CABINET D'AVOCAT TOULOUSE
JORIS MORER
Avocat en droit locatif à Toulouse
bailleurs et locataires
Le bail d'habitation est le contrat le plus répandu et l'un des plus contentieux. Il met en présence deux parties dont les positions ne sont pas symétriques : d'un côté un propriétaire dont le bien constitue souvent l'essentiel du patrimoine et dont les revenus dépendent de la régularité des paiements, de l'autre un occupant pour qui le logement est un besoin vital et que la loi protège en conséquence.
Cette asymétrie explique la particularité de la matière : la loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public. Les parties ne peuvent pas y déroger librement, et toute clause qui contreviendrait à ses dispositions protectrices est réputée non écrite sans que la signature du locataire n'y change rien. Un bail mal rédigé ne produit donc pas les effets que son auteur croit lui avoir donnés, et il ne le découvre qu'au premier incident.
Maître Joris Morer, avocat au barreau de Toulouse, intervient dans ce contentieux pour les bailleurs comme pour les locataires, au stade de la rédaction du contrat comme devant le juge.
Le cadre applicable
La location d'un logement à usage de résidence principale relève de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, régulièrement remaniée : loi ALUR, loi ELAN, puis la loi du 27 juillet 2023 qui a resserré les délais de la procédure d'impayés. Le contrat lui-même est encadré par un contrat type réglementaire, dont une nouvelle version s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.
La durée du bail dépend du régime choisi : trois ans pour une location vide consentie par un bailleur personne physique, six ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale, un an en meublé, réduit à neuf mois pour un bail étudiant. Ce choix n'est pas neutre : il commande la durée de l'engagement, le formalisme du congé et le régime fiscal des revenus.
Les obligations respectives des parties
Le bailleur doit délivrer un logement décent, en assurer la jouissance paisible, y effectuer les réparations autres que locatives, remettre les diagnostics obligatoires et délivrer quittance. Le locataire doit payer le loyer et les charges aux termes convenus, user paisiblement des lieux, assumer l'entretien courant et les réparations locatives, et justifier d'une assurance.
La plupart des litiges naissent aux frontières de ces obligations : la qualification d'une réparation en locative ou non, l'étendue de l'obligation de décence, l'imputation des dégradations au départ du locataire, l'exactitude des diagnostics remis. Ce sont des débats de fait, qui se gagnent sur les pièces (état des lieux, constats, échanges écrits) bien plus que sur les principes.
Le contentieux des loyers impayés
C'est le cœur de la matière. La procédure d'expulsion est judiciaire, jalonnée de formalités prescrites à peine de nullité ou d'irrecevabilité, et aucune ne se rattrape après coup.
Elle suppose une clause résolutoire dans le bail, un commandement de payer délivré par commissaire de justice comportant des mentions obligatoires, l'expiration d'un délai (six semaines pour les baux relevant du régime issu de la loi de 2023, deux mois pour nombre de baux plus anciens), une notification au représentant de l'État dont l'omission rend la demande irrecevable, puis la saisine du juge des contentieux de la protection.
Le bailleur doit savoir que le juge conserve le pouvoir d'accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire : l'automaticité affichée de cette clause n'a jamais signifié que l'expulsion allait de soi. Le locataire doit savoir, symétriquement, que ces délais ne s'obtiennent que s'ils sont demandés et documentés, et que l'absence à l'audience conduit à une décision rendue sur le seul dossier adverse. Depuis 2026, l'accompagnement social peut par ailleurs être déclenché dès le stade du commandement de payer, et non plus seulement à l'assignation.
La fin du bail : congé et résiliation
Le locataire peut donner congé à tout moment, sous réserve d'un préavis dont la durée varie selon la zone et le régime du bail. Le bailleur, lui, ne peut mettre fin au bail qu'à son échéance et pour l'un des trois motifs limitativement prévus : la reprise pour habiter, la vente du logement, ou un motif légitime et sérieux tenant notamment aux manquements du locataire.
Le formalisme est ici particulièrement exigeant (délai, forme, contenu, notice d'information, offre de vente au locataire en cas de congé pour vendre) et sa méconnaissance entraîne la nullité du congé, donc la reconduction du bail pour une nouvelle période. Des protections spécifiques bénéficient par ailleurs aux locataires âgés disposant de ressources modestes.
Le dépôt de garantie et l'état des lieux
Le dépôt de garantie ne se retient pas discrétionnairement. Sa conservation, totale ou partielle, suppose de justifier des sommes dues par des pièces (devis, factures, état des lieux comparés) et l'usure normale du logement ne peut être mise à la charge du locataire. Le retard de restitution est sanctionné par une majoration légale. C'est un contentieux de faible montant mais très fréquent, où l'état des lieux d'entrée détaillé constitue la seule véritable protection, pour l'une comme pour l'autre partie.
La colocation
La colocation obéit à un régime propre, issu de l'article 8-1 de la loi de 1989. Elle peut être formalisée par un contrat unique ou par plusieurs contrats, et ce choix commande tout : l'existence même d'une solidarité entre colocataires, les conditions de sortie et de remplacement, le sort du dépôt de garantie, et jusqu'aux caractéristiques que le logement doit présenter. La solidarité, lorsqu'elle est stipulée, n'est pas perpétuelle : elle s'éteint dans un délai que la loi encadre après le congé donné par un colocataire.
L'occupation sans droit ni titre
Le locataire en situation d'impayé et l'occupant entré par voie de fait ne relèvent pas du même régime. Le second peut, sous conditions strictes, faire l'objet d'une procédure administrative d'évacuation forcée, sensiblement plus rapide que la voie judiciaire. Encore faut-il que la situation entre effectivement dans ce cadre : la confusion entre les deux hypothèses conduit à engager la mauvaise procédure et à perdre plusieurs mois.
Le rôle de l'avocat
L'intervention la plus utile se situe avant le litige. La rédaction du bail, de ses annexes, de l'acte de caution et des avenants détermine ce qui sera opposable le jour où un incident survient : présence et portée de la clause résolutoire, étendue de l'engagement du garant, modalités de sortie et de remplacement, répartition des charges. Un contrat correctement construit règle par avance les trois moments qui posent problème : l'impayé, le départ, le remplacement.
En contentieux, l'intervention porte sur la vérification du régime applicable et des délais réellement opposables, le contrôle des actes déjà délivrés, la conduite de la procédure devant le juge des contentieux de la protection, et l'exécution de la décision. Du côté du locataire, elle porte sur la contestation des actes irréguliers, les demandes de délais, la suspension des effets de la clause résolutoire et la contestation des retenues sur dépôt de garantie.
L'intervention du cabinet
Maître Joris Morer intervient devant les juridictions de la Haute-Garonne, et plus largement partout en France, pour les propriétaires bailleurs, les investisseurs locatifs, les sociétés civiles immobilières familiales et les locataires. Le cabinet traite aussi bien la rédaction et la sécurisation des contrats que les procédures d'impayés, de congé et de restitution.
Cabinet Morer — 22 rue Sainte-Anne, 31000 Toulouse — 05 61 55 45 08 — urgences 24h/24 : 06 23 36 88 03 — cabinet@morer-avocat.com
Pour aller plus loin
Le blog du cabinet traite chacune de ces situations en détail, avec les délais et les démarches applicables.