Avocat en droit de la copropriété à Toulouse

La copropriété est un régime de décision collective imposé à des personnes qui ne se sont pas choisies. Chacun est propriétaire de son lot, mais tributaire des autres pour tout ce qui touche l'immeuble : la réfection de la toiture, le remplacement de l'ascenseur, la répartition des charges, l'usage de la cour. Les intérêts divergent naturellement : le propriétaire occupant, l'investisseur locatif et l'héritier qui vient d'hériter d'un lot n'attendent pas la même chose du même immeuble.

Le contentieux qui en résulte est technique et formaliste. La loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967 encadrent strictement qui peut décider quoi, selon quelle majorité, dans quelles formes et dans quels délais. La plupart des litiges se règlent non pas sur le fond de la décision contestée, mais sur le respect de ces règles de forme.

Maître Joris Morer, avocat au barreau de Toulouse, intervient en cette matière aussi bien pour les copropriétaires individuels que pour les syndicats de copropriétaires.

Qui décide quoi

Trois organes coexistent, et leur confusion est à l'origine de nombreux différends. Le syndicat des copropriétaires est la personne morale qui regroupe tous les copropriétaires ; il décide en assemblée générale et c'est lui qui agit en justice. Le syndic est son mandataire : il administre, exécute les décisions votées et représente le syndicat, mais il ne dispose d'aucun pouvoir de décision propre sur les travaux. Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic ; il n'est pas un organe de décision, sauf délégation expresse votée par l'assemblée.

Le fonctionnement de l'immeuble repose par ailleurs sur deux documents dont la lecture précède toute analyse : le règlement de copropriété, qui fixe la destination de l'immeuble et les conditions d'usage, et l'état descriptif de division, qui identifie les lots et les tantièmes.

Parties communes et parties privatives

C'est la première source de litige, et souvent la plus difficile à trancher. Les balcons, les fenêtres, les volets, les canalisations encastrées, les combles et les terrasses relèvent tantôt de l'une, tantôt de l'autre catégorie selon la rédaction du règlement de copropriété.

L'enjeu est considérable : la qualification détermine qui supporte le coût des travaux, qui répond des désordres et qui doit autoriser une intervention. Un copropriétaire qui remplace ses menuiseries sans autorisation alors qu'elles affectent l'aspect extérieur s'expose à une remise en état ; à l'inverse, un syndicat qui refuse de prendre en charge une réparation en la qualifiant de privative engage sa responsabilité. Ces débats se tranchent sur le règlement, sur les plans et, fréquemment, sur une expertise.

Les majorités de l'assemblée générale

Une décision votée à la mauvaise majorité est irrégulière, quelle que soit sa pertinence. Le contrôle de la majorité applicable est donc la première vérification à conduire, dans les deux sens : pour contester une résolution comme pour sécuriser celles que l'on souhaite faire adopter.

La tenue de l'assemblée et sa contestation

Au-delà de la majorité, la régularité d'une assemblée se contrôle en amont : convocation adressée dans les formes et le délai requis, à toutes les personnes qui doivent l'être, ordre du jour précis (une question insuffisamment définie ne peut donner lieu à une résolution valable), documents joints à la convocation, décompte exact des voix et des mandats, rédaction du procès-verbal.

La contestation d'une décision d'assemblée générale est enfermée dans un délai bref, qui court à compter de la notification du procès-verbal, et elle n'est ouverte qu'aux copropriétaires opposants ou défaillants. Celui qui a voté pour ne peut pas revenir sur son vote. C'est la raison pour laquelle la manière dont un vote est exprimé, et consigné au procès-verbal, engage bien au-delà de la séance.

Le syndic : mandat, obligations et responsabilité

Le syndic exécute ; il ne décide pas. Il ne peut engager de travaux sans vote, sauf dans deux hypothèses : les dépenses d'entretien courant déjà couvertes par le budget prévisionnel voté, et les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Cette seconde faculté est étroitement encadrée : elle impose une information immédiate des copropriétaires, la convocation sans délai d'une assemblée et le plafonnement de toute provision demandée.

Sa responsabilité peut être recherchée dans les deux sens : pour avoir engagé des dépenses sans mandat, comme pour être resté inactif alors que des travaux votés ou urgents s'imposaient. Le mandat du syndic est par ailleurs à durée déterminée, soumis à une mise en concurrence périodique, et l'assemblée peut y mettre fin dans les conditions prévues par la loi.

Les charges et leur recouvrement

Les charges se répartissent selon deux logiques distinctes : les charges générales, proportionnelles aux tantièmes, et les charges spéciales liées aux services collectifs et éléments d'équipement, réparties selon l'utilité objective qu'ils présentent pour chaque lot. Une répartition non conforme à ces principes peut être contestée, et la clause du règlement qui la prévoit remise en cause.

À l'inverse, le copropriétaire qui cesse de payer expose le syndicat à une difficulté immédiate de trésorerie, puisque les charges de l'immeuble continuent de courir. Le syndicat dispose d'outils de recouvrement efficaces, et le contentieux des charges impayées est le plus volumineux de la matière.

Les travaux et la programmation

Au-delà de l'entretien courant, les copropriétés sont désormais tenues d'anticiper : diagnostic technique global, plan pluriannuel de travaux et fonds de travaux destiné à en assurer le financement participent d'une même logique de programmation, dont l'absence ou l'insuffisance devient elle-même une source de contentieux. Les débats portent alors sur la nécessité des travaux, sur leur qualification (entretien, amélioration, ou suppression d'équipement), et donc sur la majorité applicable.

Les troubles entre copropriétaires

Nuisances sonores, appropriation d'une partie commune, activité exercée dans un lot en méconnaissance de la destination de l'immeuble, travaux privatifs affectant la structure ou l'aspect extérieur, location de courte durée : ces litiges opposent soit deux copropriétaires, soit un copropriétaire au syndicat. Le règlement de copropriété y joue un rôle central, puisqu'il définit ce qui est permis dans l'immeuble.

Le rôle de l'avocat

Pour le copropriétaire, l'intervention porte sur la contestation des décisions irrégulières, la discussion de la répartition des charges, la défense en cas d'action en recouvrement, la contestation d'appels de fonds dépourvus de fondement et l'action en responsabilité contre un syndic défaillant.

Pour le syndicat, elle porte sur la sécurisation des assemblées et des résolutions avant leur vote, le recouvrement des charges impayées, les actions contre un copropriétaire en infraction au règlement, et la défense face aux contestations. Les deux positions supposent le même travail préalable : la lecture du règlement de copropriété, des procès-verbaux et des appels de fonds.

L'intervention du cabinet

Maître Joris Morer intervient devant les juridictions de la Haute-Garonne, et plus largement partout en France, pour les copropriétaires, les syndicats de copropriétaires et les membres de conseils syndicaux, tant en demande qu'en défense.

Cabinet Morer — 22 rue Sainte-Anne, 31000 Toulouse — 05 61 55 45 08 — urgences 24h/24 : 06 23 36 88 03 — cabinet@morer-avocat.com

Pour aller plus loin

Le blog du cabinet traite chacune de ces situations en détail, avec les délais et les démarches applicables.