Dans quel délai faut-il agir en garantie décennale ?

Joris Morer

il y a 4 jours

13 min de lecture

Dix ans à compter de la réception. La réponse tient en une ligne, et elle ne suffit à peu près jamais. Car derrière ce délai apparemment simple se cachent les trois questions qui décident réellement du sort d'un dossier de construction : ce délai est-il une prescription ou une forclusion, qu'est-ce qui l'interrompt, et l'action contre l'assureur suit-elle le même calendrier que l'action contre le constructeur.

Un arrêt du 9 octobre 2025, publié au Bulletin, apporte une réponse aux trois dans la même décision. Il mérite d'être connu, parce qu'il ferme une porte que beaucoup de maîtres d'ouvrage croient encore ouverte et qu'il en ouvre une autre, que beaucoup croyaient fermée.

Prescription ou forclusion : la question qui commande tout

Depuis la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, et selon une jurisprudence désormais fixée de la troisième chambre civile, le délai décennal est traité comme un délai de forclusion et non comme un délai de prescription.

La qualification n'est pas dans la loi (les textes disent d'ailleurs que les actions « se prescrivent ») elle est l'œuvre des juges. La nuance paraît académique ; elle est décisive, parce qu'elle change la liste de ce qui peut arrêter le compteur.

L'article 2220 du code civil pose la règle en une phrase :

Les délais de forclusion ne sont pas, sauf dispositions contraires prévues par la loi, régis par le présent titre.

Le titre en question est celui de la prescription extinctive, celui qui contient les causes de suspension et d'interruption. Les délais de forclusion y échappent, sauf disposition contraire. Et il existe précisément deux dispositions contraires, que nous verrons plus bas.

Écrire « prescription décennale » par habitude n'est donc pas une approximation de vocabulaire : c'est une erreur de raisonnement qui fausse toute la suite.

Le siège du délai : quel article, exactement

Le délai de dix ans de la garantie décennale figure à l'article 1792-4-1 du code civil, rédigé d'une façon inhabituelle :

Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article.

Le texte ne dit pas « le maître d'ouvrage dispose de dix ans pour agir ». Il dit que le constructeur est déchargé au bout de dix ans. C'est de cette formulation que la jurisprudence a tiré un délai de forclusion : ce n'est pas un droit d'agir qui s'éteint, c'est une responsabilité qui disparaît.

Une précision utile, parce qu'elle est presque toujours mal restituée. L'article 1792-4-3, souvent cité comme le siège de la décennale, ne l'est pas. Il vise les actions « en dehors » de celles régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2 — c'est-à-dire la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur, pour les désordres qui ne relèvent pas de la décennale. Il les enferme dans le même délai de dix ans depuis la réception. La Cour de cassation, elle, vise habituellement le bloc : les articles 1792-4-1 à 1792-4-3.

Le point de départ : la réception, et rien d'autre

Les articles 1792-4-1, 1792-4-2 et 1792-4-3 font tous courir le délai « à compter de la réception des travaux ». Il n'y a pas d'autre point de départ. Ni la fin du chantier, ni la livraison, ni le paiement du solde, ni (et c'est l'erreur la plus fréquente) la découverte du désordre.

Cette dernière précision mérite d'être soulignée. En droit commun, l'article 2224 fait courir la prescription du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Ce point de départ glissant ne s'applique pas ici. Un désordre qui apparaît la neuvième année laisse un an pour agir ; un désordre qui apparaît la onzième ne laisse aucun recours décennal, quelle que soit sa gravité et quelle que soit la date à laquelle il était décelable. Cela ne veut pas dire qu'il ne reste rien : nous verrons plus bas que vos propres contrats d'assurance obéissent à un calendrier distinct.

La réception est définie par le premier alinéa de l'article 1792-6 :

La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

Sur ce que la réception déclenche et sur les précautions à prendre le jour où elle est prononcée, voyez notre article consacré à la réception des travaux et à son importance.

Sans réception, pas de décennale — et la parade

La conséquence est rude : en l'absence de réception, la garantie décennale n'est tout simplement pas applicable. Le maître d'ouvrage n'est pas sans recours, mais il est renvoyé à la responsabilité contractuelle de droit commun, qui suppose de prouver une faute alors que la décennale rend le constructeur responsable de plein droit.

La sortie figure dans le texte que nous venons de citer : la réception peut être prononcée judiciairement, à la demande de la partie la plus diligente. Elle n'est pas automatique pour autant : elle suppose un ouvrage en état d'être reçu, et elle doit être prononcée contradictoirement, en présence des intervenants concernés. C'est une démarche à envisager dès qu'un chantier s'enlise, avant que l'entreprise ne disparaisse.

Il existe aussi une réception tacite, que la jurisprudence admet lorsque le maître de l'ouvrage a manifesté une volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage. La prise de possession jointe au paiement du prix en est l'illustration la plus courante, et elle fait présumer cette volonté sans que le paiement doive nécessairement avoir été intégral.

C'est une arme à double tranchant : elle sauve celui qui n'a jamais signé de procès-verbal, et elle surprend celui qui croyait le délai encore à courir alors qu'il courait depuis des années.

Ce qui interrompt le délai : deux causes, et deux seulement

Puisque l'article 2220 renvoie aux « dispositions contraires prévues par la loi », encore faut-il savoir lesquelles. Il y en a deux, et elles sont d'une lecture facile.

La première est l'article 2241, dont le premier alinéa est le texte le plus utile de tout le contentieux de la construction :

La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Deux expressions comptent. « Même en référé » : l'assignation en référé-expertise interrompt, ce qui est capital puisque c'est par là que commencent presque tous les dossiers. « Ainsi que le délai de forclusion » : le texte vise expressément les deux. Et l'alinéa suivant ajoute que l'interruption joue même si la juridiction saisie était incompétente, ou si l'acte de saisine est annulé pour vice de procédure.

Ce point mérite d'être martelé, parce qu'on lit souvent l'inverse : un délai de forclusion ne serait susceptible d'aucune interruption. C'est faux, et il suffit de lire l'article 2241 pour s'en convaincre. Ce que la forclusion écarte, ce sont les causes de suspension et les autres causes d'interruption propres à la prescription, pas la demande en justice.

L'article 2242 précise la durée de cet effet : l'interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance. Ce n'est donc pas un nouveau délai de dix ans qui repart le jour de l'assignation : le compteur reste gelé tant que l'instance dure.

La seconde disposition est l'article 2244, qui vise la mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d'exécution et l'acte d'exécution forcée. Elle joue rarement à ce stade du contentieux.

Sur la façon d'obtenir la mesure qui interrompt et qui, en pratique, ouvre le dossier, voyez notre article sur l'expertise judiciaire immobilière et la manière de la demander.

Ce qui ne l'interrompt pas et l'arrêt du 9 octobre 2025

Tout le reste ne l'interrompt pas. Ni la mise en demeure, ni la lettre recommandée, ni l'expertise amiable, ni les négociations, ni la déclaration de sinistre. La démonstration est purement textuelle : les articles 2241 et 2244 énumèrent limitativement ce qui interrompt une forclusion, et l'article 2220 écarte le reste.

Le plus douloureux concerne la reconnaissance de responsabilité. L'article 2240 du code civil dispose :

La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Relisez-le en cherchant le mot « forclusion ». Il n'y est pas. Il figure dans les articles 2241 et 2244, il est absent de l'article 2240. Cette omission n'est pas un hasard de rédaction, et la Cour de cassation en a tiré toutes les conséquences dans un arrêt du 9 octobre 2025 publié au Bulletin (pourvoi n° 23-20.446).

L'affaire est parlante. Une fosse à lisier en béton avait été réalisée en 2005 pour une exploitation agricole. Le constructeur était revenu en 2012 reprendre partiellement ses travaux. Le mur porteur s'est effondré le 7 mars 2018, et le maître d'ouvrage a assigné la même année en référé-expertise, puis au fond en 2020. Il soutenait que l'intervention de reprise du constructeur valait reconnaissance de responsabilité, et avait donc interrompu le délai décennal.

La Cour de cassation a rejeté ce moyen : la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait n'interrompt pas le délai de forclusion décennale. La solution n'était pas nouvelle (la qualification de forclusion remonte à 2021 et la règle avait été posée dès 2024) mais elle est ici publiée au Bulletin, et elle règle en outre la question du temps. L'arrêt est une cassation partielle : il rejette le moyen sur la forclusion, et casse sur un autre point que nous verrons plus bas.

Pourquoi la loi de 2008 s'applique même aux chantiers antérieurs

C'est l'argument que le maître d'ouvrage avait tenté, et il n'était pas absurde : le chantier datait de 2005, le délai avait commencé à courir avant la loi du 17 juin 2008, alors pourquoi lui appliquer une règle née en 2008 ?

La réponse est la suivante. Les dispositions transitoires de cette loi, à son article 26, régissent celles de ses dispositions qui allongent ou réduisent la durée d'une prescription. Elles ne régissent pas celles qui instituent ou suppriment des causes d'interruption ou de suspension. Ces dernières relèvent de l'application immédiate de la loi nouvelle.

Autrement dit : une reconnaissance de responsabilité intervenue avant le 19 juin 2008, date d'entrée en vigueur de la loi, devrait conserver l'effet interruptif qui était alors le sien. Une reconnaissance intervenue après ne l'a plus, quand bien même le délai courait déjà. La reprise de 2012 tombait du mauvais côté de la ligne.

L'interruption ne vaut ni pour tout le monde ni pour tout

Voici la cause la plus fréquente des forclusions subies en pratique, et elle n'a rien à voir avec l'inattention : elle tient à une croyance raisonnable mais fausse, celle d'un effet interruptif général.

En principe, l'effet interruptif d'une assignation joue au profit de celui qui agit et à l'égard de celui qui est assigné. Assigner l'entreprise générale n'interrompt pas le délai à l'égard de l'architecte, du bureau d'études, du sous-traitant ni des assureurs de chacun. Et l'acte n'interrompt le délai que pour les désordres qu'il vise : un désordre découvert en cours d'expertise et jamais formalisé dans une demande reste exposé à la forclusion.

La jurisprudence admet des tempéraments comme l'action engagée par un syndicat de copropriétaires, dont l'effet interruptif peut profiter aux copropriétaires pour les désordres procédant du même vice. Mais ces tempéraments sont des exceptions, et construire une stratégie dessus serait imprudent.

La règle pratique qui en découle tient en trois lignes. Assignez tous ceux que vous voulez pouvoir atteindre, même ceux dont la responsabilité paraît secondaire. Assignez les assureurs ès qualités, en désignant le constructeur assuré : leur simple présence aux opérations d'expertise n'interrompt rien. Et faites viser chaque désordre nouveau par une demande additionnelle dès qu'il apparaît, sans attendre le rapport.

Les autres délais, qu'il ne faut pas confondre

La décennale n'est qu'un des délais applicables après une réception. Les confondre conduit à agir trop tard sur le bon fondement, ou à temps sur le mauvais.

Garantie ou action	Délai et point de départ
Garantie de parfait achèvement (art. 1792-6)	Un an à compter de la réception. Due par l'entrepreneur, non par l'architecte.
Garantie de bon fonctionnement, dite biennale (art. 1792-3)	Deux ans au minimum à compter de la réception, pour les éléments d'équipement de l'ouvrage.
Garantie décennale (art. 1792 et 1792-4-1)	Dix ans à compter de la réception. Délai de forclusion.
Action contre le constructeur hors garanties légales (art. 1792-4-3)	Dix ans à compter de la réception.
Action contre le sous-traitant (art. 1792-4-2)	Dix ans à compter de la réception, ou deux ans pour les éléments d'équipement relevant de l'article 1792-3.
Action dérivant d'un contrat d'assurance (art. L. 114-1 c. assur.)	Deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance, avec des points de départ différés dans plusieurs cas. Cinq ans pour les dommages résultant de la sécheresse-réhydratation des sols reconnue catastrophe naturelle.

Une précision sur le sous-traitant, souvent mal écrite : il n'est pas tenu de la garantie décennale, faute de contrat de louage d'ouvrage avec le maître de l'ouvrage. Sa responsabilité est contractuelle envers l'entreprise principale et délictuelle envers le maître d'ouvrage, mais elle est enfermée dans les mêmes délais. Sur la distinction entre les trois garanties légales, voyez notre article sur la différence entre garantie décennale, biennale et de parfait achèvement.

L'action contre l'assureur du constructeur : dépendante

Lorsque l'entreprise est en liquidation ou insolvable, c'est vers son assureur décennal que le maître d'ouvrage se tourne, en exerçant l'action directe de l'article L. 124-3 du code des assurances :

Le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

La question du délai est ici particulière, et la réponse est contre-intuitive. Cette action est en principe enfermée dans le délai décennal, mais elle peut être exercée au-delà de ces dix ans tant que l'assureur reste exposé au recours de son assuré : solution rappelée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 14 septembre 2023 publié au Bulletin (pourvoi n° 22-21.493).

Cela prolonge la possibilité d'agir contre l'assureur dans certaines configurations, mais il faut se garder d'en tirer une règle arithmétique. On lit souvent qu'un maître d'ouvrage disposerait de « douze ans » pour agir contre l'assureur du constructeur. Ce n'est pas un délai de droit : c'est, au mieux, la conséquence maximale de l'articulation de deux délais dans une configuration donnée. S'y fier revient à jouer son dossier aux dés. Sur la situation de l'artisan non assuré, voyez notre article consacré à ce qu'il faut faire lorsque l'artisan n'a pas d'assurance décennale.

L'action contre votre propre assureur : indépendante

C'est le second apport de l'arrêt du 9 octobre 2025, et c'est celui qui sauve des dossiers.

Dans cette affaire, le maître d'ouvrage avait aussi assigné son propre assureur multirisque. Pas l'assureur de responsabilité du constructeur, mais celui avec lequel il avait un contrat direct. La cour d'appel avait raisonné en cascade : l'action décennale contre le constructeur étant forclose, celle formée contre l'assureur multirisque l'était également.

La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, au visa de l'article L. 114-1 du code des assurances et des articles 2241 et 2242 du code civil. L'action de l'assuré contre son propre assureur relève de la prescription biennale du contrat d'assurance, avec ses propres causes d'interruption parmi lesquelles l'assignation en référé, dont l'effet dure jusqu'à l'extinction de l'instance. Elle a son calendrier, et la forclusion de l'action décennale ne l'atteint pas.

La leçon pratique est simple. Un maître d'ouvrage qui découvre que son action contre le constructeur est forclose ne doit pas refermer le dossier : il doit regarder ses propres polices. Multirisque habitation, multirisque exploitation, garantie des dommages aux biens : le sinistre y est peut-être couvert, et selon un calendrier entièrement distinct.

Attention toutefois à ne pas confondre les deux situations que nous venons de décrire, car c'est l'erreur la plus coûteuse du sujet. Ce n'est pas l'existence d'un contrat qui fait la différence, c'est la nature de l'action. Contre l'assureur de responsabilité du constructeur, votre action dérive de la responsabilité de celui-ci : elle reste liée au délai décennal, sous la seule réserve que nous venons d'indiquer. Contre votre propre assureur, votre action naît du contrat d'assurance : elle a son calendrier.

« Autonome » ne signifie pas « longue ». Le délai biennal est bref, souvent plus bref que le délai décennal, et son point de départ est l'événement qui donne naissance à l'action avec, il est vrai, plusieurs reports prévus par le texte, notamment lorsque l'assuré prouve avoir ignoré le sinistre, ou lorsque son action a pour cause le recours d'un tiers. Raison de plus pour déclarer vite.

Le cas de l'assurance dommages-ouvrage

L'assurance dommages-ouvrage obéit encore à un autre calendrier. Elle prend effet après l'expiration de la garantie de parfait achèvement, donc un an après la réception, et couvre les désordres de nature décennale pendant la période restante. Deux situations la font jouer plus tôt : lorsque le contrat de louage d'ouvrage est résilié pour inexécution avant la réception, et lorsque, après réception, le constructeur mis en demeure n'a pas exécuté ses obligations.

Une précision, parce qu'elle circule partout sous une forme fausse : l'article L. 242-1 du code des assurances, qui institue cette obligation d'assurance, ne fixe aucune durée de dix ans. Le mot n'y figure pas. La durée décennale de la garantie résulte des clauses types annexées au code des assurances, que tout contrat doit reprendre.

Quant au délai pour agir contre l'assureur dommages-ouvrage, il s'agit d'une action dérivant d'un contrat d'assurance : c'est donc la prescription biennale de l'article L. 114-1 qui s'applique, avec les causes d'interruption propres au droit des assurances de l'article L. 114-2 : la désignation d'un expert à la suite d'un sinistre, et la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par l'assuré à l'assureur pour le règlement de l'indemnité.

Notez bien que cette dernière cause ne joue que dans la relation assuré-assureur : aucune lettre recommandée n'a jamais interrompu une forclusion décennale. Le détail de cette procédure figure dans notre article sur l'assurance dommages-ouvrage, sa déclaration et le refus de garantie.

Encore faut-il que la garantie décennale soit applicable, ce qui n'est plus le cas de la plupart des installations solaires résidentielles : voyez notre article sur contre qui se retourner en cas de panneaux photovoltaïques défectueux.

Ce qu'il faut faire, dans l'ordre

Retrouver la date exacte de la réception, procès-verbal en main. Toute la suite en dépend. À défaut de procès-verbal, rechercher ce qui pourrait caractériser une réception tacite (prise de possession, paiement du solde) et en dater le moment.
Compter les dix ans, puis reculer de six mois. Une assignation se prépare, un avocat se saisit, un référé s'audience. Un dossier ouvert à quelques semaines de l'échéance est très exposé.
Dresser la liste de tous les intervenants : entreprise, architecte, maître d'œuvre, bureau d'études, sous-traitants, contrôleur technique, et l'assureur de chacun. En principe, chacun doit être assigné pour que le délai soit interrompu à son égard et les assureurs doivent l'être ès qualités.
Assigner en référé-expertise, ce qui interrompt le délai et ouvre les opérations techniques. L'effet dure jusqu'à l'extinction de l'instance.
Faire viser chaque désordre nouveau par une demande additionnelle dès qu'il apparaît en cours d'expertise, sans attendre le dépôt du rapport.
Ne compter sur aucun courrier. Ni mise en demeure, ni lettre recommandée, ni reconnaissance écrite du constructeur : rien de tout cela n'arrête le compteur.
Sortir ses propres polices d'assurance, même si l'action contre le constructeur paraît compromise. Elles obéissent à un calendrier distinct.

L'intervention du cabinet

Le Cabinet Morer assiste les maîtres d'ouvrage, les acquéreurs et les entreprises à Toulouse et devant l'ensemble des juridictions, du référé-expertise au procès au fond, dans les actions en garantie décennale comme dans les recours contre les assureurs. Le détail de cette activité figure sur la page avocat en droit de la construction à Toulouse.

Si vous vous interrogez sur un délai, réunissez sans attendre le procès-verbal de réception, le marché de travaux et ses avenants, l'ensemble des courriers échangés avec les intervenants, vos contrats d'assurance y compris ceux qui paraissent sans rapport, et la liste datée de tous les désordres apparus depuis la réception. C'est le calendrier qui décidera de la stratégie, avant toute discussion sur la nature des désordres.

CABINET D'AVOCAT TOULOUSE
JORIS MORER