Peut-on résilier un bail pour vendre le logement ?

Vous êtes propriétaire bailleur et vous souhaitez vendre votre logement mais un locataire l'occupe. Pouvez-vous résilier le bail pour vendre ?

La réponse est nuancée : vous ne pouvez pas résilier le bail en cours, mais vous pouvez donner un congé pour vente à l'échéance du bail.

Vous avez d'ailleurs le choix entre deux stratégies : vendre le logement occupé (sans donner congé) ou vendre le logement libre en délivrant un congé pour vente à votre locataire. Cette seconde option déclenche un mécanisme protecteur important : le droit de préemption du locataire.

Voici le guide complet.

La règle de base : pas de résiliation en cours de bail, mais un congé à l'échéance

Il faut d'abord dissiper une confusion fréquente. Un propriétaire ne peut jamais résilier un bail d'habitation en cours pour vendre son logement. Le bail protège le locataire jusqu'à son terme.

En revanche, le propriétaire peut donner congé au locataire à l'échéance du bail, pour vendre le logement sans locataire. Ce congé (appelé congé pour vente) n'est pas une résiliation anticipée : il empêche simplement le renouvellement automatique du bail à son terme.

Le propriétaire dispose donc de deux options pour vendre un bien loué :

• Vendre le logement occupé : sans donner congé, sans même informer le locataire. Le bail se poursuit avec l'acquéreur qui devient le nouveau bailleur. Cette option est plus simple et plus rapide, mais le bien se vend généralement avec une décote.

  
  

• Vendre le logement libre : en donnant congé pour vente à l'échéance du bail. Cette option permet d'obtenir un meilleur prix mais impose de respecter une procédure stricte et déclenche le droit de préemption du locataire.

  
  

Le congé pour vente : quels délais de préavis respecter ?

Le délai de préavis dépend du type de location. Il court avant l'échéance du bail :

• Location vide : le congé pour vente doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

• Location meublée : le préavis est de 3 mois avant la fin du bail.

  
  

Ce délai de six mois (ou trois mois) est une règle d'ordre public. Même si le locataire est d'accord, il ne peut pas être réduit. Un bailleur qui délivre son congé pour vente en retard (par exemple 5 mois et 29 jours avant l'échéance pour une location vide) verra son congé annulé et le bail prolongé de trois ans supplémentaires.

C'est la date de réception du congé par le locataire qui compte, pas la date d'envoi. Si la date d'échéance du bail est le 20 septembre, le locataire doit avoir pris connaissance du congé pour vente au plus tard le 20 mars.

Le cas particulier du logement récemment acheté occupé

Une règle importante protège les locataires en place lorsque le propriétaire vient d'acheter le logement occupé. Si le propriétaire a acheté un logement déjà loué moins de 3 ans avant la fin du bail en cours, il ne peut pas donner congé pour vente dès la première échéance.

Dans ce cas, le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'issue du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail.

Par exemple : si le propriétaire a acheté le logement le 1er mars 2026 et que le bail prend fin le 31 mai 2028, il ne pourra donner congé au locataire que pour la date de fin de la première reconduction, soit le 31 mai 2031.

Cette règle évite qu'un acheteur ne contourne la protection du locataire en achetant un bien occupé pour le revendre aussitôt libre.

Le droit de préemption du locataire : le mécanisme central

C'est la conséquence la plus importante du congé pour vente en location vide. Le congé pour vente vaut offre de vente au locataire. Ce dernier est prioritaire pour acheter son logement avant tout autre acheteur.

Comment fonctionne ce droit de priorité ?

La lettre de congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Elle vaut offre de vente au locataire, qui dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception du congé pour accepter ou refuser cette offre.

Trois scénarios sont possibles :

• Le locataire accepte l'offre : il dispose alors de deux mois pour signer l'acte authentique ou quatre mois s'il recourt à un prêt immobilier. Toute promesse de vente signée entre le propriétaire et un autre acheteur est alors annulée. Le locataire qui exerce son droit de préemption n'a pas à payer de commission d'agence.

  
  

• Le locataire refuse ou ne répond pas dans les deux mois : il perd son droit de préemption et doit quitter le logement à l'échéance du bail.

  
  

• Le locataire refuse, puis le propriétaire baisse le prix : un second droit de préemption s'active.

  
  

Le second droit de préemption en cas de baisse de prix

C'est un point crucial souvent ignoré des propriétaires.

Si, après le refus du locataire, le propriétaire vend finalement à un tiers à un prix inférieur ou à des conditions plus favorables, le notaire doit informer le locataire de ces nouvelles conditions. Le locataire dispose alors d'un nouveau délai d'un mois pour se porter acquéreur au prix réduit.

Si le bailleur ou le notaire omet cette notification et vend à un tiers à un prix inférieur sans permettre au locataire de préempter, le locataire peut demander l'annulation de la vente et se substituer à l'acquéreur, c'est l'action en substitution.

Attention en location meublée

Le locataire d'un logement meublé ne bénéficie pas du droit de préemption. Le congé pour vente peut lui être délivré avec un préavis de 3 mois, sans obligation de lui proposer le bien en priorité. Il doit néanmoins quitter les lieux à l'échéance du bail.

Les formalités obligatoires du congé pour vente

Pour être valable, le congé pour vente doit respecter un formalisme strict, sous peine de nullité.

Le mode de notification

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé. Un simple email ou une lettre simple entraîne la nullité du congé.

Le contenu obligatoire

La lettre de congé pour vente doit impérativement mentionner :

• le motif du congé : la volonté de vendre le logement ;

• le prix et les conditions de la vente envisagée ;

• la reproduction intégrale des cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, qui rappellent au locataire son droit de préemption ;

• la description précise du logement et de ses annexes vendues (cave, parking).

Le congé doit être délivré à chaque locataire signataire du bail. Pour un couple, les deux personnes doivent être notifiées individuellement. À défaut, le congé peut être annulé.

Les locataires protégés : une limite au congé pour vente

Le bailleur ne peut pas donner congé pour vente à un locataire protégé sans lui proposer une solution de relogement.

Sont protégés les locataires qui réunissent cumulativement deux conditions :

• être âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail ;

• disposer de ressources annuelles inférieures au plafond de ressources applicable aux logements sociaux (plafond PLUS en vigueur).

  
  

Pour ces locataires, le bailleur doit proposer un logement de substitution adapté à leurs besoins et situé dans le même secteur géographique. Exception : cette protection ne s'applique pas si le propriétaire lui-même a plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures au même plafond.

La date d'appréciation est celle de l'échéance du bail et non celle de la réception du congé. Un locataire qui atteint 65 ans avant l'échéance, même après réception du congé, bénéficie de la protection.

Que risque le propriétaire en cas de congé pour vente frauduleux ?

Le congé pour vente ne doit jamais être un prétexte pour évincer un locataire sans réelle intention de vendre. Un congé pour vente frauduleux (donné sans intention réelle de vendre le bien) expose le bailleur à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique (30 000 euros pour une personne morale).

Le locataire peut contester le motif du congé s'il dispose de preuves que le propriétaire n'avait pas réellement l'intention de vendre. Par exemple, un prix de vente manifestement excessif destiné à décourager la préemption, ou une remise en location du logement peu après le départ du locataire. Il doit alors saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Vendre occupé ou vendre libre : quelle stratégie choisir ?

Le choix entre les deux options dépend de votre situation :

Vendre le logement occupé est préférable si :

• vous souhaitez éviter toute vacance locative et continuer à percevoir les loyers jusqu'à la vente ;

• vous voulez une procédure simple et rapide, sans formalisme de congé ;

• votre locataire est protégé ou proche de la retraite, rendant le congé complexe.

  
  

Vendre le logement libre (avec congé pour vente) est préférable si :

• vous cherchez à maximiser le prix de vente : un bien libre se vend généralement 10 à 15 % plus cher qu'un bien occupé ;

• vous visez une clientèle d'acquéreurs souhaitant habiter le logement ;

• l'échéance du bail est suffisamment proche pour respecter les délais.

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