Suis-je responsable du loyer impayé de mon colocataire ?

Votre colocataire ne paie plus sa part (voire a quitté les lieux du jour au lendemain) et le propriétaire vous réclame la totalité du loyer. Cette situation, extrêmement fréquente, révèle une clause que la plupart des colocataires signent sans en mesurer la portée : la clause de solidarité.

La réponse tient en une phrase : oui, si votre bail contient une clause de solidarité et non, en son absence ou si vous avez régulièrement donné congé depuis plus de six mois. Et même lorsque vous devez payer, la loi vous ouvre un recours contre le colocataire défaillant.

Voici précisément où vous en êtes et ce que vous pouvez faire.

Le principe : la solidarité ne se présume jamais

C’est le point de départ, et il est favorable aux colocataires. L’article 1310 du Code civil est clair : « la solidarité ne se présume pas ; elle doit être expressément stipulée ».

Autrement dit, sans clause écrite dans le bail, chaque colocataire n’est tenu que de sa propre quote-part de loyer et de charges. Le propriétaire ne peut alors réclamer aux autres la part du défaillant.

En pratique, toutefois, la quasi-totalité des baux de colocation contiennent une telle clause souvent intitulée « clause de solidarité et d’indivisibilité ». Le premier réflexe est donc de relire votre bail : sa présence ou son absence change tout.

Si le bail contient une clause de solidarité : ce que vous devez

La clause de solidarité autorise le bailleur à réclamer à n’importe lequel des colocataires l’exécution de l’intégralité des obligations du contrat :

• le loyer dans sa totalité, et pas seulement votre part ;

• les charges locatives ;

• les réparations locatives et les dégradations ;

• les intérêts et frais de recouvrement.

Point essentiel : le propriétaire n’est pas tenu de poursuivre d’abord le colocataire défaillant. Il peut s’adresser directement à celui qu’il estime le plus solvable c’est-à-dire, en pratique, celui qui a un emploi stable ou un garant solide. À charge pour ce dernier de se retourner ensuite contre les autres.

C’est ce qui rend cette clause redoutable : vous pouvez devoir avancer plusieurs mois de loyer pour quelqu’un qui a disparu.

Combien de temps reste-t-on solidaire après avoir quitté la colocation ?

C’est la question la plus importante et la loi a considérablement amélioré la situation des colocataires.

La règle : six mois maximum

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014, plafonne la durée de la solidarité du colocataire sortant. Celle-ci prend fin :

• dès qu’un nouveau colocataire figure au bail en remplacement du partant, avec l’accord du bailleur ;

• ou, à défaut de remplaçant, au plus tard six mois après la date d’effet du congé régulièrement délivré.

Un exemple concret

Vous donnez congé par lettre recommandée, votre préavis prend fin le 31 mai. Aucun remplaçant n’est trouvé. Votre solidarité s’éteint au plus tard le 30 novembre. Au-delà, vous ne devez plus rien, même si vos anciens colocataires cessent totalement de payer.

Avant la loi ALUR, la situation était bien pire

Un colocataire sorti restait solidaire jusqu’à la fin du bail soit potentiellement trois ans. Cette réforme a donc plafonné un risque qui pouvait être considérable.

Attention aux conditions

Pour bénéficier de cette limite, trois conditions doivent être réunies :

• le bail doit avoir été signé après le 27 mars 2014 (les dispositions s’appliquent également aux baux renouvelés ou tacitement reconduits après le 8 août 2015) ;

• le congé doit avoir été régulièrement délivré : lettre recommandée avec accusé de réception ou acte de commissaire de justice, adressée au bailleur ;

• le préavis légal doit avoir été respecté : trois mois en principe, réduit à un mois en zone tendue, en meublé, ou dans les cas de réduction prévus par la loi.

Un point souvent ignoré : partir sans donner congé ne vous libère pas

Quitter physiquement le logement, même en cessant d’y vivre, ne met pas fin à votre engagement. Sans congé régulièrement notifié au bailleur, le compteur des six mois ne démarre jamais et vous restez solidaire pour toute la durée du bail. C’est l’erreur la plus coûteuse en colocation.

Faut-il l’accord des autres colocataires pour partir ?

Non. Chaque colocataire peut donner congé individuellement, en écrivant directement au bailleur. L’accord des autres n’est pas requis, et le bail se poursuit entre le propriétaire et les colocataires restants.

En revanche, le propriétaire n’est jamais obligé d’accepter le remplaçant que vous lui proposez, même si son dossier est solide. Il peut refuser sans motif auquel cas seule la limite des six mois vous protège.

Que devez-vous exactement après votre départ ?

La jurisprudence a apporté d’utiles précisions sur l’étendue réelle de la solidarité résiduelle :

• Les indemnités d’occupation postérieures à votre départ ne vous sont pas imputables : la solidarité ne s’étend pas aux sommes dues au titre d’une occupation sans droit ni titre survenue après votre sortie (Cass. 3e civ., 22 octobre 2015, n° 14-23.726) ;

• Les dégradations ne peuvent être mises à votre charge que si le bailleur démontre qu’elles sont antérieures à l’expiration de la période de solidarité. La preuve de cette antériorité lui incombe, d’où l’importance capitale de faire établir un état des lieux de sortie lors de votre départ, même partiel ou contradictoire entre colocataires.

Et si le bail prévoit des baux individuels ?

La question ne se pose alors pas. Lorsque chaque colocataire a signé son propre contrat avec le bailleur, portant sur sa chambre privative et un droit d’usage des parties communes, il n’existe aucune solidarité : chacun ne répond que de son loyer.

Ce montage, plus fréquent dans les grandes colocations et les résidences gérées, protège les colocataires mais il est moins répandu, car les bailleurs privilégient le bail unique avec clause de solidarité, plus sécurisant pour eux.

Le garant peut-il être poursuivi pour les dettes des autres ?

Non, et c’est une protection essentielle. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 limite l’engagement de la caution aux seules obligations du colocataire expressément cautionné.

Votre garant ne peut donc pas être poursuivi pour les impayés d’un autre colocataire. En revanche, il reste engagé pour vos obligations, y compris pendant la période de solidarité résiduelle de six mois suivant votre congé sauf clause contraire de l’acte de cautionnement.

J’ai payé pour mon colocataire : puis-je me faire rembourser ?

Oui. C’est le corollaire de la solidarité, et il est trop peu utilisé.

Le recours contributoire

L’article 1317 du Code civil prévoit que celui qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres codébiteurs, à proportion de leur propre part. Vous pouvez donc réclamer au colocataire défaillant le remboursement de ce que vous avez avancé pour lui.

Point de vigilance : si l’un des colocataires est insolvable, sa part se répartit entre les autres, y compris vous. Le recours suppose donc que le défaillant soit solvable ou localisable.

Comment agir concrètement

• Conservez les preuves de vos paiements : relevés bancaires, quittances, échanges écrits avec le bailleur et le colocataire ;

• Adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, chiffrant précisément votre créance ;

• Engagez une procédure si nécessaire : pour les créances modestes, la procédure d’injonction de payer devant le tribunal judiciaire est rapide et peu coûteuse ;

• Agissez dans le délai de 5 ans (article 2224 du Code civil), à compter de chaque paiement effectué pour le compte du défaillant.

Que faire si votre colocataire cesse de payer ?

Quelques réflexes limitent fortement les dégâts :

• réagissez dès le premier impayé : plus la dette s’accumule, plus votre exposition grandit ;

• écrivez au colocataire défaillant et conservez la trace de vos relances ;

• informez le bailleur par écrit de la situation : cela ne vous libère pas, mais date la difficulté et facilite les négociations ;

• envisagez de donner congé sans tarder : c’est le seul moyen d’enclencher le compte à rebours des six mois. Un départ tardif peut coûter bien plus cher que le déménagement ;

• cherchez activement un remplaçant : son entrée au bail met fin immédiatement à votre solidarité, sans attendre les six mois ;

• faites signer un avenant au bail à chaque changement de colocataire, mentionnant expressément le remplacement : c’est la seule preuve opposable au bailleur.

Et le dépôt de garantie ?

Point de frustration classique : le dépôt de garantie n’est en principe restitué qu’à la fin du bail complet, lorsque le dernier colocataire quitte les lieux. Le colocataire sortant ne peut donc pas en exiger sa part du bailleur.

En pratique, sa part lui est le plus souvent remboursée par le colocataire entrant, dans un arrangement privé qu’il est prudent de formaliser par écrit faute de quoi il n’est pas opposable.

Prévenir plutôt que subir : faire rédiger un contrat de colocation sur mesure

La plupart des litiges exposés ci-dessus trouvent leur origine dans le contrat lui-même : un modèle générique téléchargé en ligne, une clause de solidarité recopiée sans précision sur sa durée, aucune règle sur le remplacement d’un colocataire, un dépôt de garantie mal articulé entre entrants et sortants. Quand le conflit survient, il est trop tard : on plaide sur un texte flou.

Le Cabinet Morer rédige régulièrement des contrats de colocation adaptés à la configuration réelle du logement et à la volonté des parties. Dans un dossier récent, un appartement toulousain en copropriété loué meublé à trois colocataires, chacun disposant d’une chambre privative et de l’usage des parties communes, le contrat rédigé pour le bailleur comportait notamment :

• une définition précise des parties privatives et communes, avec l’obligation expresse pour chaque colocataire de respecter la chambre des autres, dont la violation est sanctionnée contractuellement : point qui évite la majorité des conflits de voisinage interne ;

• une clause de solidarité complète et à jour, visant expressément le loyer, les charges, les réparations locatives et les indemnités d’occupation, tout en intégrant la limite légale de six mois issue de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que l’extension de cette limite à la caution, souvent omise dans les modèles standard ;

• un loyer et un forfait de charges fixés chambre par chambre, avec le loyer global de l’appartement, ce qui clarifie la répartition entre colocataires et facilite les entrées et sorties successives ;

• un dépôt de garantie individualisé par colocataire, assorti des modalités de restitution et de la provision pour charges de copropriété ;

• un régime de congé détaillé, distinguant le congé donné par le colocataire (préavis d’un mois en meublé), celui du bailleur, la résiliation de plein droit et les règles de computation des délais ;

• une clause résolutoire à deux branches, distinguant le défaut de paiement et les troubles de jouissance, avec des délais différenciés après commandement ;

• un cautionnement articulé avec la solidarité, précisant que la caution répond des sommes dues par son colocataire y compris par le jeu de la solidarité, et pour les colocataires arrivés postérieurement ;

• l’ensemble des annexes obligatoires : dossier de diagnostic technique complet, extrait du règlement de copropriété, inventaire détaillé du mobilier, état des lieux et acte de cautionnement.

Pourquoi cela change tout pour les deux parties

Pour le bailleur, un contrat précis sécurise le recouvrement, encadre les remplacements de colocataires et évite les contestations sur l’étendue de la solidarité ou l’imputation des dégradations.

Pour les colocataires, un contrat bien rédigé est tout aussi protecteur : il fixe noir sur blanc la durée de la solidarité, individualise les dépôts de garantie, délimite les espaces privatifs et prévoit les modalités de sortie. Autant de points qui, laissés dans le flou, se retournent systématiquement contre le plus solvable d’entre eux.

Dans tous les cas, quelques heures consacrées à la rédaction du contrat coûtent infiniment moins cher qu’une procédure en recouvrement ou en résiliation. C’est également le moment d’anticiper les changements de colocataires par la préparation d’un modèle d’avenant, qui constatera chaque remplacement et mettra fin immédiatement à la solidarité du sortant.

Vous êtes poursuivi pour les impayés de votre colocataire à Toulouse ou partout en France ?

Analyse de la clause de solidarité, vérification de la date d’effet de votre congé et de l’expiration du délai de six mois, contestation d’une réclamation excessive, recours contre le colocataire défaillant, défense du garant mis en cause : la portée réelle de votre engagement dépend de détails contractuels et de dates que le bailleur ne vous signalera pas. Le Cabinet Morer, avocat en droit immobilier et locatif à Toulouse, analyse votre bail et défend vos intérêts, colocataire comme bailleur, partout en France.

Contactez le Cabinet Morer sans attendre : par téléphone au 06.23.36.88.03, par courriel à cabinet@morer-avocat.com ou via le formulaire de contact sur morer-avocat.com.