Nouveau bail au 1er octobre 2026 : ce qui change en cas d'impayé

Deux décrets publiés cet été modifient la manière dont un impayé de loyer se traite, et le premier prend effet dans quelques semaines. Le décret du 6 juillet 2026 refond le contrat type de location applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Le décret du 4 août 2026, lui, est déjà en vigueur : il avance très en amont le déclenchement de l'accompagnement social du locataire en difficulté.

Pour un bailleur, la conséquence est immédiate et datée : le modèle de bail que vous utilisez aujourd'hui sera périmé au 1er octobre. Pour un locataire, l'intervention sociale arrive désormais bien plus tôt, ce qui change réellement les chances de garder son logement.

Ce qui change au 1er octobre 2026 : le contrat type

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 met à jour le contrat type de location de logement à usage de résidence principale. Il ne s'applique ni rétroactivement, ni aux baux en cours : seuls sont concernés les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.

Une clause résolutoire enfin conforme à la loi

C'est le point central, et il corrige une anomalie qui durait depuis trois ans. La loi du 27 juillet 2023 avait ramené de deux mois à six semaines le délai au terme duquel le bail est résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet. Mais le contrat type réglementaire, lui, n'avait jamais été actualisé et continuait de mentionner deux mois.

Le décret du 6 juillet 2026 met fin à ce décalage : le nouveau contrat type comporte une clause résolutoire visant le délai de six semaines. Elle couvre le défaut de paiement du loyer, celui des charges, et (c'est une nouveauté) le non-versement du dépôt de garantie.

Trois clauses résolutoires facultatives

Le bailleur peut, s'il le souhaite, ajouter trois autres clauses de résiliation de plein droit :

• le défaut d'assurance habitation, la résiliation intervenant un mois après une mise en demeure restée sans effet ;

• les troubles de voisinage, mais uniquement lorsqu'ils ont été constatés par une décision de justice devenue définitive : la clause ne permet donc pas de résilier sur simple plainte ;

• le non-respect de la servitude de résidence principale, dans les communes qui l'ont instaurée.

Ces clauses sont facultatives : elles ne figureront dans le bail que si le bailleur les y fait figurer. Un modèle téléchargé sans attention ne les contiendra pas.

La servitude de résidence principale

Issue de la loi du 19 novembre 2024, elle permet à certaines communes (notamment les zones tendues et les communes où les résidences secondaires dépassent un seuil élevé) d'imposer qu'un logement soit occupé à titre de résidence principale, au moins huit mois par an. Le nouveau contrat type prévoit d'en faire mention et, le cas échéant, d'y attacher une clause résolutoire.

Et à partir du 1er janvier 2027

Un second volet du décret, relatif au maintien des aides au logement après résiliation du bail, entrera en vigueur le 1er janvier 2027.

Ce qui a déjà changé le 7 août 2026 : le diagnostic social et financier

Le décret n° 2026-739 du 4 août 2026 est entré en vigueur le lendemain de sa publication. Il modifie le régime du diagnostic social et financier, ce document qui évalue la situation du locataire et éclaire le juge sur ses capacités réelles de paiement.

Jusqu'ici, ce diagnostic n'était déclenché qu'au stade de l'assignation, c'est-à-dire lorsque le contentieux était déjà engagé. Le décret l'avance très nettement.

	Avant	Depuis le 7 août 2026
Déclenchement	À la notification de l'assignation au préfet	Possible dès le stade du commandement de payer, par le signalement fait à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives
Qui peut le demander	Le préfet	Le préfet, mais aussi la commission de prévention des expulsions, pour ses propres travaux
Mise à jour	Non prévue	Le diagnostic peut être actualisé en cours de procédure, notamment au stade du concours de la force publique
Auteur	Intervenant social	Professionnel du travail social ou de l'accompagnement

L'intention est claire : intervenir avant que la dette ne devienne irrattrapable. Un impayé traité au bout de deux mois se solde souvent par un plan d'apurement ; le même impayé traité au bout de dix-huit mois se solde par une expulsion et une créance irrécouvrable.

Pour le bailleur, l'accompagnement social précoce n'est pas une contrainte : c'est souvent ce qui fait la différence entre être payé et obtenir un jugement contre un débiteur insolvable.

Ce qui n'a pas changé, et qu'il faut continuer de respecter

Aucun de ces deux décrets ne modifie l'architecture de la procédure. Elle reste judiciaire, et les étapes demeurent :

• le commandement de payer délivré par commissaire de justice, avec ses mentions obligatoires à peine de nullité ;

• l'expiration du délai : six semaines pour les baux relevant du régime issu de la loi de 2023, mais deux mois pour beaucoup de baux plus anciens ;

• la notification au préfet, dont l'omission dans le délai requis rend la demande irrecevable ;

• l'assignation devant le juge des contentieux de la protection ;

• le jugement, puis le commandement de quitter les lieux et son délai de deux mois ;

• la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.

Le juge conserve par ailleurs le pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder des délais de paiement, qui peuvent aller jusqu'à trois ans. L'automaticité affichée de la clause n'a jamais signifié que l'expulsion allait de soi.

L'ensemble de ces étapes, avec les délais et les coûts, est détaillé dans notre article sur la procédure d'expulsion pour loyers impayés.

Ce qu'il faut faire, selon votre situation

Vous êtes bailleur et vous allez signer un bail après le 1er octobre

1. Changez de modèle. Un bail signé après le 1er octobre sur l'ancien contrat type mentionnera un délai de deux mois là où la loi en prévoit six semaines : un décalage dont vous ferez les frais, pas le locataire.

   
   

2. Décidez des clauses facultatives avant la signature : assurance, troubles de voisinage, servitude de résidence principale. Elles ne s'ajoutent pas après coup.

   
   

3. Vérifiez si votre commune a instauré la servitude de résidence principale. C'est une donnée locale, qui change d'une commune à l'autre.

Vous êtes bailleur avec un bail en cours et un impayé

1. Identifiez la date de signature du bail. C'est elle qui détermine si le délai est de six semaines ou de deux mois. Se tromper, c'est faire annuler son commandement de payer.

   
   

2. Agissez tôt. Le nouveau dispositif d'accompagnement se déclenche désormais au stade du commandement de payer : attendre six mois vous prive de ce levier autant que le locataire.

   
   

3. Ne négligez aucune notification. L'omission de la notification au préfet dans le délai requis reste la cause d'irrecevabilité la plus fréquente.

Vous êtes locataire et vous avez reçu un commandement de payer

1. Ne laissez pas courir le délai. Six semaines, c'est très court, et son expiration fait jouer la clause de plein droit.

   
   

2. Saisissez l'accompagnement social sans attendre l'audience. C'est précisément ce que le décret du 4 août 2026 rend possible plus tôt.

   
   

3. Demandez des délais de paiement au juge. Ils peuvent aller jusqu'à trois ans et suspendre les effets de la clause résolutoire : c'est le principal levier de maintien dans les lieux.

   
   

4. Faites vérifier le commandement. Ses mentions sont prescrites à peine de nullité, et un acte irrégulier fait tomber toute la procédure.

Et pour les baux en cours ? L'avenant

Le décret ne s'applique qu'aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Les contrats en cours restent régis par leur rédaction d'origine avec, le plus souvent, une clause résolutoire mentionnant deux mois, et parfois, dans les baux les plus anciens, aucune clause exploitable.

Rien n'interdit pour autant de faire évoluer un bail en cours par avenant. C'est un acte modificatif, signé par le bailleur et le locataire, qui s'ajoute au contrat initial sans le remplacer et sans faire naître un nouveau bail.

Ce qu'un avenant permet utilement de faire

• mettre à jour des mentions devenues inexactes : identité et coordonnées des parties, surface, équipements, annexes ;

• ajouter une clause résolutoire pour défaut d'assurance là où le bail n'en comportait pas ;

• faire mention de la servitude de résidence principale lorsque la commune l'a instaurée ;

• formaliser l'entrée ou la sortie d'un colocataire, une modification du loyer dans les conditions permises par la loi, ou un changement dans la répartition des charges.

Ce qu'un avenant ne permet pas, ou pas simplement

• L'accord du locataire est indispensable. Un avenant est un contrat : il se signe, il ne s'impose pas. Un locataire qui refuse ne commet aucune faute et le bail continue tel quel.

  
  

• On ne peut pas aggraver la situation du locataire au-delà de ce que la loi autorise. Les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public : une clause qui y contrevient est réputée non écrite, et la signature du locataire n'y change rien.

  
  

• Le passage de deux mois à six semaines sur un bail ancien est un point délicat. Il ne se règle pas en recopiant la nouvelle clause type dans un avenant : l'articulation entre le régime applicable au contrat d'origine et la modification souhaitée doit être examinée en amont, faute de quoi l'avenant sera discuté au pire moment devant le juge, une fois le commandement de payer délivré.

Un dernier point, souvent négligé : la tacite reconduction d'un bail arrivé à son terme ne constitue pas nécessairement un « renouvellement » au sens du décret. Il serait donc imprudent de compter sur le seul écoulement du temps pour que le nouveau contrat type s'applique à un bail signé auparavant.

Pourquoi faire rédiger le bail ou l'avenant

Un bail d'habitation est un contrat réglementé : une partie de son contenu est imposée, certaines clauses sont interdites, d'autres neutralisées d'office. C'est ce qui rend les modèles trompeurs : ils paraissent complets, et ils le sont pour une location qui se déroule bien. Ce qu'ils ne font pas, c'est arbitrer : choisir les clauses résolutoires facultatives qui ont un sens dans votre situation, vérifier ce que votre commune impose, articuler le bail avec un acte de caution ou une assurance loyers impayés, et anticiper la sortie autant que l'entrée.

Le calcul est simple. La rédaction d'un bail ou d'un avenant se compte en une intervention ponctuelle ; un impayé mal engagé se compte en mois de loyer perdus, en frais de commissaire de justice, en honoraires de procédure, et parfois en une créance qui ne sera jamais recouvrée. C'est exactement le type d'acte qu'un avocat rédige sur mesure, en fonction du logement, du profil du locataire et du niveau de risque que vous acceptez.

Un bail périmé ne se signale pas tout seul : il se révèle au premier impayé, c'est-à-dire au moment précis où il est trop tard pour le corriger.

Questions fréquentes

Mon bail actuel est-il modifié au 1er octobre ?

Non. Le nouveau contrat type ne concerne que les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date. Un bail en cours continue de produire ses effets tel qu'il a été signé.

Six semaines ou deux mois : comment le savoir ?

Le critère est la date de conclusion du bail au regard de l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. C'est la première vérification à faire avant de délivrer un commandement de payer, et c'est aussi le premier moyen de défense d'un locataire bien conseillé.

La clause résolutoire rend-elle l'expulsion automatique ?

Non. Elle produit la résiliation de plein droit du bail, mais l'expulsion suppose toujours un juge, un titre exécutoire, un commandement de quitter les lieux et, le plus souvent, le concours de la force publique. Le juge peut de surcroît suspendre les effets de la clause en accordant des délais.

Le non-versement du dépôt de garantie permet-il vraiment de résilier ?

C'est ce que prévoit désormais le contrat type, dans les baux qui en relèveront. C'est une nouveauté utile pour le bailleur, mais elle ne dispense d'aucune des étapes de la procédure.

Puis-je utiliser la clause « troubles de voisinage » contre un locataire bruyant ?

Seulement si les troubles ont été constatés par une décision de justice devenue définitive. Autrement dit, la clause ne dispense pas du procès : elle en tire les conséquences. Sur les autres motifs de résiliation, voyez notre article sur les motifs de résiliation d'un bail d'habitation.

Et si le logement est en colocation ?

La structure du contrat change tout : selon qu'il s'agit d'un bail unique avec clause de solidarité ou de baux individuels, la dette et la procédure ne visent pas les mêmes personnes. Voyez notre article sur le choix entre bail unique et baux individuels.

Le propriétaire peut-il mettre fin au bail pour un autre motif ?

Oui, mais dans des cas limités et selon un formalisme strict. Voyez nos articles sur la résiliation par le propriétaire et sur le congé pour vendre.

Un impayé de loyer ou un bail à mettre à jour, à Toulouse ou partout en France

Dans ce contentieux, l'issue se décide très en amont de l'audience. Un commandement de payer visant le mauvais délai, une notification au préfet omise ou tardive, une clause résolutoire absente ou mal rédigée : chacune de ces erreurs suffit à faire perdre plusieurs mois, parfois à faire tomber toute la procédure, et elles se commettent au tout début. À l'inverse, un bailleur qui agit dans les premières semaines de l'impayé, sur un bail correctement rédigé et avec un calendrier tenu, obtient soit un apurement, soit un titre exécutoire dans des délais raisonnables.

Le changement du 1er octobre 2026 crée une échéance concrète. Les modèles de bail en circulation (y compris ceux proposés par des sites spécialisés ou repris d'une précédente location) vont devenir obsolètes du jour au lendemain, et la difficulté est qu'un bail périmé ne se signale pas : il se signale au moment où l'on en a besoin, c'est-à-dire au premier impayé, quand il est trop tard pour le corriger.

Maître Joris Morer, avocat au barreau de Toulouse, intervient dans les deux positions : rédaction et mise à jour des baux d'habitation et de leurs clauses résolutoires, vérification du régime applicable et du délai opposable, délivrance et contrôle des commandements de payer, notifications au préfet et respect des formalités prescrites à peine d'irrecevabilité, assignation devant le juge des contentieux de la protection, exécution du jugement et demande de concours de la force publique et, du côté du locataire, contestation des actes irréguliers, demandes de délais de paiement, suspension des effets de la clause résolutoire et orientation vers les dispositifs d'accompagnement. Il intervient devant les juridictions de la Haute-Garonne et, plus largement, partout en France.

Que vous ayez un bail à faire établir avant le 1er octobre, un impayé qui s'installe, un commandement de payer à faire délivrer ou à contester, ou une audience qui approche, un premier échange permet de déterminer le régime applicable, de vérifier les actes déjà délivrés et de fixer le calendrier des diligences. Munissez-vous du bail et de ses annexes, du décompte des sommes dues et de tout acte reçu d'un commissaire de justice.

Pour joindre le cabinet : Cabinet Morer, 22 rue Sainte-Anne, 31000 Toulouse — 05 61 55 45 08 — urgences 24h/24 : 06 23 36 88 03 — cabinet@morer-avocat.com. Si un délai de six semaines court actuellement, ou si une audience est fixée, appelez sans attendre.

Le recouvrement des arriérés obéit lui aussi à des règles nouvelles depuis le 1er septembre 2026 : voyez notre article sur j'ai reçu une injonction de payer : que faire et dans quel délai.

Le cabinet intervient pour les bailleurs comme pour les locataires, de la rédaction du bail au contentieux : voyez notre page avocat en droit locatif à Toulouse.

Pour aller plus loin, retrouvez l'ensemble de nos articles dans la rubrique Droit locatif.