Comment expulser un locataire qui ne paie pas son loyer ?

En 2025, plus de 30 000 ménages ont été expulsés pour loyers impayés : un record représentant une hausse de 27 % par rapport à l'année précédente.

Face à un locataire qui ne paie pas, les propriétaires se retrouvent souvent démunis, ne sachant ni par où commencer ni combien de temps cela va durer.

La réalité est claire : la loi française permet au bailleur d'agir dès le premier loyer impayé sans seuil minimal fixé. Mais entre relances, intervention d'un commissaire de justice, audience au tribunal, décision du juge puis expulsion effective, la procédure dure en pratique entre 6 mois et 3 ans.

Voici le guide complet pour agir efficacement dans le respect de la loi.

Combien de loyers impayés avant d'agir ?

L'idée répandue selon laquelle un bailleur devrait "attendre trois mois d'impayés" avant de pouvoir agir ne correspond pas au droit. La loi locative française ne raisonne pas en nombre de loyers impayés, mais en manquement au contrat et en respect d'une procédure très encadrée.

Une procédure d'expulsion pour loyers impayés peut être engagée dès le premier impayé de loyer. En 2026, la loi n'impose aucun délai minimum en nombre de mois : dès qu'un locataire ne paie pas, le propriétaire bailleur est en droit d'entamer une procédure pour protéger ses intérêts et récupérer la dette locative.

Ce qu'il importe de comprendre : plus tôt vous réagissez, plus vous limitez le montant de la dette locative et réduisez la durée de la procédure. Chaque mois d'inaction aggrave votre préjudice financier.

Étape 1 : La tentative de règlement amiable : une première réaction indispensable

Avant d'engager des démarches judiciaires, il est recommandé de tenter un règlement amiable. Contactez votre locataire pour comprendre sa situation et proposer, si possible, une solution à l'amiable.

Cette démarche n'est pas naïve, elle est souvent la plus rapide. Certains impayés résultent d'une situation temporaire (perte d'emploi, accident de vie) et peuvent se résoudre par un échéancier de paiement formalisé par écrit. Un plan d'apurement signé par les deux parties est un document contraignant qui peut éviter une longue procédure judiciaire.

Tant que les étapes légales ne sont pas respectées, aucune expulsion ne peut être légalement exécutée, même en présence de plusieurs mois d'impayés. La tentative amiable documentée par courrier recommandé avec accusé de réception constitue également une preuve de votre bonne foi devant le tribunal.

Étape 2 : Le commandement de payer : l'acte déclencheur obligatoire

Si la tentative amiable échoue, la première étape formelle est le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). C'est un acte obligatoire sans lequel la procédure d'expulsion ne peut pas aboutir.

Le commandement de payer doit mentionner :

• le détail des sommes réclamées : loyers, charges, indemnités d'occupation ;

• la clause résolutoire du bail, si elle existe ;

• le délai de deux mois accordé au locataire pour régulariser sa situation.

  
  

Après la délivrance d'un commandement de payer par un commissaire de justice, le locataire dispose d'un délai légal de deux mois pour régulariser sa situation. Pendant cette période, le locataire peut payer la totalité de la dette locative, négocier un plan de paiement avec le propriétaire ou solliciter des aides sociales pour éviter la résiliation du bail.

Si le locataire respecte ses obligations et règle les sommes dues dans ce délai de deux mois, la procédure s'arrête. La clause résolutoire (si elle figure dans le bail) est alors neutralisée.

L'importance capitale de la clause résolutoire

La grande majorité des baux d'habitation contiennent une clause résolutoire selon laquelle le bail est résilié de plein droit en cas d'impayé de loyer ou de charges, après délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Cette clause accélère considérablement la procédure en dispensant le bailleur de demander la résiliation judiciaire du bail : si le locataire ne régularise pas dans les deux mois, le bail est automatiquement résilié.

Étape 3 : La saisine du tribunal judiciaire

Si le locataire ne régularise pas dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire du lieu où est situé le logement. C'est cette saisine qui déclenche la phase judiciaire de la procédure.

La demande est formulée par voie d'assignation (acte de commissaire de justice notifié au locataire) qui fixe la date d'audience. L'assignation doit être délivrée avec un délai minimum de deux mois avant l'audience.

Le contenu de la demande judiciaire

Le bailleur peut demander simultanément au tribunal :

• la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

• la condamnation du locataire au paiement des loyers et charges impayés, des intérêts et des frais de procédure ;

• l'expulsion du locataire et des occupants de son chef du logement ;

• la fixation d'une indemnité d'occupation due par le locataire jusqu'à la libération effective des lieux.

  
  

Étape 4 : L'audience et le jugement

Lors de l'audience, le juge entend les arguments des deux parties. Le locataire peut :

• contester les sommes réclamées ;

• justifier d'une régularisation partielle ou en cours ;

• solliciter des délais de paiement ;

• invoquer la mauvaise foi du bailleur.

  
  

Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement (dits délais de grâce) lui permettant d'apurer sa dette en plusieurs fois. Ces délais, prévus par l'article L.412-3 du Code des procédures civiles d'exécution, peuvent être accordés en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier. La durée maximale de ces délais a été portée à 3 ans en 2026, ce qui peut considérablement retarder l'expulsion effective.

Si le juge prononce l'expulsion, il fixe également le délai dans lequel le locataire doit quitter les lieux, généralement deux mois.

Étape 5 : La trêve hivernale : une période d'inaction imposée

La trêve hivernale est l'un des obstacles les plus frustrants pour les bailleurs. Elle interdit toute expulsion effective du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, soit cinq mois pendant lesquels, même si un jugement d'expulsion a été rendu, il ne peut pas être exécuté.

Attention : la trêve hivernale ne suspend pas la procédure judiciaire. Les assignations, audiences et jugements peuvent avoir lieu pendant cette période, c'est uniquement l'expulsion physique qui est suspendue. Un bailleur qui démarre sa procédure tôt dans l'année peut donc obtenir un jugement d'expulsion avant novembre et être prêt à agir dès le 1er avril.

La trêve hivernale ne s'applique pas dans quelques cas exceptionnels : locataire ayant obtenu un relogement adapté, occupation d'un local en raison d'une menace imminente, ou lorsque le bien a été repris par son propriétaire pour y habiter.

Étape 6 : L'exécution du jugement : l'expulsion effective

Une fois le jugement d'expulsion définitif et la trêve hivernale terminée, le bailleur peut faire procéder à l'expulsion par un commissaire de justice. Celui-ci se présente au logement accompagné, si nécessaire, de représentants des forces de l'ordre réquisitionnés par le préfet.

Aucune expulsion ne peut être réalisée sans le concours de la force publique : tenter d'expulser soi-même un locataire, de changer les serrures ou de couper les fluides est une infraction pénale grave punissable de 3 ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende.

Les meubles et effets personnels du locataire doivent être placés dans un garde-meuble, aux frais avancés par le bailleur.

Quels sont les coûts d'une procédure d'expulsion ?

En 2026, le coût total d'une procédure d'expulsion varie généralement entre 2 000 et 5 000 euros, selon la complexité du dossier et la durée de la procédure.

Ces coûts comprennent :

• les honoraires du commissaire de justice pour le commandement de payer et l'assignation ;

• les honoraires d'avocat : obligatoires si le montant du litige dépasse 10 000 euros ;

• les frais d'audience ;

• les frais d'expulsion effective (commissaire de justice, serrurier, garde-meuble).

La bonne nouvelle : ces frais peuvent être mis à la charge du locataire dans le jugement et récupérés lors du recouvrement de la dette locative.

Les outils préventifs pour éviter les impayés

Mieux vaut prévenir qu'expulser. Plusieurs dispositifs permettent de se protéger contre les loyers impayés avant même la signature du bail :

• L'assurance loyers impayés (GLI) : couvre les loyers non perçus, les frais de procédure et les dégradations. Elle constitue le meilleur outil de protection du bailleur.

• La caution solidaire : un tiers s'engage à payer à la place du locataire défaillant. En cas d'impayé, le bailleur peut agir directement contre le cautionnaire.

• La garantie Visale : dispositif public gratuit d'Action Logement, qui se substitue au garant pour les jeunes de moins de 30 ans et certains salariés.

• Le dépôt de garantie : limité à un mois de loyer hors charges pour les logements vides. Il peut être imputé sur les loyers impayés mais est souvent insuffisant à lui seul.

Vous faites face à des loyers impayés à Toulouse ou partout en France ?

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Contactez le Cabinet Morer sans attendre : par téléphone au 06.23.36.88.03, par courriel à cabinet@morer-avocat.com ou via le formulaire de contact sur morer-avocat.com.