Le syndic n'a pas fait les travaux : puis-je le faire condamner ?

Un désordre affecte une partie commune et abîme votre appartement. Le syndic fait établir un devis, l'inscrit à l'ordre du jour, et puis plus rien. Les mois passent, les années aussi. Vous ne pouvez plus louer, plus vendre, parfois plus habiter.

Le réflexe est de poursuivre le syndic. C'est lui l'interlocuteur, c'est lui qu'on paie, c'est à lui qu'on a écrit dix fois.

Un arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 7 avril 2026 montre pourquoi ce réflexe conduit souvent à l'échec, et ce qu'il aurait fallu faire à la place. La copropriétaire y a perdu en première instance, perdu en appel, et a été condamnée à payer 3 500 € de frais à son adversaire. Cet article explique la mécanique, parce qu'elle se joue bien avant le procès.

Deux responsabilités qu'il ne faut pas confondre

Le syndic répond de ses fautes de deux manières distinctes, et l'erreur d'aiguillage est fréquente.

Envers le syndicat des copropriétaires, il répond de l'exécution du mandat qui lui a été confié, dans les conditions de l'article 1992 du code civil. C'est le syndicat, personne morale, qui agit.

Envers vous, copropriétaire pris individuellement, il répond sur le terrain quasi délictuel, lorsque sa faute de gestion vous a causé un préjudice personnel. Et c'est là que la charge devient lourde : il vous appartient de prouver une faute de gestion, un préjudice personnel et un lien de causalité entre les deux.

La cour de Montpellier ajoute la précision décisive :

« Sa responsabilité repose dans cette dernière hypothèse sur une obligation de moyen. »

Obligation de moyens, et non de résultat. Le syndic ne s'engage pas à ce que les travaux soient faits : il s'engage à mettre en œuvre les diligences nécessaires pour qu'ils puissent l'être. La nuance décide de la plupart des dossiers.

Ce que le syndic doit faire, et ce qu'il ne maîtrise pas

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui confie notamment d'assurer l'exécution du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et (en cas d'urgence) de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Lisez bien : hors urgence, le syndic n'a pas le pouvoir de décider des travaux. Ce pouvoir appartient à l'assemblée générale. Le syndic prépare, propose, exécute. Il ne décide pas.

La conséquence, brutale. Si le syndic a fait constater le désordre, obtenu un devis et inscrit la résolution à l'ordre du jour, il a rempli son office. Que l'assemblée rejette les travaux ne lui est pas imputable. Le copropriétaire lésé se trompe alors d'adversaire : sa difficulté ne vient pas du syndic, elle vient de la décision des copropriétaires et c'est cette décision qu'il fallait attaquer.

L'affaire jugée le 7 avril 2026

Les faits sont rapportés d'après l'arrêt publié ; le nom du syndic et celui de la copropriétaire ne sont pas repris.

En juin 2017, une copropriétaire constate une déformation de la cloison séparant son appartement de la cage d'escalier de l'immeuble. Le désordre affecte une partie commune et dégrade son lot privatif.

Le syndic réagit vite : rapport de visite d'un bureau spécialisé le 9 juin 2017, devis d'entreprise obtenu le jour même, résolution inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 29 août 2017.

C'est ensuite que tout se grippe. À cette assemblée, la résolution n'est pas soumise au vote : les copropriétaires décident qu'une réunion sur site aura lieu à l'automne, et qu'une assemblée spéciale sera convoquée ensuite. Cette assemblée spéciale ne sera jamais convoquée.

En décembre 2018, une résolution prévoyant précisément que « le syndic convoquera une assemblée spéciale dans le courant du 1er trimestre 2019 afin de reprendre le mur » est soumise au vote. Elle est rejetée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés.

Les travaux ne seront votés qu'en janvier 2020, et réalisés en janvier 2021 : trois ans et demi après l'apparition du désordre.

Pourquoi la copropriétaire a perdu

La cour écarte la faute point par point.

Pas d'urgence. Rien n'établissait que la solidité de l'ouvrage ou la sécurité des occupants fût compromise. Le syndic ne pouvait donc pas engager les travaux de sa propre initiative : ils devaient nécessairement être votés.

Des diligences réelles. Diagnostic, devis, inscription à l'ordre du jour : la cour juge que le syndic a pris toute mesure utile dès la survenance du sinistre, et qu'il « ne peut être tenu responsable du sens du vote » de l'assemblée.

L'assemblée spéciale non convoquée. C'est le point le plus intéressant, et il mérite d'être compris avec exactitude. La cour constate que le syndic ne justifie nullement avoir organisé l'assemblée spéciale prévue en 2017. En principe, ne pas exécuter une décision d'assemblée générale est une faute. Mais elle relève que la question est revenue devant l'assemblée de décembre 2018, laquelle a rejeté la résolution qui l'aurait organisée : la succession des délibérations n'a pas rendu cette assemblée spéciale possible. Le manquement est donc neutralisé par la volonté ultérieure des copropriétaires.

Le retard après le vote de 2020. La cour retient des causes extérieures : le confinement et l'adaptation des entreprises du bâtiment à partir de mars 2020, l'impossibilité d'obtenir des autorisations de voirie l'été suivant, la priorité donnée par l'entreprise à la réfection de la toiture au vu des fuites, puis l'impossibilité d'accéder au logement, la copropriétaire ne l'occupant pas.

Les deux leviers que la copropriétaire n'a pas utilisés

C'est l'enseignement pratique de l'arrêt, et il vaut pour tout copropriétaire dans cette situation.

Faire inscrire la question à l'ordre du jour

Un copropriétaire peut à tout moment notifier au syndic les questions dont il demande l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. C'est l'article 10 du décret du 17 mars 1967, expressément invoqué dans le débat. Cette demande écrite oblige le syndic et, surtout, elle crée la trace de votre insistance.

Or, après l'assemblée d'août 2017, la copropriétaire n'a jamais sollicité cette inscription, ni en 2018, ni en 2019, ni en 2020. Le tribunal comme la cour le relèvent. Une simple lettre recommandée chaque année aurait renversé la charge du reproche.

Contester la délibération

Le rejet des travaux par l'assemblée est une décision qui peut être attaquée, dans un délai bref et à des conditions précises. C'était la voie directe, et elle visait le bon défendeur : le syndicat des copropriétaires. Nous détaillons qui peut agir, dans quel délai et sur quels motifs dans notre article sur la contestation d'une décision d'assemblée générale.

À retenir. Devant une assemblée qui refuse des travaux nécessaires, le bon adversaire est le syndicat des copropriétaires, et le bon moment est celui de la notification du procès-verbal. Attendre trois ans puis poursuivre le syndic pour négligence, c'est se tromper de cible et de calendrier.

L'autre écueil : prouver son préjudice

La cour n'a pas eu à l'examiner, faute de faute. Mais les arguments opposés en défense méritent d'être connus, car ils reviendront dans tout dossier de ce type.

Demande	L'objection à anticiper
Remboursement de la taxe foncière	Elle est inhérente à la propriété du bien et reste due, que le logement soit occupé ou non
Perte de loyers	Elle suppose de prouver que le bien était habituellement loué, et se répare le plus souvent comme une perte de chance de louer, non comme la totalité des loyers
Impossibilité de vendre	Difficilement cumulable avec une demande fondée sur la perte locative, les deux se contredisant
Impropriété du logement	Une dégradation ne rend pas nécessairement le bien impropre à son usage ; à défaut, seule une décote de valeur locative est envisageable

Autrement dit : même avec une faute établie, un dossier mal documenté sur le préjudice se solde par une indemnisation symbolique. Les justificatifs de location antérieure, les mandats confiés à une agence, les annonces retirées et les attestations de candidats locataires sont la matière du dossier.

Le constat d'huissier écarté des débats

L'arrêt comporte un second apport, transversal, qui dépasse largement la copropriété.

Le syndic produisait deux procès-verbaux de constat dressés en janvier 2021, comportant des photographies prises à l'intérieur de l'appartement de la copropriétaire, sans son autorisation, sans qu'elle en ait été informée, et sans ordonnance judiciaire autorisant l'huissier à opérer dans ce domicile.

La cour applique l'article 9 du code de procédure civile : le droit de la preuve ne peut justifier la production d'éléments portant atteinte à la vie privée qu'à la condition que cette production soit indispensable à l'exercice de ce droit et que l'atteinte soit proportionnée au but poursuivi. Le syndic ne démontrant ni l'un ni l'autre, les deux constats sont écartés des débats.

C'est une leçon à double sens. Si l'on vous oppose un constat réalisé chez vous sans votre accord, demandez qu'il soit écarté. Et si vous voulez faire constater l'état d'un lieu que vous n'occupez pas seul, faites-vous autoriser au préalable par ordonnance sur requête : un constat irrégulier ne coûte pas seulement sa valeur probante, il fragilise l'ensemble du dossier.

Quand le syndic est-il réellement fautif ?

L'arrêt ne dit pas que le syndic est irresponsable. Il dit que la faute doit être caractérisée. Les hypothèses où elle l'est :

• Il n'inscrit pas la question à l'ordre du jour malgré une demande écrite d'un copropriétaire ;

• Il n'exécute pas une décision votée par l'assemblée, sans cause extérieure justifiée ;

• Il reste inerte devant une urgence caractérisée, alors que la solidité de l'immeuble ou la sécurité des occupants est compromise : c'est là qu'il devait agir seul ;

• Il ne déclare pas le sinistre à l'assurance de l'immeuble, ou laisse expirer un délai ;

• Il n'informe pas l'assemblée de l'aggravation d'un désordre porté à sa connaissance.

Dans ces cas, la démonstration devient possible à condition d'avoir constitué la preuve écrite au fil de l'eau.

Ce qu'il faut faire, dans l'ordre

1. Écrivez, et gardez copie. Chaque signalement au syndic par lettre recommandée, avec les photographies datées. C'est ce qui manquait dans l'affaire jugée.

2. Demandez l'inscription à l'ordre du jour, chaque année, tant que les travaux ne sont pas votés. C'est un droit, il s'exerce par écrit.

3. Faites qualifier l'urgence. Un rapport technique concluant à un risque pour la solidité ou la sécurité change entièrement le régime : il oblige le syndic à agir seul.

4. Si l'assemblée refuse, ne laissez pas passer le délai de contestation. C'est la seule voie qui vise le bon défendeur.

5. Sollicitez une expertise judiciaire plutôt que d'accumuler les constats : voyez comment demander une expertise judiciaire immobilière.

6. Documentez le préjudice au fur et à mesure : mandat de location, annonces, refus de candidats, devis de remise en état.

Questions fréquentes

Le désordre vient d'une partie commune mais abîme mon appartement. Qui paie ?

Les travaux sur la partie commune relèvent du syndicat des copropriétaires et sont décidés en assemblée. Les dégradations subies dans votre lot privatif ouvrent une demande indemnitaire contre le syndicat, distincte des travaux eux-mêmes.

Le syndic peut-il engager les travaux sans vote ?

Uniquement en cas d'urgence, pour les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Hors ce cas, il n'en a pas le pouvoir, et le lui reprocher est sans portée.

Nous consacrons un article entier à cette question, avec les trois fondements possibles et la procédure que le syndic doit respecter : le syndic peut-il imposer des travaux sans vote des copropriétaires.

Puis-je faire les travaux moi-même et me faire rembourser ?

C'est très risqué sur une partie commune : vous vous exposez à ce que la dépense reste à votre charge, voire à une demande de remise en état. La voie du référé est préférable.

Combien coûte un procès perdu ?

Dans l'affaire commentée, la copropriétaire a été condamnée à 1 500 € au titre de l'article 700 en première instance, puis à 2 000 € en appel, outre les dépens sans compter ses propres frais. Voyez notre article sur la partie qui perd et les frais d'avocat de l'autre. Vérifiez aussi votre assurance de protection juridique.

Faut-il tenter une démarche amiable avant d'agir ?

Souvent oui, et parfois obligatoirement selon le montant et la nature du litige : voyez notre article sur la résolution amiable préalable.

Et si le syndic n'agit pas non plus pour recouvrer les charges ?

C'est un autre terrain de sa responsabilité, que nous traitons dans notre article sur le recouvrement des charges impayées.

Un désordre en copropriété que personne ne traite, à Toulouse ou partout en France

Dans ce contentieux, l'issue se décide sur des pièces que l'on constitue avant le litige, pas pendant. L'arrêt du 7 avril 2026 en est la démonstration : la copropriétaire avait raison sur le fond (un désordre réel, une partie commune, trois ans et demi d'attente) et elle a perdu deux fois, parce que le dossier ne portait ni la trace de demandes écrites d'inscription à l'ordre du jour, ni contestation de la délibération qui refusait les travaux, ni preuve documentée de la perte locative alléguée.

Si un désordre vient d'apparaître, la priorité est d'écrire au syndic et de faire qualifier techniquement l'urgence, car c'est elle qui détermine s'il devait agir seul. Si une assemblée vient de refuser les travaux, la priorité change du tout au tout : le délai de contestation court, il est court, et il vise le syndicat et non le syndic. Et si les années ont passé, la priorité est de reconstituer ce qui peut encore l'être et d'évaluer froidement ce qui est démontrable, avant d'engager des frais.

Maître Joris Morer, avocat au barreau de Toulouse, intervient dans les litiges de copropriété : analyse de la responsabilité du syndic et du syndicat des copropriétaires, demandes d'inscription à l'ordre du jour et mises en demeure, contestation des décisions d'assemblée générale, référé aux fins d'expertise et suivi des opérations, action indemnitaire pour privation de jouissance et perte locative, discussion de la recevabilité des constats et des preuves adverses, et défense des syndics et syndicats mis en cause. Le cabinet intervient devant les juridictions de la Haute-Garonne et, plus largement, partout en France.

Que vous subissiez un désordre venu des parties communes, que l'assemblée ait refusé les travaux, ou que vous soyez syndic ou membre d'un conseil syndical mis en cause, un premier échange permet de déterminer quelle responsabilité est réellement engagée et quels délais courent déjà. Munissez-vous des procès-verbaux d'assemblée générale des dernières années, de vos courriers au syndic et de tout rapport technique en votre possession.

Pour joindre le cabinet : Cabinet Morer, 22 rue Sainte-Anne, 31000 Toulouse — 05 61 55 45 08 — urgences 24h/24 : 06 23 36 88 03 — cabinet@morer-avocat.com. Si un procès-verbal d'assemblée générale vient de vous être notifié, appelez sans attendre : le délai de contestation est l'un des plus courts du droit immobilier.

Le cabinet intervient pour les copropriétaires comme pour les syndicats de copropriétaires : voyez notre page avocat en droit de la copropriété à Toulouse.

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