Comment expulser un locataire qui ne paie pas son loyer ?

En 2025, plus de 30 000 ménages ont été expulsés pour loyers impayés : un record représentant une hausse de 27 % par rapport à l'année précédente.

Face à un locataire qui ne paie pas, les propriétaires se retrouvent souvent démunis, ne sachant ni par où commencer ni combien de temps cela va durer.

La réalité est claire : la loi française permet au bailleur d'agir dès le premier loyer impayé sans seuil minimal fixé. Mais entre relances, intervention d'un commissaire de justice, audience au tribunal, décision du juge puis expulsion effective, la procédure dure en pratique entre 6 mois et 3 ans.

Voici le guide complet pour agir efficacement dans le respect de la loi.

Article mis à jour le 27 août 2026 — loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et Cour de cassation, 3e civ., 13 juin 2024, n° 24-70.002.

Mise à jour : ce qui change au 1er octobre 2026

Deux décrets de l'été 2026 font évoluer le cadre décrit dans cet article. Le décret du 6 juillet 2026 refond le contrat type de location applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 : la clause résolutoire y vise enfin le délai de six semaines, et elle couvre désormais le non-versement du dépôt de garantie. Le décret du 4 août 2026, en vigueur depuis le 7 août, permet de déclencher le diagnostic social et financier dès le stade du commandement de payer, et non plus seulement à l'assignation.

La procédure elle-même n'est pas modifiée : les étapes décrites ci-dessous restent applicables. Nous détaillons ces deux textes et leurs conséquences pratiques dans notre article sur le nouveau bail au 1er octobre 2026 et ce qui change en cas d'impayé.

Combien de loyers impayés avant d'agir ?

L'idée répandue selon laquelle un bailleur devrait "attendre trois mois d'impayés" avant de pouvoir agir ne correspond pas au droit. La loi locative française ne raisonne pas en nombre de loyers impayés, mais en manquement au contrat et en respect d'une procédure très encadrée.

Une procédure d'expulsion pour loyers impayés peut être engagée dès le premier impayé de loyer. En 2026, la loi n'impose aucun délai minimum en nombre de mois : dès qu'un locataire ne paie pas, le propriétaire bailleur est en droit d'entamer une procédure pour protéger ses intérêts et récupérer la dette locative.

Ce qu'il importe de comprendre : plus tôt vous réagissez, plus vous limitez le montant de la dette locative et réduisez la durée de la procédure. Chaque mois d'inaction aggrave votre préjudice financier.

Étape 1 : La tentative de règlement amiable : une première réaction indispensable

Avant d'engager des démarches judiciaires, il est recommandé de tenter un règlement amiable. Contactez votre locataire pour comprendre sa situation et proposer, si possible, une solution à l'amiable.

Cette démarche n'est pas naïve, elle est souvent la plus rapide. Certains impayés résultent d'une situation temporaire (perte d'emploi, accident de vie) et peuvent se résoudre par un échéancier de paiement formalisé par écrit. Un plan d'apurement signé par les deux parties est un document contraignant qui peut éviter une longue procédure judiciaire.

Tant que les étapes légales ne sont pas respectées, aucune expulsion ne peut être légalement exécutée, même en présence de plusieurs mois d'impayés. La tentative amiable documentée par courrier recommandé avec accusé de réception constitue également une preuve de votre bonne foi devant le tribunal.

Étape 2 : Le commandement de payer : l'acte déclencheur obligatoire

Si la tentative amiable échoue, la première étape formelle est le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). C'est un acte obligatoire sans lequel la procédure d'expulsion ne peut pas aboutir.

Le commandement de payer doit mentionner :

• le détail des sommes réclamées : loyers, charges, indemnités d'occupation ;

• la clause résolutoire du bail, si elle existe ;

• le délai accordé au locataire pour régulariser sa situation : six semaines pour les baux conclus à compter du 29 juillet 2023.

  
  

Après la délivrance d'un commandement de payer par un commissaire de justice, le locataire dispose d'un délai légal de six semaines pour régulariser sa situation. Ce délai était de deux mois jusqu'à la loi du 27 juillet 2023, dite Kasbarian-Bergé, qui l'a raccourci en réécrivant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Attention toutefois : pour les baux signés avant le 29 juillet 2023, le délai stipulé au contrat peut continuer de s'appliquer (voir plus bas). Pendant ce délai, le locataire peut payer la totalité de la dette locative, négocier un plan de paiement avec le propriétaire ou solliciter des aides sociales pour éviter la résiliation du bail.

Si le locataire respecte ses obligations et règle les sommes dues dans ce délai, la procédure s'arrête. La clause résolutoire est alors neutralisée.

L'importance capitale de la clause résolutoire

La grande majorité des baux d'habitation contiennent une clause résolutoire selon laquelle le bail est résilié de plein droit en cas d'impayé de loyer ou de charges, après délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Cette clause accélère considérablement la procédure en dispensant le bailleur de demander la résiliation judiciaire du bail : si le locataire ne régularise pas dans le délai du commandement, le bail est résilié de plein droit. Depuis la loi du 27 juillet 2023, une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges est réputée écrite dans tout bail d'habitation, même si le contrat n'en comporte aucune : un bailleur qui pensait ne pas pouvoir jouer la clause résolutoire faute de l'avoir stipulée dispose donc désormais de ce levier.

Six semaines ou deux mois ? Le piège des baux signés avant le 29 juillet 2023

C'est l'erreur qui fait perdre le plus de procédures, et elle est commise aussi bien par des bailleurs que par des professionnels : appliquer mécaniquement le délai de six semaines à tous les baux.

La loi du 27 juillet 2023 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Par un arrêt publié au bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que ce nouveau délai légal de six semaines ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours : les baux antérieurs restent régis par les stipulations des parties. Autrement dit, si la clause résolutoire de votre bail prévoit un délai de deux mois, c'est ce délai contractuel de deux mois qui continue de s'imposer (Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 juin 2024, n° 24-70.002).

La nuance est décisive dans les deux sens :

• Bail signé avant le 29 juillet 2023 avec une clause stipulant deux mois : le commandement doit accorder deux mois. Un commandement qui n'en accorde que six semaines ne fait pas acquérir la clause résolutoire ; le tribunal refusera de constater la résiliation, et il faudra tout recommencer.

• Bail signé avant le 29 juillet 2023 mais ne stipulant aucun délai : le délai de six semaines s'applique, dès lors que le commandement a été délivré après l'entrée en vigueur de la loi. Il s'agit en effet d'un effet légal du contrat, et non d'une stipulation des parties.

• Bail signé à compter du 29 juillet 2023 : six semaines.

Le réflexe à avoir : avant de faire délivrer le commandement de payer, relire la clause résolutoire du bail et vérifier la date de signature. C'est un contrôle de deux minutes qui évite de perdre une année de procédure.

Le point de départ du délai est la date de signification du commandement par le commissaire de justice, et non celle à laquelle le locataire en prend effectivement connaissance. Le décompte de ces six semaines est un contentieux fréquent : une erreur d'un jour dans le calcul, ou une assignation délivrée avant l'expiration du délai, suffit à faire échouer la demande de constat de résiliation.

Étape 3 : La saisine du tribunal judiciaire

Si le locataire ne régularise pas dans le délai du commandement de payer, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire du lieu où est situé le logement. C'est cette saisine qui déclenche la phase judiciaire de la procédure.

La demande est formulée par voie d'assignation (acte de commissaire de justice notifié au locataire) qui fixe la date d'audience. Cette assignation doit être notifiée au représentant de l'État dans le département — en pratique la préfecture — au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Ce délai, lui aussi ramené de deux mois à six semaines par la loi du 27 juillet 2023, permet au préfet de faire réaliser un diagnostic social et financier et de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). L'irrecevabilité étant encourue, cette notification est le point de contrôle à ne jamais négliger : une assignation notifiée trop tard fait perdre toute l'audience.

Le contenu de la demande judiciaire

Le bailleur peut demander simultanément au tribunal :

• la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

• la condamnation du locataire au paiement des loyers et charges impayés, des intérêts et des frais de procédure ;

• l'expulsion du locataire et des occupants de son chef du logement ;

• la fixation d'une indemnité d'occupation due par le locataire jusqu'à la libération effective des lieux.

  
  

Étape 4 : L'audience et le jugement

Lors de l'audience, le juge entend les arguments des deux parties. Le locataire peut :

• contester les sommes réclamées ;

• justifier d'une régularisation partielle ou en cours ;

• solliciter des délais de paiement ;

• invoquer la mauvaise foi du bailleur.

  
  

Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement (dits délais de grâce) lui permettant d'apurer sa dette en plusieurs fois, dans la limite de trois ans. La loi du 27 juillet 2023 a durci deux conditions. D'une part, ces délais ne peuvent plus être accordés d'office : le locataire doit les demander. D'autre part, ils supposent que celui-ci soit en situation de régler sa dette et qu'il ait repris le paiement du loyer courant avant l'audience. Dans le même esprit, la suspension des effets de la clause résolutoire n'est plus automatique : elle doit être demandée, et elle prend fin dès le premier impayé ou le premier manquement à l'échéancier.

Si le juge prononce l'expulsion, il fixe également le délai dans lequel le locataire doit quitter les lieux, généralement deux mois.

Une défense revient souvent à l'audience : le locataire soutient qu'il a cessé de payer parce que le logement n'était pas décent. L'argument ne suspend le loyer que si le logement était devenu impossible à habiter, ce que la Cour de cassation apprécie strictement ; un logement non décent mais habité reste dû. Le bailleur doit toutefois s'y préparer, car le juge peut réduire le loyer ou ordonner des travaux dans la même instance. Le détail figure dans notre article sur les recours du locataire d'un logement indécent.

Étape 5 : La trêve hivernale : une période d'inaction imposée

La trêve hivernale est l'un des obstacles les plus frustrants pour les bailleurs. Elle interdit toute expulsion effective du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, soit cinq mois pendant lesquels, même si un jugement d'expulsion a été rendu, il ne peut pas être exécuté.

Attention : la trêve hivernale ne suspend pas la procédure judiciaire. Les assignations, audiences et jugements peuvent avoir lieu pendant cette période, c'est uniquement l'expulsion physique qui est suspendue. Un bailleur qui démarre sa procédure tôt dans l'année peut donc obtenir un jugement d'expulsion avant novembre et être prêt à agir dès le 1er avril.

La trêve hivernale ne s'applique pas dans quelques cas exceptionnels : locataire ayant obtenu un relogement adapté, occupation d'un local en raison d'une menace imminente, ou lorsque le bien a été repris par son propriétaire pour y habiter.

Étape 6 : L'exécution du jugement : l'expulsion effective

Une fois le jugement d'expulsion définitif et la trêve hivernale terminée, le bailleur peut faire procéder à l'expulsion par un commissaire de justice. Celui-ci se présente au logement accompagné, si nécessaire, de représentants des forces de l'ordre réquisitionnés par le préfet.

Aucune expulsion ne peut être réalisée sans le concours de la force publique : tenter d'expulser soi-même un locataire, de changer les serrures ou de couper les fluides est une infraction pénale grave punissable de 3 ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende.

Les meubles et effets personnels du locataire doivent être placés dans un garde-meuble, aux frais avancés par le bailleur.

Quels sont les coûts d'une procédure d'expulsion ?

En 2026, le coût total d'une procédure d'expulsion varie généralement entre 2 000 et 5 000 euros, selon la complexité du dossier et la durée de la procédure.

Ces coûts comprennent :

• les honoraires du commissaire de justice pour le commandement de payer et l'assignation ;

• les honoraires d'avocat : obligatoires si le montant du litige dépasse 10 000 euros ;

• les frais d'audience ;

• les frais d'expulsion effective (commissaire de justice, serrurier, garde-meuble).

La bonne nouvelle : ces frais peuvent être mis à la charge du locataire dans le jugement et récupérés lors du recouvrement de la dette locative.

Les outils préventifs pour éviter les impayés

Mieux vaut prévenir qu'expulser. Plusieurs dispositifs permettent de se protéger contre les loyers impayés avant même la signature du bail :

• L'assurance loyers impayés (GLI) : couvre les loyers non perçus, les frais de procédure et les dégradations. Elle constitue le meilleur outil de protection du bailleur.

• La caution solidaire : un tiers s'engage à payer à la place du locataire défaillant. En cas d'impayé, le bailleur peut agir directement contre le cautionnaire.

• La garantie Visale : dispositif public gratuit d'Action Logement, qui se substitue au garant pour les jeunes de moins de 30 ans et certains salariés.

• Le dépôt de garantie : limité à un mois de loyer hors charges pour les logements vides. Il peut être imputé sur les loyers impayés mais est souvent insuffisant à lui seul.

Vous faites face à des loyers impayés à Toulouse ou partout en France ?

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Contactez le Cabinet Morer sans attendre : par téléphone au 06.23.36.88.03, par courriel à cabinet@morer-avocat.com ou via le formulaire de contact sur morer-avocat.com.

Lorsque le logement est en colocation, l'issue dépend d'abord du contrat signé : voyez notre article sur faut-il un bail unique ou des baux individuels en colocation.

Pour les seuls arriérés de loyer, l'injonction de payer peut être une voie plus rapide : voyez notre article sur j'ai reçu une injonction de payer : que faire et dans quel délai.

Le cabinet intervient pour les bailleurs comme pour les locataires, de la rédaction du bail au contentieux : voyez notre page avocat en droit locatif à Toulouse.

Pour aller plus loin, retrouvez l'ensemble de nos articles dans les rubriques Droit locatif et Procédure civile d'exécution.

Pour un local commercial, la procédure est différente, avec un commandement visant la clause résolutoire et des règles nouvelles depuis 2026 : voyez notre article Mon locataire commercial ne paie plus : commandement, clause résolutoire et délais depuis la loi de 2026.