Comment bien rédiger un bail commercial ? Clause par clause, ce qu'il faut prévoir, ce qui est interdit, et pourquoi se faire accompagner
Dernière mise à jour : il y a 8 heures
Vous avez trouvé le local, ou le locataire. L'agence vous a transmis un modèle de bail de trente pages, ou vous en avez téléchargé un, et la signature est prévue dans quinze jours. Vous relisez les clauses sur le loyer, les charges, les travaux, la durée, et chacune vous paraît à la fois évidente et obscure. Que peut-on vraiment écrire dans un bail commercial ? Qu'est-ce qui est imposé par la loi, qu'est-ce qui se négocie, et qu'est-ce qui, si on l'écrit quand même, ne vaudra rien ?
Un bail commercial engage pour neuf ans au moins, se renouvelle, et règle pendant tout ce temps qui paie quoi, qui répare quoi, et à quel prix. Le statut des baux commerciaux, inscrit dans le code de commerce, encadre ce contrat plus étroitement qu'on ne l'imagine : une partie de ses règles est d'ordre public, et les clauses qui y contreviennent sont réputées non écrites, parfois des années après la signature, avec restitution à la clé. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique vient d'ailleurs d'en modifier plusieurs points, sur le loyer, le dépôt de garantie, la clause résolutoire et le droit de préférence du locataire. Cet article passe en revue, clause par clause, ce qu'un bailleur et un preneur doivent prévoir, ce qui est interdit, et ce que la jurisprudence récente a fixé ; il explique ensuite pourquoi, pour un contrat de cette durée, la relecture par un avocat n'est pas un luxe.
La réponse courte
Un bon bail commercial tient en huit décisions. Vérifier que l'on relève bien du statut, et choisir entre bail de neuf ans et bail dérogatoire de trois ans au plus. Écrire une durée et des conditions de sortie conformes à la loi, qui garantit au locataire le congé triennal et le renouvellement. Fixer un loyer et une clause d'indexation sans distorsion ni variation à la hausse seulement, en sachant que le preneur peut désormais exiger un paiement mensuel. Limiter le dépôt de garantie et les autres garanties à un trimestre de loyer pour les locaux de commerce et de prestations de services commerciales ou artisanales. Dresser un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et travaux, en respectant la liste de ce qui ne peut jamais être mis à la charge du locataire. Rédiger une destination précise. Prévoir une clause résolutoire qui désigne clairement les obligations qu'elle sanctionne. Annexer l'état des lieux, l'état des risques, le diagnostic de performance énergétique et, selon la surface, l'annexe environnementale. Le reste, cession, sous-location, travaux, droit de préférence, se négocie à l'intérieur des limites que fixent les textes.
D'abord : êtes-vous bien dans un bail commercial ?
Le statut s'applique « aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises ». Il faut donc un local, un fonds exploité, et un preneur immatriculé. Un bail consenti à une société holding ou à une SCI qui n'exploite rien, un local loué à un professionnel libéral, un terrain nu sans construction autorisée relèvent d'autres régimes, ou du droit commun du louage. La première question à se poser n'est pas quel modèle utiliser mais quel contrat suis-je en train de conclure.
Une alternative existe au moment de l'entrée dans les lieux : le bail dérogatoire, souvent appelé bail de courte durée. « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. » Il permet de tester une activité ou un emplacement sans s'engager neuf ans, mais il obéit à des règles strictes : trois ans au plus, tous baux successifs confondus ; un état des lieux obligatoire à l'entrée et à la sortie ; et surtout un basculement automatique dans le statut si le preneur reste dans les lieux, et y est laissé, un mois après le terme, ou si les parties concluent un nouveau bail pour le même local. La Cour de cassation a jugé en juin 2025 que l'action tendant à faire constater ce bail statutaire né du maintien en possession n'est pas soumise à la prescription de deux ans. Un bailleur qui laisse courir un bail dérogatoire se retrouve donc, sans l'avoir voulu, lié par un bail de neuf ans.
La durée et les conditions de sortie
« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. » Le fameux trois-six-neuf n'est pas une durée de trois ans renouvelable : c'est un bail de neuf ans que le locataire, et lui seul en principe, peut quitter tous les trois ans. « Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. » Le bailleur, lui, ne dispose de cette faculté que dans des cas limités, pour construire, reconstruire ou surélever notamment.
Peut-on supprimer la faculté de résiliation triennale du preneur ? Seulement dans les cas que la loi énumère : « Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires. » Pour une boutique ou un restaurant loués neuf ans, une clause de renonciation à la résiliation triennale est réputée non écrite, et le locataire pourra partir au bout de trois ans quoi qu'en dise le contrat. C'est l'une des raisons pour lesquelles certains bailleurs proposent des baux de dix ans : la durée supérieure à neuf ans permet d'écarter la faculté triennale, mais elle a une contrepartie : le loyer du bail renouvelé n'est plus plafonné, ce que le preneur doit mesurer avant d'accepter.
La forme du congé mérite une attention particulière, car l'erreur est fréquente et coûteuse. Le congé triennal du preneur peut être donné par lettre recommandée. Mais, pour les autres congés, le texte est impératif : « Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. » Un bailleur qui notifie son congé par lettre recommandée s'expose à sa nullité. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail écrit se prolonge tacitement, le congé devant alors être donné six mois à l'avance pour le dernier jour du trimestre civil ; et, dès que cette prolongation porte la durée totale du bail au-delà de douze ans, le loyer du bail renouvelé échappe au plafonnement. La clause de durée doit donc être pensée avec la clause de renouvellement, et non isolément.
Enfin, le bail ne peut pas organiser la fin du droit au renouvellement. « Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre » et aux principales dispositions protectrices du statut. Le bailleur qui refuse le renouvellement doit, sauf exceptions, « payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement », qui comprend notamment la valeur du fonds. Aucune clause ne peut y renoncer par avance.
Le loyer : fixation, indexation, révision, paiement
Le loyer initial est libre. C'est son évolution qui est encadrée, et c'est là que se nichent les clauses les plus dangereuses.
L'indexation. La plupart des baux prévoient une clause d'échelle mobile faisant varier le loyer chaque année selon un indice. Pour les commerces, l'indice de référence est l'indice des loyers commerciaux ; pour les bureaux et les professions libérales, l'indice des loyers des activités tertiaires. Le code monétaire et financier impose une symétrie que beaucoup de modèles ignorent : « Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. » Concrètement, l'indice de base doit être celui du même trimestre que l'indice de comparaison, un an plus tôt, et il faut éviter tout décalage entre la période de variation de l'indice et la période de révision. Une clause mal calée crée une distorsion, et la stipulation fautive est réputée non écrite.
La clause la plus fréquemment sanctionnée est celle qui prévoit que l'indexation ne joue qu'à la hausse. La Cour de cassation l'a répété de 2022 à 2025 : une telle stipulation est réputée non écrite. Elle a précisé en janvier 2025 que le locataire peut alors réclamer la restitution des sommes versées en trop, calculées sur la base du loyer qui aurait été dû sans la stipulation réputée non écrite. L'action en répétition de l'indu se prescrit par cinq ans ; l'action tendant à faire réputer la clause non écrite est, elle, imprescriptible. Elle a aussi, en mai et juin 2025, cantonné la sanction à la seule stipulation prohibée : le reste de la clause survit, sauf indivisibilité véritable ; en décembre 2025, elle a ajouté que le caractère essentiel de la clause pour les parties ne suffit pas à caractériser cette indivisibilité. Un bailleur qui a laissé une telle clause dans son modèle s'expose donc à rembourser plusieurs années d'indexation.
La loi de mai 2026 a ouvert une possibilité nouvelle : « Par dérogation à l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d'encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du présent code. » Une clause « tunnel » encadrant la variation annuelle, par exemple à 3 % dans les deux sens, est désormais admise dans les baux de locaux à usage commercial, pour l'indice des loyers commerciaux seulement et pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026. Le texte est rédigé par référence à la révision légale ; sa portée exacte à l'égard de la clause d'indexation annuelle sera précisée par la pratique. Un plafond à la hausse seul reste interdit.
La révision légale. Indépendamment de la clause d'indexation, chaque partie peut demander la révision du loyer tous les trois ans : « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. » Cette révision est plafonnée à la variation de l'indice, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Et, lorsque le bail comporte une clause d'échelle mobile, une révision peut être demandée « chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ». Cette règle est d'ordre public ; le bail ne peut l'écarter.
Le renouvellement. Le loyer du bail renouvelé « doit correspondre à la valeur locative », mais, pour un bail de neuf ans, sa variation ne peut en principe excéder celle de l'indice depuis la fixation initiale : c'est le plafonnement. Il saute dans trois cas que le rédacteur doit avoir en tête : un bail d'une durée supérieure à neuf ans, une tacite prolongation portant la durée au-delà de douze ans, ou une modification notable des caractéristiques du local, de la destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité. En cas de modification notable ou de bail d'une durée supérieure à neuf ans, l'augmentation est lissée : elle « ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente » ; le texte ne prévoit pas ce lissage lorsque le déplafonnement résulte de la prolongation au-delà de douze ans. Toute modification, en cours de bail, des obligations du preneur ou de la destination peut ainsi justifier un déplafonnement au renouvellement ; et les clauses d'origine pèsent, elles, sur la valeur locative que le juge retiendra.
Le loyer variable. Dans les centres commerciaux et certaines activités, le loyer comporte une part fixe et une part indexée sur le chiffre d'affaires. La Cour de cassation a jugé en juin 2026 que la fixation de la part fixe au renouvellement est régie par la convention des parties, et que le juge des loyers ne peut intervenir que si elles l'ont expressément voulu. Une clause de loyer binaire doit donc dire ce qu'il adviendra de chacune de ses composantes au renouvellement, et définir précisément l'assiette du chiffre d'affaires et ses modalités de contrôle.
Le paiement. La clause de paiement trimestriel d'avance, quasi universelle dans les modèles, a perdu une partie de sa force depuis le 28 mai 2026 : « Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d'un local destiné à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l'absence d'arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n'ont pas fait l'objet d'une contestation préalable. » La demande prend effet à l'échéance suivante. Cette règle s'applique aux baux en cours, et la clause qui y ferait échec est réputée non écrite. Un bail bien rédigé en 2026 prévoit directement les modalités d'un paiement mensuel, prélèvement compris.
Lorsque le loyer du bail renouvelé ou révisé ne peut être fixé à l'amiable, le juge des loyers commerciaux est saisi selon une procédure particulière, sur mémoires, chaque partie devant notifier son mémoire à l'autre avant la saisine. Un décret du 27 juillet 2026, applicable depuis le 1er octobre 2026 y compris aux procédures en cours, simplifie la suite : une fois le juge saisi, les mémoires sont notifiés selon les règles des notifications entre avocats, c'est-à-dire par voie électronique, et seul le défendeur qui n'a pas constitué avocat doit encore se voir signifier le mémoire par commissaire de justice. Le mémoire préalable à la saisine, lui, reste soumis aux formes antérieures. Le calendrier de cette procédure se prépare dès la rédaction du bail, en fixant clairement les modalités de révision et de renouvellement.
Le dépôt de garantie et les autres garanties
C'est l'un des changements les plus concrets de la loi de mai 2026. Pour les locaux de commerce et de prestations de services, « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d'un local mentionné à l'article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre. Il en va de même s'agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d'assurer la bonne exécution du contrat de bail. » Le plafond d'un trimestre s'applique à l'ensemble des garanties, dépôt de garantie, cautionnement du dirigeant et garantie bancaire compris, pour les baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi, le 26 mai 2026. Les dépôts de six mois de loyer, courants jusque-là, ne sont plus possibles pour ces locaux ; les locaux qui ne relèvent pas de ces activités, bureaux notamment, ne sont pas concernés.
Deux autres règles nouvelles. En cas de vente, ou plus largement de mutation de l'immeuble intervenant à compter du 26 août 2026, l'obligation de restituer le dépôt passe au nouveau bailleur, et les autres garanties deviennent caduques de plein droit, l'ancien bailleur devant procéder aux mainlevées dans les six mois. Et à la fin du bail, le dépôt est restitué « dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés », déduction faite des sommes restant dues et justifiées ; cette règle s'applique aussi aux baux en cours, pour toute remise des clés intervenant à compter du 26 août 2026. Le bail doit organiser cette remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée, car c'est elle qui fait courir le délai.
Les charges, les impôts et les travaux : l'inventaire et la liste interdite
Depuis 2014, le bail ne peut plus se contenter d'une formule générale renvoyant au preneur toutes les charges. « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. » Cet inventaire est complété par un état récapitulatif annuel, communiqué au plus tard le 30 septembre de l'année suivante, ou, en copropriété, dans les trois mois de la reddition des charges, et par un état prévisionnel et un état récapitulatif des travaux, lors de la conclusion du bail puis tous les trois ans. La Cour de cassation a jugé en janvier 2026 que le bailleur doit justifier de l'existence et du montant des charges qu'il réclame, et adresser au locataire les justificatifs demandés, non simplement les tenir à sa disposition.
Le décret d'application fixe une liste de ce qui ne peut jamais être imputé au locataire, quelle que soit la rédaction du bail :
Ce qui ne peut pas être mis à la charge du locataire | Ce qui peut l'être, par clause expresse |
Les grosses réparations de l'article 606 du code civil, « des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières », et les honoraires liés à ces travaux | Les réparations d'entretien et les réparations locatives, selon la répartition convenue |
Les travaux de vétusté ou de mise en conformité, lorsqu'ils relèvent des grosses réparations | Les travaux d'entretien et de mise en conformité qui ne relèvent pas des grosses réparations |
Les impôts dont le bailleur est le redevable légal, notamment la contribution économique territoriale | La taxe foncière, les taxes additionnelles, et les impôts et redevances liés à l'usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie |
Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers | Les autres charges de l'immeuble, dès lors qu'elles figurent dans l'inventaire |
Dans un ensemble immobilier, les charges et travaux relatifs aux locaux vacants ou imputables à d'autres locataires | Une quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation, répartie selon la surface, avec pondération convenue et portée à la connaissance des locataires |
Deux précisions commandent la rédaction. La taxe foncière est transférable au locataire, mais seulement par une clause expresse : la cour d'appel de Paris a jugé à deux reprises en 2025 qu'elle ne se dissimule pas dans une formule générale sur les « charges », et que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, distincte, appelle une stipulation propre ; d'autres juridictions ont statué dans le même sens en 2026. Et ce transfert n'est pas neutre : la Cour de cassation a retenu en janvier 2026 qu'il constitue un facteur de diminution de la valeur locative, dont le juge tiendra compte au renouvellement. Un bailleur qui charge le preneur de tout doit savoir qu'il en paiera une partie en loyer.
La destination des lieux
La clause de destination définit ce que le locataire a le droit de faire dans les lieux, et elle engage pour toute la durée du bail. Trop étroite, elle enferme le preneur et l'oblige, pour évoluer, à passer par la procédure de déspécialisation ; trop large, « tous commerces » par exemple, elle prive le bailleur de tout contrôle et relève la valeur locative, donc le loyer de renouvellement. La loi tempère la rigueur d'une destination précise : « Le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. » Il doit en informer le bailleur, qui dispose de deux mois pour contester le caractère connexe ou complémentaire, à peine de déchéance. Un changement d'activité complet suppose en revanche l'autorisation du bailleur, ou du juge, et peut donner lieu à une indemnité et à une modification du loyer.
La jurisprudence rappelle que la tolérance ne vaut pas accord. En avril 2025, la Cour de cassation a confirmé la résiliation d'un bail dont le locataire, autorisé à vendre et exposer des véhicules, avait ajouté la réparation et la vente de pièces détachées : le silence du bailleur, pourtant informé, ne caractérisait pas une renonciation à ses droits. Le preneur qui veut faire évoluer son activité doit donc le formaliser, et le bailleur qui veut l'empêcher doit s'y opposer sans équivoque.
Travaux, entretien et obligation de délivrance
Le code civil pose les obligations de base. Le bailleur est tenu « De délivrer au preneur la chose louée », « D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée » et « D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Il « est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Le bail commercial aménage largement ces règles : il est fréquent que le preneur prenne les lieux en l'état, assume l'entretien et les réparations, et réalise à ses frais les travaux d'aménagement. Mais deux limites subsistent. Les grosses réparations de l'article 606 ne peuvent pas lui être imputées, même par une clause qui le dit expressément. Et l'obligation de délivrance subsiste quoi qu'en dise le bail. La Cour de cassation a jugé en mars 2026 qu'elle est exigible pendant toute la durée du bail : l'action du locataire en exécution forcée n'est donc pas prescrite tant que le manquement persiste. Le même jour, elle a retenu que le locataire poursuivi en résiliation pour impayé peut invoquer l'exception d'inexécution tirée d'un manquement du bailleur à cette obligation, que le juge doit alors examiner, même si le locataire n'a pas demandé de délais dans le mois du commandement.
Le rédacteur doit donc décrire les lieux et leur conformité à la destination convenue, préciser qui réalise et qui finance les travaux de mise en conformité, prévoir le sort des aménagements du preneur en fin de bail, accession ou remise en état, et distinguer l'entretien courant, les réparations locatives, les réparations d'entretien et les grosses réparations.
Le sort des travaux du preneur en fin de bail mérite une clause explicite, car le silence du contrat renvoie au code civil, et le résultat surprend souvent les deux parties. Sans clause d'accession, le preneur reste propriétaire de ses constructions pendant le bail, et c'est seulement à son expiration que le bailleur « a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever ». S'il les conserve, il doit indemniser le preneur, à son choix, « soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement ». Mais ce régime ne vise que les plantations, constructions et ouvrages nouveaux. La Cour de cassation a récemment refusé toute indemnité à un locataire qui avait remplacé des verrières par des murs en dur, les juges du fond ayant souverainement retenu qu'il s'était borné à réaménager des ouvrages existants, quand bien même ces travaux auraient permis au bailleur de relouer plus facilement. La clause d'accession habituelle, qui fait acquérir au bailleur sans indemnité, en fin de bail, tous les travaux, embellissements et installations du preneur, évite ce débat ; le preneur qui investit lourdement dans les lieux a intérêt à négocier l'inverse, ou au moins une indemnisation en cas de départ anticipé.
L'état des lieux
Il est obligatoire : « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. » À défaut d'accord, il est dressé par commissaire de justice, à frais partagés. La sanction vise le bailleur négligent : « Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil », c'est-à-dire la présomption que le preneur a reçu les lieux en bon état de réparations locatives. Sans état des lieux d'entrée, le bailleur aura le plus grand mal à obtenir une remise en état à la sortie. Avec un état des lieux, le preneur « doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». La clause de restitution « en parfait état » doit donc être articulée avec la vétusté, faute de quoi elle sera discutée.
La restitution en mauvais état n'ouvre pas pour autant un droit automatique au coût des travaux. La Cour de cassation l'a posé par trois arrêts de juin 2024 et l'a confirmé en mai 2025 : le locataire qui rend les lieux dans un état non conforme à ses obligations commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice qui en résulte pour le bailleur ; ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état, sans que l'indemnisation soit subordonnée à l'exécution des travaux, mais il s'apprécie au jour où le juge statue, en tenant compte de ce qu'est devenu le local depuis sa libération. Un bailleur qui réclamait le coût de remplacement d'une pompe à chaleur dégradée, puis avait vendu l'immeuble sans la remplacer, a ainsi vu cassée la condamnation prononcée contre son locataire, les juges n'ayant pas constaté qu'un préjudice résultait de la faute de celui-ci ; il en va de même lorsque le local est démoli, ou reloué en l'état sans perte de loyer. Le bailleur qui entend se faire indemniser doit donc, dès la sortie, faire constater et chiffrer les dégradations, puis établir sa perte réelle : travaux réalisés ou devis sérieux, loyers perdus pendant leur durée, ou moins-value subie à la revente. Le preneur assigné, lui, a tout intérêt à s'enquérir du sort du local.
Cession, sous-location et garantie du cédant
Le bail peut encadrer la cession, mais pas l'interdire au successeur : « Sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ». Il peut en revanche, selon une pratique constante, encadrer la cession : interdiction de céder le droit au bail seul, hors fonds, agrément du bailleur ou intervention à l'acte, garantie solidaire du cédant. Cette garantie est bornée depuis 2014 : le bailleur « ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail », et il doit informer le cédant « de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée ». La Cour de cassation a jugé en novembre 2025 que le cédant garant peut se prévaloir de la transaction conclue entre le bailleur et le cessionnaire lorsqu'elle lui procure un avantage.
La sous-location suit la logique inverse : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. » Si le bail l'autorise, le bailleur est appelé à concourir à l'acte, et il peut exiger une augmentation du loyer principal lorsque le sous-loyer lui est supérieur. Le preneur qui envisage de partager ses locaux, ou de les confier à un exploitant, doit le négocier dès la rédaction.
La clause résolutoire
Présente dans presque tous les baux, elle permet au bailleur de faire constater la résiliation, sans avoir à la faire prononcer par le juge, lorsqu'une obligation n'est pas exécutée. La loi en fixe le mode d'emploi : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause tant que la résiliation n'a pas été constatée par une décision définitive. La loi de mai 2026 a ajouté une condition, applicable aux demandes introduites depuis le 28 mai 2026 : « L'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » Pour un impayé de loyer, le locataire qui n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience, ou qui ne justifie pas pouvoir régler sa dette, ne pourra plus obtenir de délais.
Pour le rédacteur, l'enjeu est la précision : la clause doit désigner clairement les obligations dont le manquement la déclenche, loyer, charges, assurance, destination, entretien, et le commandement devra viser l'obligation exacte et la clause. Pour le bailleur impayé, elle se combine avec un autre outil que beaucoup ignorent : un loyer impayé résultant d'un bail écrit permet de faire pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes du locataire sans autorisation du juge, comme nous l'expliquons dans notre article sur la saisie conservatoire avant tout jugement.
Le droit de préférence du locataire
Lorsque le propriétaire d'un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, il doit en informer le locataire par lettre recommandée ou remise en main propre, en indiquant le prix et les conditions ; cette notification « vaut offre de vente au profit du locataire », qui dispose d'un mois pour se prononcer, puis de deux mois, ou quatre en cas de prêt, pour réaliser la vente. La loi de mai 2026 a défini les locaux concernés, en excluant les bureaux et les entrepôts, et la liste des activités artisanales doit être fixée par décret. Le droit ne joue pas en cas de vente globale de l'immeuble, de cession de plusieurs locaux d'un ensemble commercial ou de vente au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint. La renonciation anticipée du preneur à ce droit est tenue pour inefficace, et il est utile d'y rappeler la procédure et ses exclusions, pour que le bailleur ne vende pas en l'oubliant.
Les annexes obligatoires
Un bail commercial n'est complet qu'avec ses annexes, et plusieurs sont imposées par la loi.
L'état des risques, pour les biens situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques, une zone de sismicité ou de radon, ou soumis à obligation de débroussaillement : il est fourni au candidat locataire dès la première visite, et « lors de la conclusion du bail, l'état des risques est annexé au contrat de location ». À défaut, le locataire « peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ».
Le diagnostic de performance énergétique : « En cas de location de tout ou partie d'un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l'exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière. » Ses recommandations n'ont qu'une valeur informative.
L'annexe environnementale, pour les grandes surfaces : « Les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale. »
L'évaluation des obligations de réduction des consommations d'énergie des bâtiments tertiaires, annexée au bail à titre d'information, les parties définissant ensemble, en fonction des stipulations du bail, les actions qui relèvent de chacune.
L'inventaire des charges, les états des travaux et l'état des lieux, déjà évoqués. La pratique y ajoute, lorsque l'immeuble y est soumis, le dossier technique amiante, qui doit être tenu à la disposition des occupants.
Un bail commercial ne se juge pas à sa longueur mais à ce qu'il restera de ses clauses dans neuf ans. Celles qui contreviennent au statut sont réputées non écrites, et l'addition se présente au renouvellement ou au premier contentieux.
Ce qu'il ne faut pas faire
Reprendre un modèle sans date. Les modèles antérieurs à 2014 ignorent l'inventaire des charges et la liste des charges non imputables ; ceux antérieurs à mai 2026 prévoient, pour les locaux de commerce et de prestations de services, des dépôts de garantie supérieurs au plafond d'un trimestre et un paiement trimestriel que le preneur peut désormais écarter.
Indexer à la hausse seulement, ou caler l'indice de base sur un autre trimestre. La stipulation est réputée non écrite, et le preneur peut réclamer la restitution des indexations indues.
Écrire toutes charges et tous impôts à la charge du preneur. La clause est inefficace pour les grosses réparations et les impôts du bailleur, et la taxe foncière exige une mention expresse.
Supprimer la résiliation triennale du preneur dans un bail de neuf ans. La clause est réputée non écrite hors des cas prévus par la loi.
Donner un congé par lettre recommandée, hors les cas où la loi l'admet pour le preneur : la nullité est encourue.
Laisser un bail dérogatoire se poursuivre après son terme. Un mois de maintien dans les lieux suffit à faire naître un bail de neuf ans.
Signer sans état des lieux. Le bailleur perd la présomption de bon état ; le preneur perd la preuve de ce qu'il a reçu.
Tolérer une activité non prévue sans l'accepter par écrit, ou l'exercer sans la notifier : la tolérance ne vaut pas renonciation.
Clause par clause : ce que chacun doit vérifier
Clause | Côté bailleur | Côté preneur |
Durée et congé | Choisir entre neuf ans avec triennale et durée supérieure ; prévoir la forme du congé | Vérifier que la faculté triennale subsiste ; mesurer le prix d'une durée supérieure à neuf ans |
Loyer et indexation | Indice adapté, indice de base du bon trimestre, clause tunnel symétrique si souhaitée | Traquer la variation à la hausse seulement et la distorsion ; demander la mensualisation |
Garanties | Un trimestre au plus, toutes garanties confondues, pour un local de commerce ou de prestations de services | Rappeler la restitution dans les trois mois de la remise des clés et la caducité de plein droit des garanties en cas de vente |
Charges et impôts | Inventaire précis et limitatif ; clause expresse pour la taxe foncière et la taxe d'ordures ménagères | Vérifier l'inventaire contre la liste des charges non imputables ; exiger l'état annuel et les justificatifs |
Destination | Destination précise, sans « tous commerces » ; rappel de la procédure légale pour les activités connexes | Destination assez large pour l'évolution de l'activité ; notifier toute adjonction |
Travaux | Décrire l'état des lieux et la conformité ; répartir les mises en conformité | Refuser toute clause transférant les grosses réparations ; prévoir le sort des aménagements |
Cession et sous-location | Agrément, intervention à l'acte, garantie du cédant de trois ans, information sous un mois | Liberté de céder avec le fonds ; autorisation de sous-louer si le projet l'exige |
Clause résolutoire | Obligations visées précisément ; commandement mentionnant le délai d'un mois | Connaître la nouvelle condition de reprise du loyer courant avant la première audience |
Pourquoi se faire accompagner par un avocat
La question se pose à chaque fois, et la réponse tient à la nature du contrat. Un bail commercial n'est pas un document que l'on signe et que l'on range : c'est la loi des parties pour neuf ans, souvent dix-huit avec un renouvellement, et chacune de ses clauses produira ses effets à un moment où plus personne ne se souviendra de la négociation. Les erreurs qu'il contient ne se révèlent pas à la signature mais au premier désaccord, et elles se chiffrent alors en années de loyer : une indexation irrégulière se rembourse sur cinq ans, un transfert de taxe foncière mal rédigé se perd, un bail dérogatoire mal suivi devient un engagement de neuf ans, une destination trop étroite bloque une reconversion, un dépôt de garantie excédant le plafond peut être contesté.
Le modèle téléchargé, ou transmis par l'autre partie, pose un problème particulier : il est souvent périmé, parce que le statut bouge, plusieurs réformes depuis 2014, et il est généralement rédigé dans l'intérêt de l'une des deux parties. Un preneur qui signe le modèle du bailleur accepte des clauses qu'il n'a pas vues ; un bailleur qui reprend un modèle ancien laisse dans son bail des clauses que la loi répute non écrites, et qui lui donnent une fausse sécurité jusqu'au jour où le locataire les conteste. Le rôle de l'avocat n'est pas de rallonger le contrat mais de l'adapter : au local, à l'activité, à l'immeuble, à la situation de chacun, en expliquant ce que chaque clause coûtera ou rapportera dans neuf ans.
Concrètement, l'accompagnement porte sur quatre points. Le choix du cadre, bail statutaire, bail dérogatoire, bail de longue durée, selon le projet. La rédaction ou la relecture clause par clause, avec la liste de ce qui est impératif, de ce qui est négociable et de ce qui est interdit. La négociation, parce que l'ordre public ne règle pas tout et que le loyer, les travaux, les garanties et la destination se discutent. Et les annexes, dont l'oubli fragilise le contrat. Le coût de cette intervention est à rapporter au loyer cumulé sur la durée du bail et au coût d'un contentieux sur une clause mal rédigée. Lorsque l'avocat intervient comme rédacteur de l'acte à la demande des deux parties, dans le respect des règles qui s'imposent à lui, ses honoraires peuvent être partagés entre elles.
L'avocat intervient aussi en cours de bail, et c'est souvent là que la rédaction initiale montre ses limites : demande de révision ou de renouvellement, contestation du loyer, régularisation de charges, adjonction d'activité, cession du fonds, commandement visant la clause résolutoire, vente de l'immeuble et droit de préférence. Un bail relu à la signature est un bail plus facile à faire appliquer ; un bail subi est un bail que l'on finit souvent par plaider.
Ce qu'il faut faire, dans l'ordre
Qualifier le projet : qui est le preneur, est-il immatriculé, quelle activité, quelle surface, quel immeuble, pour combien de temps.
Choisir le cadre : bail de neuf ans, bail dérogatoire de trois ans au plus, ou durée supérieure à neuf ans, en pesant triennale et plafonnement.
Réunir les pièces de l'immeuble : titre, règlement de copropriété, diagnostics, état des risques, DPE, dossier amiante, plans, dernières taxes foncières, charges des trois dernières années.
Négocier les points économiques : loyer, indexation, franchise ou travaux, garanties dans la limite d'un trimestre, répartition des charges et de la taxe foncière, travaux de mise en conformité.
Rédiger ou faire relire le bail clause par clause, et vérifier chaque clause contre la liste des dispositions d'ordre public.
Établir l'état des lieux contradictoire et annexer l'ensemble des documents obligatoires.
Tenir le calendrier du bail : échéances triennales, état annuel des charges avant le 30 septembre, états des travaux tous les trois ans, congé six mois avant le terme, par la forme requise.
Questions fréquentes
Un bail commercial doit-il être écrit, ou passé devant notaire ?
Aucune forme n'est imposée : un bail commercial verbal existe, et il relève du statut. Mais l'écrit est en pratique indispensable : pour prouver les clauses, pour bénéficier de la tacite prolongation, que la loi réserve au « bail fait par écrit », pour les annexes obligatoires, et pour certaines mesures d'exécution, comme la saisie conservatoire du loyer impayé sans autorisation du juge, qui suppose un contrat écrit. L'acte notarié n'est pas nécessaire ; il peut être utile pour sa force exécutoire, et il s'impose en pratique lorsque le bail excède douze ans, car il est alors soumis à la publicité foncière.
Peut-on prévoir un bail de six ans ?
Non, en bail commercial : la durée minimale est de neuf ans, et une clause prévoyant une durée inférieure, dans un bail soumis au statut, est réputée non écrite. En deçà, seul le bail dérogatoire, de trois ans au plus, est possible, avec les risques de requalification décrits plus haut.
Le bailleur peut-il refuser de renouveler le bail ?
Oui, mais il doit alors, sauf motif grave et légitime ou autres exceptions légales, payer l'indemnité d'éviction, qui « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ». Aucune clause ne peut écarter ce droit.
Puis-je conclure un bail commercial entre ma SCI et ma société ?
Oui, entre la SCI propriétaire des murs et la société d'exploitation locataire, et c'est un montage courant. Il obéit aux mêmes règles, et il doit être réellement exécuté : loyer conforme au marché, appelé et payé, charges réparties, état des lieux. Un bail de complaisance, ou des loyers jamais réclamés, exposent la SCI en cas de difficulté de la société d'exploitation, comme nous l'expliquons dans notre article sur la SCI et la liquidation de la société.
Que se passe-t-il si une clause du bail est contraire à la loi ?
Elle est, selon les cas, réputée non écrite, c'est-à-dire tenue pour n'avoir jamais existé, sans que le reste du bail soit atteint. L'action tendant à faire constater qu'une clause est réputée non écrite n'est pas soumise à la prescription de deux ans du statut ; la restitution des sommes payées en application de la clause se prescrit, elle, par cinq ans.
Dans quel délai peut-on agir sur un bail commercial ?
« Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. » Ce délai bref vise notamment la contestation d'un congé, la demande d'indemnité d'éviction ou la fixation du loyer. Il ne s'applique ni aux actions en « réputé non écrit », ni à la constatation du bail statutaire né d'un bail dérogatoire, ni aux actions fondées sur le droit commun, comme l'action en exécution de l'obligation de délivrance, qui reste ouverte tant que le manquement persiste.
Quel tribunal est compétent en cas de litige sur un bail commercial ?
Le tribunal judiciaire, quel que soit le montant en jeu. La fixation du loyer révisé ou renouvelé relève du président du tribunal judiciaire, qui statue sur mémoire comme juge des loyers commerciaux ; les autres contestations, résiliation, indemnité d'éviction, charges, travaux, relèvent du tribunal judiciaire lui-même, qui peut accessoirement se prononcer sur le loyer. Territorialement, « La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. » Les modèles comportent souvent une clause attributive de compétence au profit d'un autre tribunal : une telle clause n'est valable qu'entre parties ayant toutes contracté en qualité de commerçant, ce qui exclut le bailleur particulier et la SCI, et à condition d'avoir été « spécifiée de façon très apparente dans l'engagement de la partie à qui elle est opposée ». Sa portée pour la fixation du loyer, que le texte attribue au juge du lieu de l'immeuble, reste discutée ; en pratique, c'est ce juge que l'on saisit.
Vous rédigez, négociez ou relisez un bail commercial, à Toulouse ou partout en France
Dans ce contrat, tout se décide à la signature et tout se paie bien plus tard. Les clauses que la loi répute non écrites ne protègent personne ; celles que l'on a oubliées se négocient ensuite en position de faiblesse. L'enjeu est d'écrire un bail qui tienne pendant neuf ans et qui laisse à chacun les leviers que le statut lui reconnaît.
Maître Joris Morer, avocat au barreau de Toulouse, intervient pour les bailleurs et pour les preneurs, commerçants, artisans, sociétés et SCI, à tous les stades : choix du cadre contractuel, rédaction du bail et de ses annexes, relecture d'un projet transmis par l'autre partie, négociation du loyer, des garanties, des charges et des travaux. En cours de bail, il intervient sur la révision et le renouvellement du loyer, la régularisation des charges, la déspécialisation, la cession et la sous-location, la clause résolutoire et le recouvrement, le droit de préférence. Il exerce devant les juridictions de la Haute-Garonne et, plus largement, partout en France. Le détail de ces interventions figure sur les pages avocat en droit locatif à Toulouse et avocat en droit immobilier à Toulouse.
Munissez-vous du projet de bail ou du bail en cours, des annexes, des derniers appels de loyers et de charges, et de toute correspondance échangée avec l'autre partie : un premier échange permet de repérer les clauses à corriger et celles qui vous exposent.
Pour joindre le cabinet : Cabinet Morer, 22 rue Sainte-Anne, 31000 Toulouse — 05 61 55 45 08 — urgences 24h/24 : 06 23 36 88 03 — cabinet@morer-avocat.com.
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