'étudier la question de la responsabilité des constructeurs et des assurances qui sont réglementées par les articles 1792 et suivant du Code civil et L 241-1 et suivant du Code des assurances.
La responsabilité encourue par les constructeurs, et plus généralement par les personnes qui concourent à l'opération de construction résulte principalement du contrat.
La réception de l'ouvrage, qui peut être expresse, tacite ou judiciaire, est une condition nécessaire à la mise en œuvre des garanties et de la couverture de l'assurance obligatoire. Qu'elle soit prononcée avec ou sans réserve, elle sert de point de départ aux délais de garantie. Le dispositif relatif à ces garanties est d'ordre public : aucune clause contractuelle ne peut les écarter.
Le maitre de l'ouvrage bénéficiera ainsi de plusieurs assurances constructions, à savoir la garantie décennale, soit pendant dix ans, de la garantie biennale dite de bon fonctionnement et garantie de parfait achèvement qui dure une année.
Il conviendra également de prévoir en amont une assurance dommages-ouvrage qui aura la charge de préfinancer, sans recherche de responsabilité, les travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale des constructeurs.
La responsabilité contractuelle des promoteurs peut résulter du retard dans l'exécution des travaux et la livraison de l'ouvrage. Elle peut également se traduire par des dommages causés par l'ouvrage à la personne ou aux biens. C'est le problème de l'obligation de sécurité dans le contrat de construction et des dégâts aux existants.
Le nouvel acquéreur peut également découvrir l'existence de vices cachés ce qui nécessite une action rapide. En effet, son action pourra être déclarée comme prescrite ou forclose pour cause de tardiveté.
Enfin, un tiers pourra également engager la responsabilité d'un professionnel s'il subi un dommage sur le fondement de la responsabilité délictuelle comme prévu par les articles 1240 et suivant du Code Civil.
Une expertise judiciaire pourra être sollicitée par le maître de l'ouvrage en assignant l'ensemble des intervenants, artisans, maître d'oeuvre et tout autre personne ayant participé directement ou indirectement au chantier. L'expert, technicien objectif, pourra constater l'existence de désordres, de vices et de troubles anormaux afférents à la construction qu'il détaillera dans son rapport.
Son analyse sera complète, de la simple détérioration, fissure, à la solidité même de l'ouvrage. Il pourra d'ailleurs solliciter l'intervention de technicien supplémentaire s'il l'estime nécessaire.
Les responsabilités pourront alors être établies après l'organisation d'une ou plusieurs réunions contradictoires. Chacun s'y présente avec son avocat et tout technicien supplémentaire.
Dans tous les cas, il sera nécessaire de prouver la faute grâce à l'intervention d'un expert qui peut être sollicité en justice par le biais d'un référé. Des opérations d'expertise sont alors organisées et aboutissent sur la production d'un rapport. C'est ce document qui permettra de résoudre la situation, à l'amiable ou de nouveau devant un magistrat.
Nos articles sur le droit de la construction
Le cabinet publie régulièrement des articles de fond sur les litiges de chantier et les garanties de construction. Ils sont classés ci-dessous par thème.
La réception des travaux et les réserves
La réception est le pivot de tout le droit de la construction : c'est elle qui fait courir les garanties et qui fige ce que vous pouvez encore reprocher au constructeur.
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Qu'est-ce que la réception des travaux et pourquoi est-elle si importante ?
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Est-ce un risque de réserver un désordre relevant de la garantie décennale ?
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Puis-je agir en garantie décennale alors que les désordres ont été réservés à la réception ?
Les garanties légales
Décennale, biennale, parfait achèvement : trois régimes distincts, trois délais et trois périmètres qu'il faut savoir distinguer avant d'agir.
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Quelle est la différence entre garantie décennale, biennale et de parfait achèvement ?
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Qu'est-ce que la garantie de bon fonctionnement (biennale) ?
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J'ai réalisé les travaux moi-même : suis-je tenu de la garantie décennale en vendant ?
L'assurance du chantier
L'assurance conditionne souvent le sort réel du litige : sans assureur solvable en face, la meilleure des garanties reste théorique.
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L'assurance dommages-ouvrage : comment la déclarer, et que faire en cas de refus ?
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CCMI déguisé, chantier sans garantie de livraison : peut-on porter plainte au pénal ?
Quand le chantier tourne mal
Malfaçons, abandon, retard de livraison : les trois situations qui amènent le plus souvent un maître d'ouvrage à consulter.
L'expertise judiciaire
Presque tous les litiges techniques passent par un expert. Comment l'obtenir, et ce qu'il reste possible de faire lorsque son rapport vous est défavorable.
Démarchage et rénovation énergétique
Les travaux vendus à domicile obéissent à des règles propres, qui offrent des moyens de nullité que le droit commun de la construction ne donne pas.
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Arnaque à la rénovation énergétique : quels recours après un démarchage abusif ?
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Panneaux photovoltaïques défectueux : contre qui se retourner ?
Une question qui ne figure pas dans cette liste ? Le cabinet reçoit sur rendez-vous, au 22 rue Sainte-Anne à Toulouse, et répond aux demandes adressées par le formulaire de contact.
