Que faire si un squatteur occupe mon logement ?

Un voisin vous prévient que des allées et venues suspectes ont commencé dans votre logement. Des inconnus s'y sont installés. La panique monte mais votre première réaction ne doit surtout pas être de forcer la porte, de couper l'eau ou de menacer les occupants.

Ces gestes, même compréhensibles, sont illégaux et peuvent se retourner contre vous.

Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi anti-squat, la loi protège bien mieux les propriétaires : une procédure administrative accélérée, fondée sur l'article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007, permet d'obtenir une évacuation en quelques jours, sans passer par un tribunal et même pendant la trêve hivernale.

Voici le guide complet pour récupérer votre bien efficacement et dans les règles.

Qu'est-ce qu'un squatteur au sens juridique ?

Un squatteur est une personne qui s'introduit dans un logement par effraction, tromperie, menace ou violence, pour l'occuper sans l'autorisation du propriétaire. Cette définition juridique précise est fondamentale car elle détermine la procédure applicable.

Le squat constitue une infraction pénale qualifiée de violation de domicile (article 226-4 du code pénal) lorsque le bien est habité ou conserve son caractère de domicile. Lorsque le local n'est pas un domicile — local commercial, agricole ou professionnel —, c'est le délit d'occupation frauduleuse de l'article 315-1 du code pénal, créé par la loi du 27 juillet 2023, qui s'applique.

La notion de logement couvre votre résidence principale, votre résidence secondaire ou un lieu d'habitation occasionnel, même inoccupé.

La distinction cruciale avec le locataire défaillant

Attention à ne pas confondre les deux situations : un locataire qui ne paie plus son loyer n'est pas juridiquement un squatteur. Il relève d'une procédure d'expulsion pour impayés, qui obéit à des règles totalement différentes.

Ne sont pas non plus des squatteurs au sens de la procédure accélérée :

• le locataire qui se maintient dans le logement après la fin du bail sans l'accord du propriétaire ;

• la personne qui refuse de quitter les lieux après y avoir été hébergée gratuitement ;

• le faux locataire entré légalement via une plateforme touristique type Airbnb qui refuse de partir ;

• le sous-locataire non autorisé par le propriétaire.

  
  

Ces situations relèvent d'une procédure civile d'expulsion classique (plus longue) et non de la loi anti-squat. Cette nuance conditionne entièrement la procédure à suivre.

Les erreurs à ne surtout pas commettre

Avant d'examiner les procédures, il faut connaître les gestes interdits qui peuvent vous exposer à des poursuites pénales.

L'article 226-4-2 du code pénal l'interdit formellement : vous ne pouvez pas forcer vous-même les occupants à libérer le logement, quand bien même vous en êtes le propriétaire.

Sont strictement interdits :

• forcer la porte ou changer les serrures pour empêcher l'accès des occupants ;

• couper l'eau, l'électricité ou le gaz pour les pousser au départ ;

• menacer, intimider ou expulser physiquement les occupants ;

• pénétrer de force dans le logement occupé.

  
  

Ces comportements vous exposent à des poursuites pénales : forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu le concours de l'État, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, est puni de 3 ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende (article 226-4-2 du code pénal). Ne confondez pas cette peine avec celle encourue par le squatteur, examinée plus bas : la loi sanctionne les deux, l'occupation illicite comme l'expulsion sauvage. Aussi injuste que cela paraisse, vous devez impérativement passer par les procédures légales.

Autre erreur fréquente : attendre avant d'agir. Chaque jour d'occupation illicite renforce la position factuelle de l'occupant et complique la suite.

La rapidité est votre meilleur atout.

Étape préalable indispensable : constater et prouver l'occupation

Quelle que soit la procédure choisie, vous devez d'abord réunir un dossier de preuves solide.

Deux éléments sont essentiels.

Prouver que vous êtes propriétaire

Rassemblez tous les documents attestant de vos droits sur le logement : titre de propriété, avis d'imposition (taxe foncière, taxe d'habitation), factures d'énergie ou de travaux à votre nom, attestation notariée.

Prouver que le logement est squatté

Il est vivement recommandé de faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier) pour établir un constat d'occupation. Le commissaire de justice se rend sur place, constate l'occupation illicite et, si possible, identifie au moins un des occupants en les interrogeant ou en relevant leur nom sur la boîte aux lettres.

Ce constat est une pièce maîtresse : il date l'occupation, établit son caractère illicite et documente d'éventuelles traces d'effraction. Il conditionne souvent la rapidité de la suite de la procédure.

Procédure 1 : l'évacuation administrative accélérée (article 38 de la loi DALO)

C'est la voie la plus rapide. Elle est prévue par l'article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, dite loi DALO, dont la loi du 27 juillet 2023 a considérablement élargi la portée : elle vise désormais tout local à usage d'habitation, résidence principale comme résidence secondaire, que le logement soit meublé ou non et qu'il ait été occupé ou non au moment de l'intrusion.

Elle permet d'obtenir l'évacuation forcée sans passer par un tribunal.

Étape 1 : déposer plainte pour violation de domicile

Rendez-vous au commissariat ou à la gendarmerie de votre choix pour déposer plainte pour violation de domicile. Un officier de police judiciaire établit un constat de squat et recueille l'identité des occupants. Vous pouvez porter plainte en tant que propriétaire, locataire ou titulaire d'un droit d'occupation ou pour le compte de la personne dont le domicile est squatté (en cas d'absence prolongée).

Étape 2 : saisir le préfet

Une fois la plainte déposée et les preuves réunies, adressez au préfet une demande de mise en demeure des occupants. Il est vivement conseillé de faire établir cette requête par un avocat pour maximiser vos chances de succès.

Étape 3 : la décision du préfet sous 48 heures

Le préfet dispose de 48 heures après réception du dossier complet pour décider ou non de mettre en demeure les squatteurs de quitter le logement. S'il fait droit à la demande, il notifie aux occupants une mise en demeure de quitter les lieux dans un délai qui ne peut être inférieur à 24 heures.

Étape 4 : l'évacuation par la force publique

Si les squatteurs n'ont pas quitté les lieux dans le délai imparti, le préfet fait procéder à l'évacuation par les forces de l'ordre. Ni la trêve hivernale ni les délais de grâce habituellement accordés aux locataires ne s'appliquent. L'ensemble de la procédure peut aboutir en 3 à 10 jours selon les cas.

Le préfet peut-il refuser ?

Oui, dans deux cas principaux : si les conditions préalables ne sont pas réunies (plainte, preuve du domicile, constat d'occupation), ou s'il existe un motif impérieux d'intérêt général comme la présence d'enfants mineurs, de personnes vulnérables (femmes enceintes, personnes âgées) ou en situation de grande précarité nécessitant une protection sociale. Le refus doit être motivé et notifié sans délai. En cas de refus, la voie judiciaire reste ouverte.

Procédure 2 : la procédure judiciaire

Lorsque la procédure administrative n'est pas possible comme par exemple avec le refus du préfet, un bien qui n'est pas un logement (local commercial, hangar, terrain), ou un occupant ne relevant pas de la définition du squatteur, vous devez saisir le juge.

Le référé devant le juge des contentieux de la protection

Votre avocat saisit en référé le juge des contentieux de la protection du lieu où se situe le logement squatté. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite, ce qui justifie une action en référé dite procédure d'urgence.

Le propriétaire doit prouver trois éléments : ses droits sur le logement, le caractère squatté du bien, et l'absence de titre d'occupation des occupants. Ce dernier point étant central car il faut démontrer qu'aucun bail n'a été signé et qu'aucune autorisation d'occupation n'a été donnée.

L'obtention et l'exécution du jugement

Une fois le jugement d'expulsion obtenu, le commissaire de justice notifie aux squatteurs leur obligation de quitter les lieux. S'ils refusent, le commissaire de justice sollicite le concours de la force publique auprès du préfet pour procéder à l'expulsion.

La trêve hivernale s'applique-t-elle aux squatteurs ?

Non, et c'est un point fondamental souvent mal compris. La trêve hivernale, qui suspend normalement les expulsions locatives du 1er novembre au 31 mars, ne s'applique pas aux squatteurs.

Un occupant sans droit ni titre ne bénéficie d'aucun sursis saisonnier. L'évacuation d'un squatteur peut donc intervenir en plein mois de janvier, sans restriction. La trêve hivernale protège les locataires liés au propriétaire par un contrat en cours, jamais une personne qui occupe illégalement un logement.

Peut-on obtenir une indemnisation pour l'occupation illicite ?

Oui. Au-delà de l'expulsion, vous pouvez demander une indemnité d'occupation qui compense la privation de jouissance de votre logement pendant toute la durée du squat. Elle peut être calculée par référence au loyer antérieur, à la valeur locative du bien ou à ses caractéristiques.

Vous pouvez également demander :

• la prise en charge des frais de constat du commissaire de justice ;

• le remboursement des réparations (porte forcée, serrure changée) sur présentation de devis ou factures ;

• les frais de procédure et les dépens.

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L'intérêt de saisir le juge ne se limite donc pas à l'expulsion : le référé permet aussi de construire un titre pour récupérer une indemnité et documenter les dégâts.

Quelles sanctions pénales encourt le squatteur ?

Les sanctions pénales contre les squatteurs se sont considérablement renforcées avec la loi du 27 juillet 2023, qui a triplé les peines de la violation de domicile. Selon la nature du local et la situation de l'occupant, quatre infractions distinctes peuvent être retenues :

• Violation de domicile (article 226-4 du code pénal) : 3 ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende, contre 1 an et 15 000 euros avant la loi du 27 juillet 2023. C'est le texte applicable lorsque le local squatté est un domicile.

• Occupation frauduleuse d'un local (article 315-1 du code pénal) : 2 ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende. Ce délit, créé par la même loi, comble un vide : il vise l'introduction ou le maintien à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte dans un local à usage d'habitation, commercial, agricole ou professionnel, y compris lorsque celui-ci n'est pas un domicile.

• Maintien dans les lieux malgré une décision d'expulsion définitive (article 315-2 du code pénal) : 7 500 euros d'amende. Il vise l'occupant qui refuse de partir plus de deux mois après le commandement de quitter les lieux, avec des exceptions, notamment pour les bénéficiaires du droit au logement opposable.

• Propagande en faveur du squat (article 226-4-2-1 du code pénal) : 3 750 euros d'amende pour la publicité ou la propagande en faveur de méthodes facilitant ces infractions.

  
  

Au-delà des sanctions pénales, le tribunal peut ordonner la confiscation des biens apportés par l'occupant dans le logement. Le procureur de la République peut décider d'engager des poursuites pénales en parallèle de la procédure d'expulsion.

Comment prévenir le squat de son logement ?

Quelques bonnes pratiques limitent le risque d'occupation illicite, en particulier pour les résidences secondaires ou les logements vacants entre deux locations :

• renforcez les accès : porte blindée, alarme, système de vidéosurveillance ;

• faites surveiller régulièrement le logement par un voisin, une agence ou un proche en votre absence ;

• souscrivez une assurance propriétaire non occupant (PNO) couvrant les risques liés au squat ;

• évitez de laisser un logement manifestement vacant sur de longues périodes sans surveillance.

  
  

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Lorsque l'occupant est un locataire en impayé et non un squatteur, le régime est tout autre : voyez notre article sur le nouveau bail au 1er octobre 2026 et ce qui change en cas d'impayé.

Le cabinet intervient pour les bailleurs comme pour les locataires, de la rédaction du bail au contentieux : voyez notre page avocat en droit locatif à Toulouse.

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