Comment obtenir le paiement des charges impayées par un copropriétaire ?

Un copropriétaire ne règle plus ses charges et la trésorerie de l'immeuble se dégrade. Le problème est loin d'être marginal : au premier trimestre 2025, la Chambre nationale des commissaires de justice recensait 720 000 copropriétés en difficulté de trésorerie, pour un montant total de 2 milliards d'euros de charges impayées. Chaque impayé compromet le financement des travaux votés et contraint les copropriétaires à jour à supporter la défaillance d'autrui.

La bonne nouvelle : le syndic dispose d'un arsenal juridique complet pour recouvrer ces sommes, sans même avoir besoin de l'autorisation de l'assemblée générale.

Voici le guide complet de la procédure.

Qui peut agir pour recouvrer les charges impayées ?

Le recouvrement des charges est de la compétence exclusive du syndic de copropriété. Il ne peut pas confier cette tâche à un tiers. Point essentiel : le syndic n'a besoin d'aucune autorisation de l'assemblée générale pour engager une action en recouvrement car il agit au nom du syndicat des copropriétaires.

Cette compétence est en réalité une obligation : si le syndic n'agit pas face à des impayés, il engage sa propre responsabilité. Un syndic négligent qui laisse la dette s'accumuler jusqu'à la prescription peut être tenu responsable du préjudice causé à la copropriété.

Étape 1 : La relance amiable

Lorsque le syndic constate qu'un appel de fonds n'a pas été réglé ou n'a été payé que partiellement, il envoie d'abord une relance (lettre simple ou email) au copropriétaire concerné. Cette relance rappelle que la date de paiement est dépassée et annonce qu'à défaut de règlement, une mise en demeure puis une procédure judiciaire pourront être engagées.

Cette phase amiable est souvent la plus efficace. De nombreux impayés résultent d'une difficulté passagère et se règlent par un échéancier de paiement formalisé par écrit. L'initiative peut d'ailleurs venir du copropriétaire de bonne foi qui sollicite lui-même le syndic pour convenir d'un plan d'apurement. Les frais de relance sont à la charge du copropriétaire défaillant.

Étape 2 : La mise en demeure soit l'acte juridique déclencheur

Si la relance reste sans effet, le syndic adresse une mise en demeure au copropriétaire défaillant. C'est l'acte formel par lequel le syndic exige officiellement le règlement des charges dans un délai donné, avant toute procédure judiciaire.

Depuis le décret n°2025-1292 du 22 décembre 2025, la mise en demeure peut être envoyée par voie électronique (lettre recommandée électronique ou procédé électronique sécurisé garantissant l'intégrité et la traçabilité de l'envoi). Par exception, elle est envoyée par lettre recommandée papier lorsque le copropriétaire a demandé à la recevoir par voie postale.

La mise en demeure doit contenir : les nom, prénom et adresse du copropriétaire défaillant, le détail précis des sommes dues (nature et montant de chaque provision), le délai imparti pour régler (par exemple 8 jours), et la sanction encourue en cas de non-paiement. Des intérêts de retard au taux légal courent à compter de la mise en demeure. Les frais engagés sont à la charge du copropriétaire défaillant.

Étape 3 : La déchéance du terme, un levier puissant

C'est l'un des outils les plus efficaces du syndic. L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un mécanisme de déchéance du terme : à défaut de versement d'une provision à sa date d'exigibilité, et après mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours, toutes les provisions non encore échues de l'exercice en cours deviennent immédiatement exigibles.

Concrètement : si un copropriétaire ne paie pas un seul appel de fonds trimestriel, le syndic peut, après mise en demeure infructueuse de 30 jours, réclamer non seulement l'arriéré, mais aussi l'ensemble des provisions restantes de l'année, même celles dont l'échéance n'est pas encore arrivée.

Étape 4 : Les procédures judiciaires de recouvrement

Si la mise en demeure reste infructueuse au-delà de 30 jours, le syndic engage une procédure judiciaire devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.

Plusieurs voies existent selon la nature de la créance.

L'obligation de conciliation préalable pour les créances jusqu'à 5 000 €

Pour les impayés inférieurs ou égaux à 5 000 euros, le syndic doit d'abord recourir à un conciliateur de justice (gratuit), à un médiateur ou à une procédure participative sauf s'il opte pour l'injonction de payer, dispensée de cette tentative amiable.

La procédure d'injonction de payer

C'est une procédure rapide et peu coûteuse, particulièrement adaptée aux arriérés simples et non contestés. Le syndic dépose une requête auprès du tribunal ; si le juge fait droit à la demande, il rend une ordonnance. Si celle-ci n'est pas contestée dans le mois qui suit sa signification, elle équivaut à un jugement et permet d'engager les saisies.

Point important confirmé par la Cour de cassation : l'injonction de payer n'est soumise à aucune tentative préalable de résolution amiable, même pour les créances inférieures à 5 000 euros et même en cas d'opposition.

La procédure accélérée au fond de l'article 19-2

Cette procédure permet au syndic de saisir le président du tribunal judiciaire pour obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant. Elle aboutit à une décision de fond assortie de l'exécution provisoire de droit. Elle est particulièrement adaptée pour recouvrer globalement l'ensemble des sommes dues grâce à la déchéance du terme.

La procédure de fond classique

Lorsque la dette est sérieusement contestée (vice de répartition, irrégularité de l'assemblée générale, contestation des tantièmes) ou que la situation est complexe, une procédure contradictoire complète devant le tribunal judiciaire est nécessaire. Elle dure généralement de 6 à 18 mois. L'avocat est obligatoire pour les créances supérieures à 10 000 euros.

La condition indispensable : des comptes approuvés en assemblée générale

Un point fondamental conditionne tout le recouvrement. La Cour de cassation l'a rappelé : les arriérés d'exercices dont les comptes n'ont pas été approuvés par l'assemblée générale ne peuvent pas être réclamés par les procédures accélérées.

Le vote régulier des budgets prévisionnels et l'approbation annuelle des comptes conditionnent donc directement la capacité du syndic à recouvrer les impayés. Une copropriété qui néglige la tenue de ses assemblées générales se prive de ses moyens d'action contre les mauvais payeurs.

Les mesures d'exécution forcée : saisir les biens du débiteur

Une fois un titre exécutoire obtenu (jugement ou ordonnance définitive), le commissaire de justice peut procéder à différentes saisies :

• La saisie-attribution sur compte bancaire : prélèvement direct sur les comptes du débiteur. Un solde bancaire insaisissable équivalent au RSA est laissé sur le compte. Le commissaire de justice peut identifier la banque via le fichier FICOBA.

  
  

• La saisie des rémunérations : une fraction du salaire ou de la pension est prélevée chaque mois selon un barème progressif (de 5 à 33 % selon les tranches de revenus), jusqu'à extinction de la dette.

  
  

• La saisie immobilière : en dernier recours, elle peut conduire à la vente forcée du lot du copropriétaire défaillant.

  
  

L'outil décisif en cas de vente du lot : l'opposition du syndic

En cas de vente du lot d'un copropriétaire endetté, le syndic dispose d'un outil de recouvrement particulièrement efficace. Le notaire chargé de la vente doit délivrer un état daté précisant les sommes dues par le vendeur.

Grâce à l'opposition du syndic sur le prix de vente, le notaire retient le montant des charges impayées sur le produit de la vente et le verse directement au syndic avant que le vendeur ne perçoive son prix. C'est souvent la garantie la plus sûre de recouvrement pour la copropriété.

Par ailleurs, l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une solidarité entre vendeur et acquéreur pour certaines charges appelées après la mutation.

Quel est le délai pour agir ? La prescription de 5 ans

L'action en recouvrement des charges de copropriété se prescrit par 5 ans, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 2224 du Code civil. Ce délai court à compter de la date d'exigibilité de chaque provision.

En pratique, plus le syndic attend, plus la dette grossit et plus le risque de prescription augmente. Le maître-mot est d'agir vite : trois trimestres d'impayés représentent déjà un trou de trésorerie significatif pour la copropriété.

Que faire si le syndic n'agit pas ?

Si le syndic reste inactif face à des impayés qui menacent l'équilibre financier de la copropriété, les copropriétaires disposent de recours. Lorsque le taux d'impayés atteint 25 % des sommes exigibles (15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots), le syndic a l'obligation légale de saisir le juge pour la désignation d'un mandataire ad hoc.

En cas d'inaction persistante, les copropriétaires ou même les fournisseurs impayés peuvent saisir le tribunal judiciaire pour faire désigner un administrateur provisoire chargé de redresser la situation financière de l'immeuble.

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