DPE erroné : quels recours pour le locataire ?

Vous avez loué un logement sur la foi d’un diagnostic de performance énergétique rassurant et vos factures d’énergie explosent, sans commune mesure avec les consommations annoncées. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : il n’est plus un simple document d’information, et un locataire peut obtenir réparation lorsque le classement énergétique s’avère faux.

Le Cabinet Morer vient d’en faire la démonstration devant le tribunal judiciaire de Toulouse : par un jugement très récent, le diagnostiqueur, l’agence de gestion et les bailleurs ont été condamnés in solidum à indemniser les locataires défendus par le cabinet.

Voici ce que dit le droit, ce que dit ce jugement, et comment agir.

Le DPE est opposable : ce que cela change pour le locataire

Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021, le DPE annexé au bail a une valeur juridique contraignante. Le locataire peut se prévaloir directement des informations qu’il contient pour engager la responsabilité du bailleur ou du diagnostiqueur si elles se révèlent fausses.

L’enjeu est devenu considérable avec la loi Climat et Résilience : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, le calendrier se poursuivant pour les classes F (2028) puis E (2034), et le gel des loyers frappe déjà les passoires énergétiques. Le classement énergétique conditionne donc le loyer, la décence du logement et le budget énergie réel du locataire.

Un DPE erroné n’est pas une simple approximation technique : c’est une information déterminante faussée, qui a orienté le choix du locataire vers un logement plus énergivore qu’annoncé.

Un cas concret : le jugement obtenu par le cabinet à Toulouse

Un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse (juge des contentieux de la protection), dans un dossier où le Cabinet Morer représentait les locataires, illustre parfaitement la mise en œuvre de ces principes.

Les faits : un couple de locataires avait pris à bail une villa. Le DPE annexé au bail comportait une erreur sur l’énergie alimentant la chaudière, aboutissant à un classement énergétique plus favorable que la réalité. Résultat : sur trois commandes de gaz en citerne, les locataires ont déboursé plus de 5 400 euros soit environ trois fois plus que les consommations estimées par le diagnostic. Confrontés par ailleurs à divers dysfonctionnements du logement restés sans réponse malgré de nombreuses relances, ils ont fini par quitter les lieux et saisir le tribunal.

La décision : le tribunal a retenu une triple responsabilité.

• Le diagnostiqueur : le tribunal constate que le diagnostic « n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art » ce que la société a d’ailleurs reconnu à l’audience. En sa qualité de professionnel, le diagnostiqueur était tenu d’une obligation de conseil et de résultat. Sa responsabilité délictuelle pour faute est engagée, le lien de causalité étant établi entre l’erreur et la perte de chance des locataires d’obtenir une location dont les charges auraient été moins onéreuses.

• L’agence de gestion locative : titulaire d’un mandat de gestion comportant des obligations tant à l’égard du bailleur que des locataires, elle n’a pas solutionné les demandes des locataires malgré de nombreuses relances. Sa responsabilité délictuelle est engagée pour manquement à son obligation d’information et de conseil.

• Les bailleurs : leur responsabilité contractuelle est retenue au titre du défaut d’entretien des obligations liées au bail.

Les condamnations : les bailleurs, l’agence et le diagnostiqueur ont été condamnés in solidum à verser aux locataires 4 120 euros au titre du préjudice financier, outre une indemnité pour le préjudice de jouissance, 800 euros au titre de l’article 700 et les dépens à la charge du diagnostiqueur. Le tribunal a en outre dit que l’agence et le diagnostiqueur devront relever et garantir intégralement les bailleurs des condamnations prononcées. Autrement dit, la charge finale pèse sur les professionnels fautifs.

Les enseignements du jugement : contre qui agir ?

Cette décision illustre la stratégie gagnante en matière de DPE erroné : actionner tous les responsables ensemble, chacun sur son fondement propre.

Le diagnostiqueur : la cible principale

Le diagnostiqueur engage sa responsabilité délictuelle (article 1240 du Code civil) envers le locataire, avec lequel il n’a pas de contrat. Sa faute : un diagnostic non conforme aux normes et aux règles de l’art : erreur sur le système de chauffage, l’énergie utilisée, la surface, l’isolation.

Atout décisif : le diagnostiqueur est couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle obligatoire (minimum 300 000 euros par sinistre). Même si la société de diagnostic disparaît, son assureur reste un débiteur solvable.

L’agence ou l’administrateur de biens

Le professionnel de la gestion locative est tenu d’un devoir d’information et de conseil. Une agence qui laisse sans réponse les signalements des locataires, ou qui diffuse une annonce sur la base d’un DPE manifestement incohérent, engage sa responsabilité comme l’a jugé le tribunal de Toulouse.

Le bailleur

Le bailleur répond contractuellement de ses obligations : délivrer un logement décent, l’entretenir, annexer un DPE fiable. Mais comme le montre le jugement, le bailleur condamné peut se retourner contre le diagnostiqueur et l’agence. La garantie in solidum organise cette répartition finale.

Quels préjudices le locataire peut-il faire indemniser ?

Selon les situations, plusieurs postes sont indemnisables :

• le préjudice financier : le surcoût énergétique supporté par rapport aux consommations annoncées : poste central, indemnisé sous la forme d’une perte de chance d’avoir loué un logement moins onéreux ;

• le préjudice de jouissance : pannes de chauffage, pièces inutilisables, inconfort thermique apprécié strictement par les juges, au prorata de la durée et de l’étendue réelles des désordres ;

• le préjudice moral, à condition de produire des justificatifs probants ;

• les frais de procédure via l’article 700.

Comment détecter et prouver un DPE erroné ?

Le premier signal d’alerte est l’écart massif entre les factures réelles et les consommations estimées au DPE. Dans le dossier toulousain, un rapport de un à trois. Pour construire la preuve :

• conservez toutes les factures d’énergie et les contrats de fourniture ;

• comparez-les au tableau prévisionnel des consommations figurant dans le DPE ;

• vérifiez les données d’entrée du diagnostic : type de chauffage, énergie utilisée, surface, année de construction, isolation. Les erreurs de saisie sont fréquentes ;

• documentez par écrit tous vos signalements au bailleur et à l’agence, et leurs absences de réponse ;

• au besoin, faites établir un nouveau DPE contradictoire ou sollicitez une expertise.

Point de procédure : l’action délictuelle contre le diagnostiqueur se prescrit par 5 ans à compter de la découverte de l’erreur (article 2224 du Code civil). N’attendez pas pour agir.

Une dynamique jurisprudentielle favorable aux locataires

Le jugement obtenu par le cabinet s’inscrit dans un mouvement de fond. Les tribunaux retiennent de plus en plus largement la responsabilité des diagnostiqueurs pour les DPE non conformes aux règles de l’art, et les contrôles se durcissent : détection automatisée des irrégularités par l’ADEME, suspension des diagnostiqueurs frauduleux, DPE géolocalisés et vérifiables par QR code depuis 2025-2026.

Pour les locataires comme pour les bailleurs trompés par un diagnostic défaillant, le message est clair : le DPE erroné n’est plus une fatalité, c’est un préjudice indemnisable.

Victime d’un DPE erroné ou d’un logement énergivore à Toulouse ou partout en France ?

Analyse du DPE et des factures, identification de tous les responsables (diagnostiqueur, agence, bailleur) et de leurs assureurs, chiffrage des préjudices, action devant le juge des contentieux de la protection : le Cabinet Morer a obtenu la condamnation in solidum des professionnels fautifs et défend locataires comme bailleurs trompés, partout en France.

Contactez le Cabinet Morer sans attendre : par téléphone au 06.23.36.88.03, par courriel à cabinet@morer-avocat.com ou via le formulaire de contact sur morer-avocat.com.