J'ai réalisé les travaux moi-même : suis-je tenu de la garantie décennale en vendant ?

Vous avez agrandi, surélevé, refait la toiture ou repris la structure de votre maison de vos propres mains. Vous la vendez. Le notaire insère une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, et vous vous croyez couvert.

Vous ne l'êtes pas. Et le risque n'est pas celui auquel vous pensez.

La discussion sur les vices cachés, celle où le vendeur particulier qui a fait les travaux lui-même perd le bénéfice de la clause, est bien connue. Nous la traitons dans notre article sur la clause « vendu en l'état ». Mais elle masque une exposition beaucoup plus lourde : en vendant, vous devenez réputé constructeur, et vous répondez des désordres pendant dix ans, sur le fondement d'une présomption de responsabilité contre laquelle aucune clause ne peut rien.

Cet article s'adresse aux deux côtés : au vendeur qui veut mesurer ce qu'il engage, et à l'acheteur qui découvre des désordres dans un bien rénové « par le propriétaire lui-même » et qui se bat, souvent à tort, sur le mauvais terrain.

Pourquoi vous êtes « réputé constructeur »

Le texte est court et ne souffre pas d'interprétation. L'article 1792-1 du code civil dispose :

« Est réputé constructeur de l'ouvrage : 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ; 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; 3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. »

Le 2° ne distingue pas selon la qualité du vendeur. Il ne vise ni les professionnels, ni les entreprises : il vise toute personne. Le particulier qui a construit ou fait construire et qui vend ensuite entre dans cette catégorie de plein droit, sans qu'il soit besoin de l'assimiler à quoi que ce soit.

C'est une différence de nature avec le raisonnement des vices cachés. Là, la jurisprudence assimile le vendeur bricoleur à un professionnel pour le priver de la clause. Ici, la loi le répute constructeur, directement.

Quels travaux déclenchent la décennale

Tout n'est pas concerné, et c'est le premier terrain de discussion.

La garantie décennale de l'article 1792 du code civil vise les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Elle suppose un ouvrage, notion qui exclut les travaux de simple embellissement.

La ligne de partage se dessine ainsi :

• Relèvent en principe de la décennale : une extension, une surélévation, la reprise de fondations ou de murs porteurs, la réfection complète d'une charpente ou d'une toiture, la création d'un plancher, une rénovation lourde touchant la structure.

• N'en relèvent en principe pas : la peinture, la pose d'un revêtement, l'agencement intérieur, les travaux d'aménagement sans incidence sur la structure ni sur l'usage du bâtiment.

La jurisprudence raisonne sur l'ampleur et la nature des travaux. Des travaux intérieurs sans incidence structurelle ont été écartés ; à l'inverse, une rénovation lourde a été qualifiée de construction. Entre les deux, tout se plaide et c'est précisément pourquoi la qualification se prépare, avec des pièces et souvent une expertise.

Sur le périmètre exact de la garantie, voyez notre article sur ce que couvre la garantie décennale, et sur son articulation avec les autres garanties, celui consacré à la différence entre décennale, biennale et parfait achèvement.

Ce que la décennale change par rapport aux vices cachés

C'est le cœur du sujet, et le point que beaucoup d'acheteurs ignorent en engageant leur action.

	Vices cachés	Garantie décennale
Ce que l'acheteur doit prouver	Quatre conditions cumulatives : défaut grave, caché, antérieur à la vente, et ignoré de lui	Le désordre et son caractère décennal. La responsabilité est présumée
La bonne foi du vendeur	Déterminante : elle limite la réparation au prix et aux frais	Indifférente
Clause d'exclusion	Valable en principe, sauf mauvaise foi ou assimilation à un professionnel	Réputée non écrite par l'article 1792-5
Délai	Deux ans à compter de la découverte du vice	Dix ans à compter de la réception de l'ouvrage
Exonération	Preuve que l'une des conditions manque	Uniquement la cause étrangère

La clause ne sert à rien, et ce n'est même pas discutable

L'article 1792-5 du code civil est catégorique :

« Toute clause d'un contrat qui a pour objet, soit d'exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d'exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d'en limiter la portée, soit d'écarter ou de limiter la solidarité prévue à l'article 1792-4, est réputée non écrite. »

« Réputée non écrite » signifie que le juge l'ignore purement et simplement. Il n'y a pas de débat sur la bonne foi, pas d'appréciation, pas d'exception. En matière de vices cachés, la clause est un bouclier conditionnel ; en matière décennale, elle n'est rien.

La conséquence pratique, pour l'acheteur. Si les désordres proviennent de travaux structurels réalisés par le vendeur et que l'on est dans les dix ans, se battre uniquement sur le terrain des vices cachés revient à choisir le chemin le plus difficile. Il faut y prouver quatre conditions et discuter la clause, quand le fondement décennal repose sur une présomption et rend la clause inopérante. Le choix du fondement se fait avant l'assignation, et il est souvent décisif.

La difficulté du point de départ

Il faut être honnête sur un point délicat : le délai de dix ans court à compter de la réception de l'ouvrage. Or, lorsqu'un particulier réalise lui-même les travaux, il n'y a ni marché, ni entreprise, ni procès-verbal de réception.

La détermination du point de départ devient alors une question de fait : quand les travaux ont-ils été achevés ? Elle se prouve par des factures de matériaux, des attestations, des déclarations d'achèvement de travaux, des photographies datées, parfois par la comparaison des documents d'urbanisme. C'est le premier point à instruire, avant même la qualification des désordres, car il commande la recevabilité de l'action.

Le point aveugle : l'assurance

Un constructeur professionnel est assuré. C'est même la raison d'être du système : la garantie décennale n'a de valeur que si quelqu'un peut payer.

Le particulier qui a fait les travaux lui-même, lui, n'a presque jamais souscrit d'assurance dommages-ouvrage. Il découvre donc, au moment où l'acheteur l'assigne, qu'il répond sur son patrimoine personnel de désordres qui peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros de reprise.

Deux conséquences symétriques, qu'il faut connaître des deux côtés.

Pour le vendeur. Si vous engagez des travaux importants sur votre bien, la question de l'assurance dommages-ouvrage se pose avant le chantier, pas au moment de la vente. Et l'acte de vente doit faire état de l'existence (ou de l'absence) de cette assurance : une déclaration inexacte sur ce point est en elle-même une faute.

Pour l'acheteur. Vérifiez la mention figurant dans l'acte. Une absence d'assurance dommages-ouvrage sur des travaux structurels récents est à la fois un signal d'alerte sur la qualité de l'ouvrage et une information capitale sur la solvabilité de votre futur adversaire. Notre article sur l'artisan sans assurance décennale décrit une situation voisine, où le débiteur de la garantie n'est pas assuré.

Ce que le vendeur doit faire avant de vendre

1. Recensez et datez vos travaux. Ce qui vous protège, ce n'est pas le silence, c'est la traçabilité : factures de matériaux, plans, autorisations d'urbanisme, photographies de chantier. C'est aussi ce qui permettra, le jour venu, de démontrer que dix ans se sont écoulés.

2. Déclarez ce que vous avez fait. La dissimulation ne vous fera pas échapper à la décennale, qui est objective, et elle vous fera basculer dans la mauvaise foi sur le terrain des vices cachés, où elle coûte cher. Voyez notre article sur la protection du vendeur contre les recours pour vice caché.

3. Faites contrôler l'ouvrage avant la mise en vente. Un rapport technique établi à froid vaut infiniment mieux qu'une expertise judiciaire subie deux ans plus tard.

4. Ne comptez pas sur la clause d'exclusion. Elle ne joue pas en décennale, et elle ne joue plus en vices cachés dès lors que vous avez réalisé les travaux à l'origine du défaut.

5. Vérifiez la mention d'assurance dans le projet d'acte, et faites-la corriger si elle est inexacte.

Ce que l'acheteur doit vérifier

1. Qui a réalisé les travaux, et quand. C'est la première question, et elle détermine tout le reste. L'annonce, les échanges avec le vendeur et les documents d'urbanisme en disent souvent long.

2. La nature des désordres. Atteignent-ils la solidité ou rendent-ils le bien impropre à sa destination ? Si oui, le fondement décennal est ouvert et vous dispense de la démonstration exigée en matière de vices cachés.

3. Le délai. Dix ans depuis l'achèvement pour la décennale ; deux ans depuis la découverte pour le vice caché, comme l'explique notre article sur le délai pour agir en vice caché. Les deux peuvent se cumuler ou s'exclure selon la date.

4. L'expertise. Dans presque tous les dossiers, elle est le passage obligé : voyez comment demander une expertise judiciaire immobilière. Elle doit être sollicitée tôt, avant que les désordres ne soient repris.

5. Ne faites pas réparer avant le constat. Des travaux de reprise effectués avant l'expertise privent souvent la victime de sa preuve.

Questions fréquentes

J'ai seulement refait la salle de bains et la cuisine. Suis-je concerné ?

En principe non : des travaux d'aménagement sans incidence sur la structure ni sur la destination du bâtiment ne constituent pas un ouvrage au sens de l'article 1792. La réponse change si l'intervention a touché la structure, l'étanchéité ou le réseau porteur.

J'ai fait faire les travaux par une entreprise, pas moi-même. Suis-je quand même réputé constructeur ?

Oui. L'article 1792-1, 2° vise celui qui vend un ouvrage qu'il a construit ou fait construire. Vous restez tenu, mais vous disposez d'un recours contre l'entreprise et son assureur. Encore faut-il avoir conservé les factures et l'attestation d'assurance décennale.

La clause « vendu en l'état » ne me protège vraiment pas ?

Pas en matière décennale : l'article 1792-5 la répute non écrite. Et pas davantage en matière de vices cachés lorsque vous avez réalisé vous-même les travaux à l'origine du défaut, la Cour de cassation assimilant alors le particulier au vendeur professionnel.

Puis-je être poursuivi après avoir revendu ?

Oui, tant que le délai de dix ans court. La garantie bénéficie au propriétaire successif : la revente ne vous libère pas.

Et si le vendeur est insolvable ?

C'est le scénario le plus fréquent, et c'est ce qui rend décisive la recherche d'autres débiteurs : entreprises intervenues, assureur si une police existe, et le cas échéant le notaire rédacteur au titre de son devoir de conseil, comme l'expose notre article sur le recours contre le notaire.

Sur quel fondement agir si les deux sont ouverts ?

Ils peuvent être invoqués ensemble, à titre principal et subsidiaire. Le choix de l'ordre n'est pas neutre : il commande la charge de la preuve et l'étendue de la réparation. C'est une décision de stratégie, à prendre avant l'assignation.

L'absence d'assurance dommages-ouvrage doit par ailleurs être mentionnée dans l'acte de vente, et elle vous laisse préfinancer seul les réparations : voyez notre article consacré à l'assurance dommages-ouvrage.

Travaux réalisés par le vendeur et désordres après la vente, à Toulouse ou partout en France

Dans ce contentieux, l'issue se joue sur trois questions qui se tranchent avant d'engager quoi que ce soit : qui a réalisé les travaux, quelle est leur date d'achèvement, et les désordres atteignent-ils la solidité ou la destination de l'ouvrage. De ces trois réponses dépend le fondement (décennal ou vice caché) et de ce fondement dépend tout le reste : la charge de la preuve, le sort de la clause d'exclusion, le délai et l'étendue de la réparation. Un dossier engagé sur le mauvais terrain se perd rarement sur le fond ; il se perd sur la démonstration.

Si vous êtes acheteur et que les désordres viennent d'apparaître, la priorité est de faire constater avant toute reprise et de dater l'achèvement des travaux. Si vous êtes vendeur et que vous recevez une mise en demeure, la priorité est inverse : établir la nature exacte des travaux que vous avez réalisés et la date à laquelle ils ont été achevés, car le délai décennal peut être expiré. Et si vous préparez une vente après avoir rénové vous-même, tout se joue en amont, dans la traçabilité et la déclaration.

Maître Joris Morer, avocat au barreau de Toulouse, intervient en demande comme en défense dans ces dossiers : qualification des travaux et des désordres, détermination du point de départ du délai décennal en l'absence de procès-verbal de réception, choix et articulation des fondements décennal et vice caché, demande d'expertise judiciaire en référé et suivi des opérations, mise en cause des entreprises intervenues et de leurs assureurs, discussion de la clause d'exclusion et de la mention d'assurance portée à l'acte, action contre le notaire rédacteur le cas échéant, chiffrage du coût de reprise et des préjudices annexes. Le cabinet intervient devant les juridictions de la Haute-Garonne et, plus largement, partout en France.

Que vous ayez acheté un bien rénové par son propriétaire et découvert des désordres, que vous soyez vendeur mis en cause pour des travaux réalisés de vos mains, ou que vous prépariez une vente après avoir rénové vous-même, un premier échange permet de déterminer quel fondement vous est ouvert et quels délais courent encore. Munissez-vous de l'acte de vente, des documents d'urbanisme, des factures de matériaux et de toute photographie datée des travaux.

Pour joindre le cabinet : Cabinet Morer, 22 rue Sainte-Anne, 31000 Toulouse — 05 61 55 45 08 — urgences 24h/24 : 06 23 36 88 03 — cabinet@morer-avocat.com. Si des travaux de reprise sont sur le point d'être engagés, appelez avant : une fois les désordres repris, la preuve est perdue.

Le cabinet intervient de la réception des travaux jusqu'au contentieux des garanties : voyez notre page avocat en droit de la construction à Toulouse.

Pour aller plus loin, retrouvez l'ensemble de nos articles dans les rubriques Droit de la construction et Droit immobilier.