Comment obtenir le paiement des charges impayées par un copropriétaire ?

Un copropriétaire ne règle plus ses charges et la trésorerie de l'immeuble se dégrade. Le problème est loin d'être marginal : au premier trimestre 2025, la Chambre nationale des commissaires de justice recensait 720 000 copropriétés en difficulté de trésorerie, pour un montant total de 2 milliards d'euros de charges impayées. Chaque impayé compromet le financement des travaux votés et contraint les copropriétaires à jour à supporter la défaillance d'autrui.

La bonne nouvelle : le syndic dispose d'un arsenal juridique complet pour recouvrer ces sommes, sans même avoir besoin de l'autorisation de l'assemblée générale.

Voici le guide complet de la procédure.

Qui peut agir pour recouvrer les charges impayées ?

Le recouvrement des charges est de la compétence exclusive du syndic de copropriété. Il ne peut pas confier cette tâche à un tiers. Point essentiel : le syndic n'a besoin d'aucune autorisation de l'assemblée générale pour engager une action en recouvrement car il agit au nom du syndicat des copropriétaires.

Cette compétence est en réalité une obligation : si le syndic n'agit pas face à des impayés, il engage sa propre responsabilité. Un syndic négligent qui laisse la dette s'accumuler jusqu'à la prescription peut être tenu responsable du préjudice causé à la copropriété.

Étape 1 : La relance amiable

Lorsque le syndic constate qu'un appel de fonds n'a pas été réglé ou n'a été payé que partiellement, il envoie d'abord une relance (lettre simple ou email) au copropriétaire concerné. Cette relance rappelle que la date de paiement est dépassée et annonce qu'à défaut de règlement, une mise en demeure puis une procédure judiciaire pourront être engagées.

Cette phase amiable est souvent la plus efficace. De nombreux impayés résultent d'une difficulté passagère et se règlent par un échéancier de paiement formalisé par écrit. L'initiative peut d'ailleurs venir du copropriétaire de bonne foi qui sollicite lui-même le syndic pour convenir d'un plan d'apurement. Les frais de relance sont à la charge du copropriétaire défaillant.

Étape 2 : La mise en demeure soit l'acte juridique déclencheur

Si la relance reste sans effet, le syndic adresse une mise en demeure au copropriétaire défaillant. C'est l'acte formel par lequel le syndic exige officiellement le règlement des charges dans un délai donné, avant toute procédure judiciaire.

Depuis le décret n°2025-1292 du 22 décembre 2025, la mise en demeure peut être envoyée par voie électronique (lettre recommandée électronique ou procédé électronique sécurisé garantissant l'intégrité et la traçabilité de l'envoi). Par exception, elle est envoyée par lettre recommandée papier lorsque le copropriétaire a demandé à la recevoir par voie postale.

La mise en demeure doit contenir : les nom, prénom et adresse du copropriétaire défaillant, le détail précis des sommes dues (nature et montant de chaque provision), le délai imparti pour régler (par exemple 8 jours), et la sanction encourue en cas de non-paiement. Des intérêts de retard au taux légal courent à compter de la mise en demeure. Les frais engagés sont à la charge du copropriétaire défaillant.

Étape 3 : La déchéance du terme, un levier puissant

C'est l'un des outils les plus efficaces du syndic. L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un mécanisme de déchéance du terme : à défaut de versement d'une provision à sa date d'exigibilité, et après mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours, toutes les provisions non encore échues de l'exercice en cours deviennent immédiatement exigibles.

Concrètement : si un copropriétaire ne paie pas un seul appel de fonds trimestriel, le syndic peut, après mise en demeure infructueuse de 30 jours, réclamer non seulement l'arriéré, mais aussi l'ensemble des provisions restantes de l'année, même celles dont l'échéance n'est pas encore arrivée.

Un outil complémentaire, récent, s'ouvre au syndicat à ce stade. Depuis avril 2024, le code des procédures civiles d'exécution dispense d'autorisation du juge la saisie conservatoire pratiquée pour « des provisions mentionnées au premier alinéa de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, exigibles ou rendues exigibles dans les conditions prévues au même article 19-2 ». Dès qu'une provision est exigible et impayée, et a fortiori après la déchéance du terme, le syndic peut faire pratiquer par un commissaire de justice, sans requête ni ordonnance, une saisie conservatoire sur les comptes bancaires du copropriétaire ou sur les loyers que lui verse son locataire. Les sommes sont rendues indisponibles, non attribuées ; elles seront transférées au syndicat, par un acte de conversion, une fois le titre obtenu. La contrepartie est un calendrier strict : dénonciation au copropriétaire dans les huit jours, procédure au fond engagée dans le mois de la saisie, sous peine de caducité, et signification au tiers saisi, dans les huit jours, de l'acte qui justifie de cette diligence. Comme les autres mesures conservatoires, elle entre dans les pouvoirs propres du syndic, sans autorisation de l'assemblée.

Le fonctionnement de cette mesure, de la requête à la conversion, est détaillé dans notre article On me doit de l'argent et je crains de ne jamais le revoir : comment faire bloquer les biens de mon débiteur avant tout jugement ?.

Étape 4 : Les procédures judiciaires de recouvrement

Si la mise en demeure reste infructueuse au-delà de 30 jours, le syndic engage une procédure judiciaire devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.

Plusieurs voies existent selon la nature de la créance.

L'obligation de conciliation préalable pour les créances jusqu'à 5 000 €

Pour les impayés inférieurs ou égaux à 5 000 euros, le syndic doit d'abord recourir à un conciliateur de justice (gratuit), à un médiateur ou à une procédure participative sauf s'il opte pour l'injonction de payer, dispensée de cette tentative amiable.

La procédure d'injonction de payer

C'est une procédure rapide et peu coûteuse, particulièrement adaptée aux arriérés simples et non contestés. Le syndic dépose une requête auprès du tribunal ; si le juge fait droit à la demande, il rend une ordonnance. Si celle-ci n'est pas contestée dans le mois qui suit sa signification, elle équivaut à un jugement et permet d'engager les saisies.

Point important confirmé par la Cour de cassation : l'injonction de payer n'est soumise à aucune tentative préalable de résolution amiable, même pour les créances inférieures à 5 000 euros et même en cas d'opposition.

La procédure a été réformée pour les ordonnances rendues à compter du 1er septembre 2026, et le syndicat doit en intégrer trois règles. Le délai de signification est divisé par deux : « L'ordonnance portant injonction de payer est non avenue si elle n'a pas été signifiée dans les trois mois de sa date. » Le certificat de non-opposition disparaît : « Excepté devant le tribunal de commerce, le greffe avise le créancier ou son mandataire, par tout moyen conférant date certaine, de l'opposition formée par le débiteur, dans un délai d'un mois à compter de sa réception. » Et l'exécution forcée obéit à un calendrier fixe : l'ordonnance ne produit les effets d'un titre exécutoire qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant sa signification, et, à défaut de réception de l'avis d'opposition dans ce délai, « le créancier peut en poursuivre l'exécution forcée ». La requête, déposée devant le tribunal du lieu de l'immeuble, doit être accompagnée des procès-verbaux d'assemblée approuvant les comptes, des appels de fonds, du décompte de la créance et de la mise en demeure ; un syndic qui laisse passer le délai de trois mois doit tout recommencer.

La procédure accélérée au fond de l'article 19-2

Cette procédure permet au syndic de saisir le président du tribunal judiciaire pour obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant. Elle aboutit à une décision de fond assortie de l'exécution provisoire de droit. Elle est particulièrement adaptée pour recouvrer globalement l'ensemble des sommes dues grâce à la déchéance du terme.

La procédure de fond classique

Lorsque la dette est sérieusement contestée (vice de répartition, irrégularité de l'assemblée générale, contestation des tantièmes) ou que la situation est complexe, une procédure contradictoire complète devant le tribunal judiciaire est nécessaire. Elle dure généralement de 6 à 18 mois. L'avocat est obligatoire pour les créances supérieures à 10 000 euros.

La condition indispensable : des comptes approuvés en assemblée générale

Un point fondamental conditionne tout le recouvrement. La Cour de cassation l'a rappelé : les arriérés d'exercices dont les comptes n'ont pas été approuvés par l'assemblée générale ne peuvent pas être réclamés par les procédures accélérées.

Le vote régulier des budgets prévisionnels et l'approbation annuelle des comptes conditionnent donc directement la capacité du syndic à recouvrer les impayés. Une copropriété qui néglige la tenue de ses assemblées générales se prive de ses moyens d'action contre les mauvais payeurs.

Les mesures d'exécution forcée : saisir les biens du débiteur

Une fois un titre exécutoire obtenu (jugement ou ordonnance définitive), le commissaire de justice peut procéder à différentes saisies :

• La saisie-attribution sur compte bancaire : prélèvement direct sur les comptes du débiteur. Un solde bancaire insaisissable équivalent au RSA est laissé sur le compte. Le commissaire de justice peut identifier la banque via le fichier FICOBA.

  
  

• La saisie des rémunérations : une fraction du salaire ou de la pension est prélevée chaque mois selon un barème progressif (de 5 à 33 % selon les tranches de revenus), jusqu'à extinction de la dette.

  
  

• La saisie immobilière : en dernier recours, elle peut conduire à la vente forcée du lot du copropriétaire défaillant.

  
  

La saisie immobilière du lot obéit à des règles propres : vote de l'assemblée générale, titre définitif, commandement de payer valant saisie, audience d'orientation. Nous en décrivons la chaîne complète, et les moyens de défense du copropriétaire, dans notre article charges impayées : le syndic peut-il faire vendre mon lot ?.

L'outil décisif en cas de vente du lot : l'opposition du syndic

En cas de vente du lot d'un copropriétaire endetté, le syndic dispose d'un outil de recouvrement particulièrement efficace. Le notaire chargé de la vente doit délivrer un état daté précisant les sommes dues par le vendeur.

Grâce à l'opposition du syndic sur le prix de vente, le notaire retient le montant des charges impayées sur le produit de la vente et le verse directement au syndic avant que le vendeur ne perçoive son prix. C'est souvent la garantie la plus sûre de recouvrement pour la copropriété.

Par ailleurs, l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une solidarité entre vendeur et acquéreur pour certaines charges appelées après la mutation.

Quel est le délai pour agir ? La prescription de 5 ans

L'action en recouvrement des charges de copropriété se prescrit par 5 ans, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 2224 du Code civil. Ce délai court à compter de la date d'exigibilité de chaque provision.

En pratique, plus le syndic attend, plus la dette grossit et plus le risque de prescription augmente. Le maître-mot est d'agir vite : trois trimestres d'impayés représentent déjà un trou de trésorerie significatif pour la copropriété.

Que faire si le syndic n'agit pas ?

Si le syndic reste inactif face à des impayés qui menacent l'équilibre financier de la copropriété, les copropriétaires disposent de recours. Lorsque le taux d'impayés atteint 25 % des sommes exigibles (15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots), le syndic a l'obligation légale de saisir le juge pour la désignation d'un mandataire ad hoc.

En cas d'inaction persistante, les copropriétaires ou même les fournisseurs impayés peuvent saisir le tribunal judiciaire pour faire désigner un administrateur provisoire chargé de redresser la situation financière de l'immeuble.

Le durcissement de la procédure accélérée de l'article 19-2

Quatre décisions successives ont resserré, entre décembre 2024 et juin 2026, l'usage de l'outil principal du syndicat. Un syndic qui n'en tient pas compte voit sa demande déclarée irrecevable.

La mise en demeure doit être chiffrée poste par poste

Par un avis du 12 décembre 2024 (n° 24-70.007), la Cour de cassation a jugé que la mise en demeure de l'article 19-2 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d'irrecevabilité de la demande. Un montant global regroupant des sommes de natures différentes ne suffit pas : il faut distinguer les charges échues issues de l'approbation des comptes, les provisions issues du vote du budget et les cotisations du fonds de travaux.

Cette solution a été confirmée par un arrêt du 18 juin 2026 (n° 24-19.950, publié au Bulletin), qui a également jugé que le président du tribunal judiciaire ne peut connaître d'une demande indemnitaire ou de remboursement de frais annexes étrangère au champ de l'article 19-2.

Les faits de cet arrêt sont instructifs pour le syndic : une mise en demeure réclamant un montant global de quelque 70 000 euros, avec un relevé de compte joint mentionnant le solde antérieur et les appels de provisions, a été jugée insuffisante, la cour d'appel ayant omis de rechercher si elle détaillait les provisions du budget prévisionnel impayées et de constater le défaut de paiement dans les trente jours ; un montant global accompagné d'un relevé de compte ne suffit pas. La Cour a aussi cassé la condamnation du copropriétaire à des frais de déménagement de ses meubles exposés pour des travaux, demande étrangère à l'article 19-2, sans que le lien avec la demande principale puisse y suppléer, et, par voie de conséquence, les dommages et intérêts accessoires. Le syndic a donc intérêt à rédiger une mise en demeure poste par poste et exercice par exercice, et à réserver les demandes indemnitaires à une procédure distincte.

Une mise en demeure par exercice

Par un arrêt du 15 janvier 2026 (n° 23-23.534, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a censuré une cour d'appel qui n'avait pas recherché si le syndicat justifiait de l'approbation des budgets et des comptes pour chacun des exercices réclamés et de la défaillance des copropriétaires après mises en demeure adressées au titre des provisions dues au titre de ces exercices.

Une mise en demeure ancienne, même parfaitement régulière, ne permet pas de réclamer les charges des exercices postérieurs. Il en faut une par exercice.

L'approbation des comptes conditionne l'action pour les arriérés

Un arrêt du 20 novembre 2025 (n° 23-23.315, publié au Bulletin) retient que le syndicat doit justifier de l'approbation des comptes des exercices concernés : le seul vote du budget prévisionnel ne peut s'y substituer.

Ce que la déchéance du terme atteint exactement

Une erreur fréquente mérite d'être signalée. L'article 19-2 rend immédiatement exigibles les provisions non encore échues du budget prévisionnel de l'article 14-1, les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes, et les cotisations du fonds de travaux de l'article 14-2-1. Il ne vise pas les sommes de l'article 14-2, c'est-à-dire les travaux hors budget prévisionnel. Les réclamer dans ce cadre expose à l'irrecevabilité.

La charge de la preuve pèse entièrement sur le syndicat

C'est l'application de l'article 1353 du code civil : celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Par un arrêt du 28 septembre 2022 (n° 21-19.980), la Cour de cassation a cassé une décision qui s'était contentée d'un relevé de compte de charges, des mises en demeure et des procès-verbaux d'assemblée générale : il incombe au syndicat de produire les documents comptables relatifs aux périodes concernées.

En pratique, un dossier solide réunit le procès-verbal d'assemblée approuvant les comptes ou votant le budget, le décompte de répartition faisant apparaître les millièmes du lot, et l'extrait du compte individuel retraçant débits et crédits. Le syndicat n'est en revanche pas tenu de produire les appels de fonds eux-mêmes (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-15.959).

Un solde présenté globalement en « report à nouveau », sans être éclaté par exercice et rattaché aux assemblées correspondantes, est la faiblesse la plus courante des dossiers de recouvrement.

La prescription, et ce qui l'interrompt réellement

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, l'article 42 de la loi de 1965 renvoie à l'article 2224 du code civil pour les actions personnelles relatives à la copropriété : cinq ans, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir.

La mise en demeure n'interrompt pas la prescription. Les articles 2241 et 2244 du code civil ne connaissent que la demande en justice, la mesure conservatoire et l'acte d'exécution forcée.

Une exception essentielle en pratique : l'article 2240 prévoit que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai. Un échéancier signé, une reconnaissance de dette ou un paiement partiel font donc repartir les cinq ans.

L'obligation d'alerte du syndic

L'article 29-1 A de la loi de 1965, dans sa version issue de la loi du 9 avril 2024, impose au syndic, lorsque les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles au titre des articles 14-1 et 14-2-1 — 15 % pour les copropriétés de plus de deux cents lots — d'en informer le conseil syndical et de saisir le juge, sur requête, aux fins de désignation d'un mandataire ad hoc. Le même texte prévoit désormais un déclencheur supplémentaire : l'absence de vote sur l'approbation des comptes depuis au moins deux ans.

Trois précisions apportées en juillet 2026 par la Cour de cassation aident le syndicat à répondre aux contestations les plus fréquentes. Un copropriétaire ne peut pas refuser sa part des charges d'un équipement commun au motif qu'il ne s'en sert pas : la loi répartit ces charges « en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot », et un ascenseur desservant le sous-sol, accessible aux titulaires de lots de stationnement au moyen de leur badge et d'une clé remise sur demande, présente cette utilité, peu important qu'ils aient choisi de ne pas l'utiliser. Dans un ensemble immobilier, un syndicat secondaire ne peut recouvrer les charges dues par ses membres au syndicat principal que si l'assemblée de celui-ci lui en a donné mandat ; à défaut, son administrateur provisoire n'a pas qualité pour agir. Enfin, le syndic qui n'adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds relatifs aux travaux votés engage sa responsabilité à leur égard, sans pouvoir s'abriter derrière le défaut de règlement des charges antérieures ou l'opposition de copropriétaires refusant de payer pour les autres.

Les frais de recouvrement

L'article 10-1 a) permet d'imputer au seul copropriétaire débiteur les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, par dérogation à la répartition selon les millièmes. Les relances antérieures n'entrent pas dans ce périmètre.

Le même article prévoit, à l'inverse, que le copropriétaire dont la prétention est jugée fondée par le juge est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, le juge pouvant toutefois en décider autrement.

Sur les intérêts et les dommages-intérêts, enfin, la Cour de cassation a rappelé en juillet 2026 une règle qui vaut pour toute créance de somme d'argent : le retard de paiement est réparé par les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, sans que le créancier ait à justifier d'une perte ; une indemnité supplémentaire pour résistance abusive suppose, elle, la mauvaise foi du débiteur et un préjudice indépendant de ce retard, que le syndicat doit caractériser. Une demande chiffrée au seul motif que le copropriétaire a résisté au paiement sera rejetée.

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La responsabilité du syndic se discute aussi lorsqu'il laisse un désordre sans suite : voir notre article sur le syndic qui ne fait pas les travaux.

Pour sécuriser la créance du syndicat avant que le copropriétaire ne vende son lot, voyez notre article sur l'hypothèque judiciaire provisoire : la prendre, ou la faire lever.

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Les travaux rendus nécessaires par un sinistre alourdissent les appels de fonds, et donc les impayés : voyez dégât des eaux en copropriété, qui doit payer.

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