L'assurance dommages-ouvrage : comment la déclarer, et que faire en cas de refus ?
Dernière mise à jour : il y a 1 jour
La dommages-ouvrage est l'assurance la plus utile du droit de la construction, et la plus mal connue. Son intérêt tient en une phrase : elle paie les travaux de réparation sans attendre qu'un juge ait désigné un responsable.
Là où une action en garantie décennale suppose une expertise judiciaire, un procès et souvent trois à cinq ans, la dommages-ouvrage doit vous répondre en soixante jours et vous faire une offre en quatre-vingt-dix.
Encore faut-il déclarer correctement, connaître le calendrier qui s'impose à l'assureur, et savoir ce que l'on peut (et ne peut pas) lui reprocher lorsqu'il le méconnaît. Deux arrêts récents de la Cour de cassation viennent précisément de trancher ces deux questions, dans des sens opposés.
Ce que la dommages-ouvrage garantit
L'article L. 242-1 du code des assurances impose à toute personne qui fait réaliser des travaux de construction de souscrire, avant l'ouverture du chantier, une assurance garantissant :
en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil.
Trois mots comptent dans cette phrase. « En dehors de toute recherche des responsabilités » : vous n'avez pas à désigner le fautif, ni même à savoir lequel des intervenants a commis l'erreur. « La totalité » : la garantie n'est pas plafonnée au montant des travaux d'origine. « De la nature de ceux » : le périmètre est calqué sur celui de la garantie décennale, c'est-à-dire les désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Sur ce périmètre exact, voyez notre article consacré à ce que couvre la garantie décennale.
Autrement dit, la dommages-ouvrage est une assurance de préfinancement. Elle vous paie d'abord, puis se retourne contre les constructeurs et leurs assureurs. Ce recours ne vous concerne pas : c'est son affaire, pas la vôtre.
Qui doit la souscrire, et pourquoi tant de particuliers ne l'ont pas
L'obligation pèse sur le maître d'ouvrage : celui qui fait construire, qu'il soit propriétaire, vendeur ou mandataire. En pratique, lorsque vous faites construire une maison ou réalisez une extension, c'est vous.
Le défaut d'assurance obligatoire est une infraction. L'article L. 243-3 du même code la punit de six mois d'emprisonnement et de 75 000 euros d'amende, ou de l'une de ces deux peines seulement.
Mais le même texte ajoute un alinéa qui explique pourquoi la dommages-ouvrage est si souvent absente des chantiers de particuliers :
Les dispositions de l'alinéa précédent ne s'appliquent pas à la personne physique construisant un logement pour l'occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.
La nuance est capitale et elle est presque toujours mal restituée. Ce que le texte écarte, ce sont les dispositions de l'alinéa précédent c'est-à-dire la sanction pénale, et elle seule.
L'obligation de souscrire, elle, demeure entière. Le particulier qui construit pour l'habiter reste tenu de s'assurer ; il ne risque simplement pas de poursuites s'il ne le fait pas. C'est une obligation sans sanction, ce qui n'est pas une dispense.
Notez aussi que l'exemption est d'interprétation stricte : elle vise le conjoint, les ascendants, les descendants et ceux du conjoint. Un logement construit pour le louer, pour un frère ou pour un neveu n'y entre pas.
Quand la garantie joue : pas exactement dix ans
On lit partout que la dommages-ouvrage « dure dix ans ». C'est vrai de son terme, pas de sa durée utile.
La garantie expire dix ans après la réception, en même temps que la garantie décennale. Mais elle ne prend effet qu'après l'expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception. La période pendant laquelle vous pouvez réellement l'actionner est donc d'environ neuf ans. La première année relève de la garantie de parfait achèvement, que doit l'entreprise elle-même : sur la distinction, voyez notre article sur les différences entre garantie décennale, biennale et de parfait achèvement.
Deux exceptions permettent de l'actionner plus tôt, et elles sont précieuses lorsque le chantier tourne mal. Le texte les énonce ainsi : la garantie joue lorsque, avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution de ses obligations ; et lorsque, après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations.
Ces deux hypothèses supposent donc, dans tous les cas, une mise en demeure préalable adressée à l'entreprise et restée sans effet. C'est la pièce que l'assureur réclamera en premier. Si votre chantier est arrêté ou si l'entreprise ne revient pas lever les réserves, cette lettre recommandée est le point de départ de tout le reste : voyez nos articles sur l'abandon de chantier et sur le constructeur qui refuse de lever les réserves.
Le calendrier que l'assureur doit respecter
C'est le cœur du dispositif, et la raison pour laquelle cette assurance vaut ce qu'elle coûte. Les délais sont impératifs et ils courent seuls, sans que vous ayez à les réclamer.
Étape | Délai | Point de départ |
Décision de l'assureur sur le principe de la garantie | 60 jours au maximum | Réception de votre déclaration de sinistre |
Offre d'indemnité, si la garantie est acceptée | 90 jours au maximum | Réception de votre déclaration de sinistre |
Délai supplémentaire en cas de difficultés exceptionnelles | 135 jours au maximum, en sus | Proposé en même temps que l'accord sur le principe, et soumis à votre accord exprès |
Règlement de l'indemnité | 15 jours | Votre acceptation de l'offre |
Deux précisions que l'on vous opposera si vous ne les connaissez pas. Le délai de quatre-vingt-dix jours court à compter de votre déclaration, et non à compter de la notification faite au soixantième jour : l'assureur ne dispose donc pas de cent cinquante jours, mais bien de quatre-vingt-dix.
Quant au délai supplémentaire, il est enfermé dans trois conditions cumulatives que les assureurs oublient volontiers. Il doit être proposé en même temps que l'accord sur le principe de la garantie. Pas après, pas au quatre-vingtième jour. Il doit se fonder exclusivement sur des considérations d'ordre technique et être motivé. Et il est subordonné à votre acceptation expresse. Une demande de délai formulée hors de ce cadre n'a aucune valeur : les délais légaux continuent de courir, et la sanction avec eux.
La déclaration de sinistre : ce qu'il faut y mettre
Adressez-la par lettre recommandée avec accusé de réception, en conservant une copie. Le point de départ des délais est la réception de la déclaration : cet accusé est donc votre pièce la plus importante.
Faites-y figurer les références du contrat et du chantier, la date de réception des travaux, une description précise et datée des désordres constatés, et en quoi ils affectent la solidité de l'ouvrage ou son usage. Joignez des photographies, les devis ou constats déjà obtenus, le procès-verbal de réception et, s'il y en a eu, les mises en demeure adressées à l'entreprise.
Un point souvent négligé : la notification par laquelle l'assureur accepte le principe de la garantie doit préciser le montant de l'indemnité destinée à couvrir les mesures conservatoires nécessaires à la non-aggravation des dommages. Si votre toiture fuit, vous n'avez pas à attendre l'offre définitive pour la bâcher ; demandez expressément cette prise en charge dans votre déclaration.
Le cas particulier où l'assureur se dispense d'expertise
En principe, l'assureur mandate un expert. Les clauses types annexées à l'article A. 243-1 du code des assurances l'en dispensent dans deux hypothèses seulement : lorsque, au vu de la déclaration, il évalue le dommage à un montant inférieur à 1 800 euros, ou lorsque la mise en jeu de la garantie est manifestement injustifiée.
Dans ce cas, le calendrier change du tout au tout : l'assureur doit notifier son offre ou son refus dans les quinze jours de la réception de la déclaration. Et le texte ajoute une obligation dont la méconnaissance est fréquente :
En cas de contestation de l'assuré, celui-ci peut obtenir la désignation d'un expert. La notification reproduit de façon apparente l'alinéa précédent.
Retenez la formule exacte : vous pouvez obtenir la désignation d'un expert (au besoin par le juge des référés) et non choisir librement le vôtre. Vérifiez systématiquement que cette phrase figure, de façon apparente, sur la notification que vous avez reçue.
Lorsqu'un expert est désigné, vous disposez par ailleurs d'un droit de récusation dans les huit jours de la notification de sa désignation. En cas de seconde récusation, c'est le juge des référés qui désigne. Les délais de l'assureur sont alors prorogés en conséquence.
Enfin, une règle de portée générale : toute décision négative de l'assureur, ayant pour effet de rejeter votre demande d'indemnisation, doit être expressément motivée. Un refus laconique est un refus irrégulier.
L'assureur a accepté, puis s'est ravisé : il ne le peut plus
Le scénario est classique. L'assureur accepte sa garantie dans le délai de soixante jours, l'expertise se déroule, puis, au vu du rapport, il se ravise et soutient que les désordres n'étaient finalement pas de nature décennale. Le dossier repart de zéro, plusieurs mois ont été perdus.
La Cour de cassation y a mis un terme net par un arrêt du 3 avril 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-16.055, publié au Bulletin) :
L'assureur, qui a accepté, dans le délai de soixante jours, la mise en jeu de la garantie, ne peut plus contester celle-ci en raison du caractère non décennal des désordres.
L'assureur qui a dit oui est tenu de financer les travaux propres à remédier aux désordres, et le débat sur la qualification est clos. La conséquence pratique est immédiate : conservez précieusement la lettre d'acceptation, datez-la, et opposez-la mot pour mot si l'on tente de rouvrir la discussion. Cette acceptation vaut engagement.
L'assureur ne respecte pas les délais : une seule sanction, mais redoutable
Le texte prévoit un mécanisme qui vous rend la main :
Lorsque l'assureur ne respecte pas l'un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d'indemnité manifestement insuffisante, l'assuré peut, après l'avoir notifié à l'assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L'indemnité versée par l'assureur est alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.
Trois choses à en retenir.
Le mécanisme joue aussi bien en cas de dépassement des délais qu'en cas d'offre manifestement insuffisante. Ce second cas est le plus fréquent et le moins invoqué. La notification préalable à l'assureur est une condition : engager les travaux sans l'avoir prévenu vous prive de la majoration. Et celle-ci joue de plein droit : vous n'avez aucun préjudice à démontrer, elle se calcule seule.
C'est un levier puissant, car il vous permet de faire réaliser les travaux immédiatement, à vos frais avancés, puis de vous faire rembourser avec une majoration substantielle. Encore faut-il pouvoir avancer les fonds, et documenter rigoureusement les dépenses engagées.
Le refus mal motivé ne vous donne droit à aucun dommage-intérêt
Voici le point le plus contre-intuitif, et il vient d'être tranché.
Des assurés s'étaient vu opposer un refus de garantie qu'ils jugeaient doublement fautif : l'assureur avait notifié ce refus sans avoir procédé à des investigations suffisantes, et sans reproduire la mention relative à la possibilité d'obtenir la désignation d'un expert. Ils demandaient réparation de ces manquements sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, c'est-à-dire de l'article 1231-1 du code civil.
La Cour de cassation a rejeté la demande par un arrêt du 28 mai 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-10.463, FS-B). Le raisonnement est le suivant : l'article L. 242-1, qui oblige l'assureur à présenter une offre dans un délai déterminé, fixe limitativement les sanctions applicables aux manquements de l'assureur à ses obligations. Ces sanctions (la faculté d'engager les travaux et la majoration au double de l'intérêt légal) sont donc les seules disponibles. On ne peut pas y ajouter des dommages-intérêts de droit commun.
Le mot « limitativement » ne figure pas dans l'article L. 242-1. C'est l'interprétation constante qu'en donne la troisième chambre civile, et l'arrêt de 2026 la réaffirme avec netteté.
La leçon pratique est importante, et elle va à rebours du réflexe naturel. Face à un assureur qui traîne, qui refuse sans motiver ou qui expertise à la légère, la bonne stratégie n'est pas de construire un dossier de responsabilité contre lui : cette voie est fermée. Elle consiste à faire jouer le mécanisme du texte (notifier, engager les travaux, réclamer l'indemnité majorée) et, en parallèle, à contester le refus lui-même au fond, en obtenant la désignation d'un expert judiciaire. Sur ce point, voyez notre article sur l'expertise judiciaire immobilière et la manière de la demander.
Dans quel délai faut-il agir contre l'assureur ?
C'est le piège le plus coûteux du dossier. L'action de l'assuré contre son assureur relève de l'article L. 114-1 du code des assurances, qui la soumet à une prescription de deux ans. Deux ans, non pas dix.
Une exception, introduite fin 2021, porte le délai à cinq ans pour les dommages résultant de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse-réhydratation des sols reconnus comme catastrophe naturelle. Elle intéresse directement la région toulousaine, où la rétractation des argiles est une cause majeure de fissuration.
Deux réflexes s'imposent.
D'abord, ne laissez jamais un dossier s'endormir après un refus : deux ans passent vite, et l'assureur n'a aucune raison de vous le rappeler.
Ensuite, vérifiez votre contrat : les polices doivent rappeler les dispositions relatives à la prescription des actions dérivant du contrat d'assurance. Lorsque cette information fait défaut ou reste trop sommaire, les juges refusent fréquemment à l'assureur le bénéfice de la prescription biennale. C'est un moyen à examiner systématiquement quand le délai paraît expiré.
Vendre dans les dix ans sans dommages-ouvrage
La question se pose à tous ceux qui ont fait construire et revendent avant la fin du délai décennal.
L'article L. 243-2 du code des assurances impose une mention dans l'acte :
Lorsqu'un acte intervenant avant l'expiration du délai de dix ans prévu à l'article 1792-4-1 du code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance du bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, à l'exception toutefois des baux à loyer, mention doit être faite dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence ou de l'absence des assurances.
Trois éléments méritent l'attention.
L'obligation vise le transfert de propriété ou de jouissance, donc pas seulement la vente. Les baux à loyer en sont exclus. Et il faut mentionner l'absence d'assurance aussi clairement que son existence : dissimuler qu'il n'y en a pas est une faute, pas une omission.
Le risque va au-delà de la mention. Celui qui vend après achèvement un ouvrage qu'il a construit ou fait construire est tenu, envers l'acquéreur, de la garantie décennale — sans pouvoir s'en exonérer par une clause du contrat. Sans dommages-ouvrage, c'est donc lui qui préfinancera personnellement les réparations si un désordre apparaît. Nous avons consacré un article entier à cette situation : j'ai réalisé les travaux moi-même, suis-je tenu de la garantie décennale en vendant ?
L'action contre l'assureur et l'action contre le constructeur ne suivent pas le même calendrier, et la seconde peut être forclose quand la première ne l'est pas : voyez notre article sur dans quel délai agir en garantie décennale.
Ce qu'il faut faire, dans l'ordre
Déclarer par lettre recommandée dès la constatation du désordre, sans attendre d'en comprendre la cause : la dommages-ouvrage se moque de la cause.
Dater et archiver l'accusé de réception : c'est lui qui fait courir les soixante et les quatre-vingt-dix jours.
Demander la prise en charge des mesures conservatoires dans la déclaration elle-même.
Vérifier la notification reçue : est-elle motivée ? Si l'assureur s'est dispensé d'expertise, reproduit-elle de façon apparente la mention relative à la désignation d'un expert ?
Conserver toute acceptation de principe : elle interdit à l'assureur de revenir en arrière.
Compter les jours, et notifier immédiatement le dépassement ou l'insuffisance manifeste de l'offre avant d'engager quoi que ce soit.
Ne pas laisser courir deux ans après un refus.
L'intervention du cabinet
Le Cabinet Morer assiste les maîtres d'ouvrage et les acquéreurs à Toulouse et devant l'ensemble des juridictions, de la déclaration de sinistre à la contestation d'un refus de garantie, en référé-expertise comme au fond, et dans les recours contre les constructeurs et leurs assureurs. Le détail de cette activité figure sur la page avocat en droit de la construction à Toulouse.
Si votre assureur tarde ou vient de refuser, réunissez sans attendre le contrat et ses conditions générales, votre déclaration de sinistre avec son accusé de réception, l'intégralité des courriers reçus, le rapport d'expertise amiable s'il y en a eu un, le procès-verbal de réception et les devis de reprise. C'est la chronologie précise des dates qui décidera de la stratégie, bien avant l'argumentation juridique.
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