Que faire si le constructeur refuse de lever les réserves ?

Vous avez réceptionné votre maison ou votre appartement neuf en émettant des réserves : peinture à reprendre, fissures, volets défaillants, joints à refaire. Mais les semaines passent, le constructeur promet, tarde, puis fait la sourde oreille. Cette situation est extrêmement fréquente, et elle met souvent le maître d'ouvrage dans une position d'infériorité face à un professionnel. Pourtant, la loi vous donne une arme puissante : la garantie de parfait achèvement. À une condition impérative : respecter un délai d'un an et une procédure précise. Une erreur ou un retard, et vous perdez ce recours.

Voici la méthode, étape par étape.

Ce que le constructeur est légalement obligé de faire

Une fois la réception prononcée, même avec réserves, vous êtes protégé par la garantie de parfait achèvement (GPA), prévue par l'article 1792-6 du Code civil. Cette garantie oblige l'entrepreneur à réparer tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage :

• les réserves mentionnées au procès-verbal de réception ;

• les désordres apparus dans l'année suivant la réception, notifiés par écrit.

Point capital : cette obligation est indépendante de toute faute. La seule présence des réserves oblige l'entreprise à revenir sur le chantier, qu'elle ait ou non commis une erreur. C'est une obligation de résultat : la réparation doit être parfaite et complète, sans qu'aucune franchise puisse vous être imposée.

Contrairement à une idée répandue que certains constructeurs tentent d'exploiter, l'expiration du délai d'un an ne les libère pas automatiquement de leur obligation : si la procédure a été régulièrement engagée dans l'année, les travaux de reprise peuvent être exécutés au-delà.

Le délai impératif : un an à compter de la réception

C'est le point le plus important et le plus dangereux si vous le négligez. La garantie de parfait achèvement s'applique pendant un an à compter de la date de réception.

Attention à ne pas confondre deux choses :

• ce délai d'un an est le délai pour mettre en œuvre la garantie, c'est-à-dire dénoncer les désordres, mettre en demeure et, si nécessaire, saisir le juge ;

• ce n'est pas un délai maximal pour réaliser les travaux : les reprises peuvent avoir lieu après l'année, à condition que la procédure ait été engagée dans les temps.

Concrètement : si votre réception a eu lieu le 15 janvier 2025, vous devez avoir mis en demeure le constructeur et, en cas d'échec, saisi le tribunal avant le 15 janvier 2026. Passé ce délai, l'action fondée sur la GPA est forclose. Vous ne pourrez plus contraindre l'entreprise sur ce fondement.

D'où une règle d'or : n'attendez jamais le dernier moment. Plus vous approchez de l'échéance, plus le risque d'être forclos augmente.

Étape 1 : La mise en demeure : un préalable absolument obligatoire

C'est l'étape que beaucoup négligent et son omission fait échouer l'action. La Cour de cassation le rappelle avec constance : la simple mention d'un désordre au procès-verbal de réception ne suffit pas. Une véritable mise en demeure est exigée avant toute action judiciaire (Cass. 3e civ., 5 janvier 1994 ; 13 juillet 2023). L'assignation elle-même ne peut pas tenir lieu de mise en demeure : elle doit être préalable.

La forme

Lettre recommandée avec accusé de réception, adressée à chaque entreprise concernée par les réserves à lever.

Le contenu

La mise en demeure doit :

• rappeler les obligations du constructeur au titre de la GPA (article 1792-6) ;

• lister précisément les réserves ou désordres à reprendre ;

• fixer un délai raisonnable d'exécution : généralement 15 jours minimum ;

• indiquer expressément qu'à défaut d'intervention dans ce délai, vous ferez réaliser les travaux par une autre entreprise à ses frais et saisirez la justice.

Une mise en demeure rédigée par un avocat a souvent un effet déclencheur : elle rappelle au constructeur la réalité de ses obligations et le coût d'un contentieux.

Étape 2 : Consigner une partie du solde

Voici un levier puissant et trop peu utilisé. Tant que les réserves ne sont pas levées, vous pouvez légitimement retenir une partie du solde correspondant au coût estimé des reprises.

Si vous vous êtes fait assister d'un professionnel lors de la réception, vous pouvez consigner jusqu'à 5 % du prix des travaux sur un compte séquestre ou chez un notaire, jusqu'à la levée complète des réserves. Cette retenue (à ne pas confondre avec la retenue de garantie de 5 %) est une incitation financière très efficace : le constructeur ne récupère son argent qu'une fois les corrections effectuées.

Étape 3 : Le constat de commissaire de justice

Si le constructeur conteste l'existence ou la gravité des désordres, ou tarde à intervenir, faites établir un constat par un commissaire de justice (anciennement huissier).

Ce document a une valeur probante forte : il décrit précisément les désordres, leur localisation et leur étendue, avec photographies à l'appui, à une date certaine. C'est une pièce précieuse pour le litige, en particulier si les désordres risquent d'évoluer ou si l'entreprise nie leur existence.

Étape 4 : Faire réaliser les travaux par une autre entreprise

Si la mise en demeure reste infructueuse, l'article 1792-6 du Code civil vous autorise à faire exécuter les travaux de reprise par une entreprise tierce, aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant — et, selon la jurisprudence, sans autorisation judiciaire préalable (Cass. 1re civ., 30 janvier 2001).

Deux points de vigilance :

• ces travaux sont réalisés à vos frais avancés : vous en réclamez ensuite le remboursement à l'entreprise défaillante ;

• la mise en demeure préalable doit avoir été précise et avoir laissé un délai raisonnable (minimum 15 jours).

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Cette voie est rapide, mais elle suppose de conserver toutes les preuves (devis de la nouvelle entreprise, factures, constat) pour récupérer les sommes engagées.

Étape 5 : La saisine du juge : référé ou action au fond

Si vous préférez contraindre le constructeur initial, ou si le litige est important, la voie judiciaire s'impose toujours avant l'expiration du délai d'un an.

Le référé (procédure d'urgence)

Vous saisissez le juge des référés du tribunal judiciaire pour :

• enjoindre au constructeur de lever les réserves sous astreinte : pénalité par jour de retard, très dissuasive ;

• ou obtenir la désignation d'un expert judiciaire (référé-expertise, article 145 du Code de procédure civile) qui constatera les désordres, leurs causes et le coût des reprises.

L'action au fond

Pour obtenir la condamnation définitive du constructeur à réparer et, le cas échéant, des dommages et intérêts pour le préjudice subi (préjudice de jouissance, frais engagés).

Depuis le 1er septembre 2025, pour tout référé portant sur un immeuble, seul le tribunal du lieu de situation de l'immeuble est compétent.

La médiation : une alternative parfois efficace

Avant ou en parallèle de la voie judiciaire, une médiation peut être tentée notamment lorsque le constructeur est de bonne foi mais débordé. Elle est plus rapide et moins coûteuse qu'un procès. Attention toutefois : engager une médiation ne suspend pas le délai d'un an de la GPA. Il faut donc veiller à saisir le juge dans les temps si la médiation traîne, pour ne pas être forclos.

Que se passe-t-il après l'expiration du délai d'un an ?

Si le délai d'un an est écoulé sans que vous ayez agi, la GPA ne peut plus être mobilisée. Mais tout n'est pas perdu. D'autres fondements subsistent selon la nature du désordre :

• Désordres réservés à la réception : l'entrepreneur reste tenu au titre de la responsabilité contractuelle de droit commun, dans un délai de 10 ans (Cass. 3e civ., 2 février 2017) mais vous devrez alors prouver sa faute.

• Désordres graves (solidité, impropriété à destination) : la garantie décennale (10 ans) peut prendre le relais.

• Équipements dissociables défaillants : la garantie biennale (2 ans) peut s'appliquer.

Ces voies sont plus complexes que la GPA, d'où l'intérêt d'agir dans l'année.

Le cas particulier de la VEFA

Si vous avez acheté en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), c'est le promoteur-vendeur qui conserve la qualité de maître d'ouvrage pour la levée des réserves auprès des entreprises. Vous adressez donc vos réclamations et mises en demeure au promoteur, qui doit faire intervenir les entreprises. Vérifiez toutefois si votre contrat prévoit un mandat spécifique. À défaut, vous pouvez agir vous-même dans le délai d'un an.

Votre constructeur refuse de lever les réserves à Toulouse ou partout en France ?

Réserves non levées, constructeur qui promet sans agir, délai d'un an qui approche, VEFA bloquée : la rapidité et la rigueur de la mise en demeure conditionnent tout votre recours au titre de la garantie de parfait achèvement. Valentine Rybak, juriste spécialisée en droit de la construction, et Maître Joris Morer, avocat au barreau de Toulouse, rédigent la mise en demeure, engagent le référé sous astreinte et défendent vos intérêts partout en France.

Contactez le Cabinet Morer sans attendre : par téléphone au 06.23.36.88.03, par courriel à cabinet@morer-avocat.com ou via le formulaire de contact sur morer-avocat.com.