Fin de bail commercial : état des lieux de sortie, réparations et dépôt de garantie
Le commerce ferme, déménage ou change de mains, et le bail se termine. Côté preneur, on voudrait rendre les clés, récupérer le dépôt de garantie et tourner la page. Côté bailleur, on découvre un local marqué par dix ans d'exploitation, une devanture modifiée, une cloison ajoutée, un sol usé, et l'on se demande ce que l'on peut réclamer. Entre les deux, un état des lieux de sortie, souvent bâclé ou absent, et des devis qui arrivent plusieurs mois après le départ.
La fin d'un bail commercial obéit à des règles précises, que la jurisprudence a sensiblement remaniées depuis 2024 et que la loi du 26 mai 2026 a complétées sur le dépôt de garantie. Le bailleur ne peut plus réclamer le coût de travaux sans démontrer un préjudice réel ; il doit en outre restituer le dépôt dans les trois mois de la remise des clés et, pour les ventes intervenues à compter du 26 août 2026, c'est le nouveau propriétaire qui en répond. Cet article suit l'ordre des opérations, du congé à la restitution du dépôt, en indiquant à chaque étape ce que le preneur qui part et le bailleur qui réclame doivent faire, et ce qu'ils ne peuvent pas exiger.
La réponse courte
Le bail commercial ne s'arrête pas tout seul à son terme : il faut un congé donné six mois à l'avance, ou l'exercice de la faculté triennale du preneur. À la sortie, un état des lieux contradictoire est obligatoire ; à défaut d'accord, il est dressé par commissaire de justice, à frais partagés, et le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences perd la présomption selon laquelle le preneur a reçu les lieux en bon état de réparations locatives. Le preneur doit rendre les locaux dans l'état où il les a reçus, usure normale et vétusté exceptées, sauf clause expresse contraire, sans jamais supporter, dans les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, les grosses réparations de l'article 606 du code civil. Depuis juin 2024, le bailleur qui réclame le coût d'une remise en état doit prouver un préjudice réel, apprécié au jour où le juge statue : s'il a revendu, reloué ou démoli sans travaux, il risque de ne rien obtenir s'il ne démontre aucune perte. Pour toute remise des clés postérieure au 26 août 2026, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai qui ne peut excéder trois mois à compter de cette remise, déduction faite des seules sommes dûment justifiées, et c'est l'acquéreur de l'immeuble qui en répond en cas de vente intervenue à compter du 26 août 2026. Les clés doivent être effectivement remises, faute de quoi l'indemnité d'occupation continue de courir.
Quand le bail prend-il fin, et quand les lieux doivent-ils être rendus ?
Première règle, souvent ignorée : un bail commercial de neuf ans arrivé à son terme ne cesse pas de plein droit. « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. » Sans congé ni demande de renouvellement, le bail écrit « se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat », et le congé doit alors être donné « au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil ».
Le preneur qui veut partir dispose de deux voies. Pendant le bail, il « a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire ». Le bail peut toutefois écarter cette faculté s'il est conclu pour plus de neuf ans, ou s'il porte sur des locaux construits en vue d'une seule utilisation, sur des locaux à usage exclusif de bureaux ou sur certains locaux de stockage. En fin de bail ou en cours de prolongation, le congé obéit à la règle générale : « Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. » Un congé de fin de bail envoyé par simple lettre recommandée, ou donné pour une date qui n'est pas la bonne, risque d'être jugé irrégulier : le bail se poursuit alors, et le loyer reste dû, jusqu'à la date pour laquelle un congé régulier produira effet.
Le bailleur qui refuse le renouvellement doit, sauf motif grave et légitime ou autre exception légale, payer une indemnité d'éviction, et le preneur n'a pas à partir avant de l'avoir reçue : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. » Il paie alors une indemnité d'occupation fixée d'après la valeur locative. Le même article réserve un cas particulier, dans lequel le locataire doit quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire. Dans ce cas, l'état des lieux de sortie et la restitution du dépôt n'interviennent qu'au départ effectif, parfois des années après le terme du bail.
Dans tous les cas, la date de fin du bail et la date de restitution des lieux sont deux choses distinctes. La seconde est celle de la remise des clés, et c'est elle qui compte pour l'indemnité d'occupation, pour l'état des lieux et, depuis 2026, pour le délai de restitution du dépôt de garantie.
L'état des lieux de sortie : obligatoire, contradictoire, et lourd de conséquences
Depuis la loi du 18 juin 2014, l'état des lieux est imposé à l'entrée comme à la sortie : « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. » Si les parties n'y parviennent pas, « il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire », le texte désignant encore sous son ancien nom le commissaire de justice. Et la sanction frappe le bailleur : « Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. » Ces règles sont d'ordre public ; le bail ne peut pas y déroger.
Cette présomption pèse lourd dans le contentieux de la sortie. Le code civil distingue deux situations. S'il existe un état des lieux d'entrée, le preneur « doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». S'il n'en existe pas, « le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Un bailleur sans état des lieux d'entrée, dans un bail soumis à la loi de 2014, perd cette présomption lorsqu'il n'a pas fait toutes diligences : il doit alors prouver l'état des lieux à l'origine, ce qui, dix ans plus tard, est souvent impossible, et des cours d'appel ont rejeté des demandes de réparations faute d'imputabilité démontrée, d'autres admettant que l'état initial soit reconstitué par un faisceau d'indices. Le preneur qui, à l'inverse, a signé un état des lieux d'entrée décrivant un local en bon état répondra des dégradations constatées à la sortie, hors vétusté et force majeure, sauf à prouver qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
En pratique, la partie la plus diligente convoque l'autre par lettre recommandée, à une date et une heure précises, en rappelant le texte. Si l'autre ne vient pas ou refuse de signer, un commissaire de justice est mandaté ; son constat, dressé après convocation régulière, est opposable. Un état des lieux établi par le bailleur seul, après le départ du preneur et sans commissaire de justice, est fragile : en matière de bail d'habitation, la Cour de cassation a jugé en novembre 2023 qu'un tel document ne peut pas prouver des dégradations imputables au locataire, et ce raisonnement peut être transposé, par analogie, au bail commercial, où la loi organise elle-même le recours au commissaire de justice. Si le bail prévoit une procédure particulière, par exemple un état des lieux dressé par l'architecte de l'immeuble, elle doit être respectée : une cour d'appel a ordonné en février 2024 la restitution intégrale du dépôt à un preneur auquel le bailleur opposait un constat de commissaire de justice dressé en dehors de la procédure contractuelle.
Le document lui-même doit être précis : pièce par pièce, état des sols, murs, plafonds, vitrines, menuiseries, installations techniques, avec photographies datées, relevés de compteurs, inventaire des clés, badges et télécommandes remis, et mention des aménagements réalisés par le preneur. Chaque réserve doit être décrite, et non résumée par une formule générale. Côté preneur, il est utile d'y faire mentionner les désordres qui relèvent du bailleur, toiture, structure, mise en conformité, afin qu'ils ne lui soient pas imputés ensuite.
Qui doit quoi : réparations locatives, vétusté, grosses réparations
Le principe est simple et ancien : le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute », et il « est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires ». Il doit les réparations locatives ou de menu entretien, dont le code civil, qui réserve la clause contraire, donne une liste ancienne, toujours en vigueur et seulement indicative, qui comprend notamment les réparations « Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure » et « Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures ».
Deux limites protègent le preneur. La vétusté, d'abord : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » Un sol usé par quinze ans de passage, une peinture ternie, une chaudière en fin de vie ne sont pas des dégradations. Le bail peut transférer la vétusté au preneur, mais il faut une clause expresse : la Cour de cassation a jugé à plusieurs reprises qu'une clause générale imposant de rendre les lieux en parfait état ne suffit pas à mettre la vétusté à sa charge. Lorsque la vétusté se combine avec un défaut d'entretien, le juge ventile : en juin 2024, selon la portée qui lui est prêtée, un arrêt de la Cour de cassation a admis que soit mise à la charge d'un locataire la part des réparations résultant de son défaut d'entretien, et non la part due à l'usure normale.
Les grosses réparations, ensuite. Le bailleur « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives », et, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, certaines dépenses ne peuvent jamais être imputées au locataire, quelle que soit la clause : « Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux », et les travaux de vétusté ou de mise en conformité « dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations ». Ces grosses réparations « sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ». Un bailleur qui, en vertu d'une clause du bail, réclame au preneur sortant la réfection de la couverture entière ou la reprise d'un gros mur se heurte à ce texte.
Entre ces deux limites, c'est le bail qui règle la répartition, et la clause d'entretien et de réparations mérite d'être relue avant tout échange : elle détermine ce que le preneur doit rendre et ce que le bailleur peut exiger. Les clauses de restitution « en parfait état » ou « à l'état primitif » ne suffisent pas, à elles seules, à mettre la vétusté à la charge du preneur ; la portée d'une clause de remise à l'état primitif dépend de sa rédaction, et la Cour de cassation ne s'est pas prononcée récemment, à notre connaissance, sur ce point.
Ce que le bailleur peut réclamer : un préjudice réel, pas un devis
C'est ici que la jurisprudence a changé. Par trois arrêts publiés du 27 juin 2024, rendus notamment à propos de baux commerciaux, la Cour de cassation a fixé une méthode en trois temps. Le principe : « le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur ». La mesure : « Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses. » La date : « Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition. »
Les conséquences sont concrètes. Dans la première affaire, le bailleur avait vendu les locaux trois mois après la restitution sans effectuer de travaux et « ne prouvait pas une dépréciation du prix des locaux à la revente en lien avec les manquements du locataire » : la cour d'appel a rejeté sa demande en retenant qu'« il appartenait à la bailleresse de rapporter la preuve d'un préjudice », et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi. Dans la deuxième, une cour d'appel avait alloué une indemnité en jugeant que l'absence de devis et l'éventuelle plus-value réalisée à la vente étaient sans incidence : cassation, pour avoir statué « au seul motif de l'inexécution des réparations par la locataire, sans constater qu'un préjudice pour les bailleurs était résulté de la faute contractuelle de la locataire ». Dans la troisième, le local avait été reloué et la cour d'appel avait condamné le preneur sur un simple devis en jugeant la relocation sans incidence : cassation, dans les mêmes termes. En mai 2025, la Cour de cassation a confirmé la méthode en censurant la condamnation d'un locataire au coût de remplacement d'une pompe à chaleur, le bailleur ayant revendu l'immeuble sans la remplacer.
Il ne faut pas en déduire que le bailleur doit faire les travaux avant de réclamer : le coût de remise en état reste indemnisable sans dépense effective, dès lors qu'un préjudice existe. Ce qu'il doit démontrer, c'est que la dégradation lui cause une perte : travaux réalisés ou à réaliser pour relouer, loyers perdus pendant leur durée, remise commerciale consentie au nouveau locataire, moins-value à la revente. Pour le bailleur, la preuve se prépare dès la sortie : état des lieux contradictoire, devis précis poste par poste, puis factures, bail suivant mentionnant les travaux ou la franchise accordée, acte de vente faisant apparaître la décote. Pour le preneur, la défense consiste à demander ce qu'est devenu le local : s'il a été reloué en l'état sans perte de loyer ni contrepartie consentie au nouveau locataire, démoli, ou vendu sans travaux ni moins-value, la demande risque fort d'être rejetée, faute de préjudice démontré. Un devis établi pour une rénovation complète d'équipements déjà anciens, ou pour des travaux que le nouvel occupant n'a jamais exigés, ne suffit pas, à lui seul, à établir un préjudice à hauteur de son montant, la part de vétusté devant en être écartée.
Certains baux tentent de contourner cette exigence par une clause fixant forfaitairement l'indemnité de remise en état, ou stipulant que la remise en état est due quel que soit l'usage ultérieur des locaux. Aucune décision ne consacre, à notre connaissance, l'efficacité d'une telle clause pour dispenser le bailleur de prouver son préjudice ; à notre avis, une indemnité forfaitaire serait vraisemblablement qualifiée de clause pénale (article 1231-5 du code civil), que le juge « peut, même d'office, modérer ou augmenter » si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Les travaux et aménagements du preneur : accession, enlèvement, indemnité
Le preneur qui a installé une cuisine professionnelle, une mezzanine, une vitrine ou des cloisons se demande s'il doit les enlever, les laisser, ou s'il peut en être indemnisé. La réponse dépend d'abord du bail. La plupart contiennent une clause d'accession : les travaux, embellissements et installations deviennent la propriété du bailleur en fin de bail, sans indemnité, le bailleur se réservant parfois le droit d'exiger la remise en état d'origine. Cette option doit être expressément réservée : la Cour de cassation a jugé en novembre 2015 qu'en présence d'une clause d'accession, le bailleur ne peut pas exiger la démolition des installations du preneur si le bail ne lui réserve pas cette faculté.
À défaut de clause, le code civil s'applique. Le propriétaire du fonds « a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever ». S'il exige la suppression, « elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ». S'il conserve les ouvrages, « il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages ». Mais ce régime ne vise que les constructions et ouvrages nouveaux : la Cour de cassation a refusé en juillet 2026 toute indemnité à un locataire qui avait remplacé des verrières par des murs en dur, les juges du fond ayant souverainement retenu qu'il s'était borné à réaménager des ouvrages existants. Les simples aménagements, agencements et embellissements relèvent donc, à notre avis, du bail et, à défaut de stipulation, du principe selon lequel le preneur rend les lieux dans l'état où il les a reçus.
Le preneur qui investit lourdement dans un local a donc intérêt à négocier, dès la signature, soit une indemnisation en cas de départ, soit l'absence d'obligation de remise en état ; le bailleur, à l'inverse, a intérêt à une clause d'accession assortie de l'option de remise en état. À la sortie, l'état des lieux doit décrire les aménagements laissés et préciser, le cas échéant, l'accord des parties sur leur sort.
La remise des clés : l'acte qui arrête les compteurs
Tant que les clés n'ont pas été remises, le preneur occupe les lieux et doit une indemnité d'occupation, même après la date de fin du bail et même après un accord de résiliation. La Cour de cassation l'a rappelé en mars 2023, en cassant un arrêt qui avait libéré un locataire sans constater que les clés avaient été remises à la bailleresse ou que celle-ci avait refusé de les recevoir, puis en novembre 2024, à propos d'un salon de coiffure dont l'exploitant était parti sans rendre les clés : les juges devaient rechercher si elles avaient été effectivement remises au bailleur. La remise doit être faite au bailleur en personne ou à un mandataire habilité à les recevoir ; un dépôt dans la boîte aux lettres, ou chez un gardien qui n'a pas reçu mandat de les recevoir, ne suffit pas.
La loi de 2026 apporte une précision utile : pour faire courir le délai de restitution du dépôt de garantie, la remise des clés s'effectue « en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au bailleur ou à son mandataire ». Le preneur confronté à un bailleur qui tarde à organiser l'état des lieux ou refuse de recevoir les clés dispose donc d'un moyen de dater sa restitution. Que cet envoi suffise aussi à arrêter l'indemnité d'occupation n'est pas tranché ; la pratique la plus sûre reste la remise contre récépissé, lors de l'état des lieux de sortie, avec l'inventaire des clés et badges remis. Le bailleur qui refuse les clés pour obtenir une remise en état préalable prend le risque inverse : son refus peut être assimilé à une restitution des lieux et le priver de l'indemnité d'occupation pour la période qui suit.
Le dépôt de garantie : trois mois, des retenues justifiées, et le nouveau propriétaire
La loi du 26 mai 2026 a inscrit un délai de restitution à l'article L. 145-40 du code de commerce : « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. » Ce délai s'applique aux baux en cours lorsque la remise des clés intervient après le 26 août 2026 : à la date de cet article, toute restitution de clés à venir en relève. Il est d'ordre public.
Trois enseignements. Le point de départ est la remise des clés, non la fin du bail ni l'état des lieux. Les retenues sont limitées aux sommes restant dues, loyers, charges, indemnité d'occupation, et aux sommes dont le bailleur pourrait être tenu à la place du preneur, par exemple une taxe, à condition qu'elles soient « dûment justifiées » : un devis de remise en état n'est une retenue justifiée que s'il correspond à un préjudice réel au sens des arrêts de 2024, et la régularisation des charges de l'année de départ doit être établie, le bailleur devant communiquer au locataire, à sa demande, « tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ». Enfin, le texte ne prévoit aucune pénalité légale de retard, à la différence du bail d'habitation : le preneur qui attend au-delà des trois mois peut réclamer les intérêts au taux légal à compter de sa mise en demeure et, s'il démontre un préjudice, des dommages-intérêts ; une cour d'appel a ainsi jugé en avril 2025 que la rétention injustifiée du dépôt constitue un manquement contractuel du bailleur.
En cas de vente de l'immeuble, la loi désigne désormais le débiteur de la restitution : « En cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l'obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. » Cette règle vaut pour les mutations intervenant à compter du 26 août 2026. Le preneur réclame donc le dépôt à celui qui est propriétaire au jour de la restitution, que le vendeur lui ait ou non transféré les fonds ; l'acte de vente ne peut pas priver le locataire de ce droit. Le cas échéant, la mutation entraîne en outre de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du texte, dont la portée exacte reste discutée, le vendeur devant « procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois ». Pour les mutations antérieures, la Cour de cassation a admis en mai 2024 que le locataire agisse contre le bailleur d'origine malgré une clause de l'acte de vente transférant l'obligation à l'acquéreur.
Deux pratiques sont à proscrire. Celle du preneur qui cesse de payer les derniers loyers en demandant au bailleur de se payer sur le dépôt : la créance de restitution n'est exigible qu'après la remise des clés et sous déduction des sommes justifiées, de sorte que, faute de créance exigible, la compensation ne peut pas jouer avant cette date ; aucune décision ne l'a tranché, mais c'est la lecture qui découle du texte. Le preneur s'expose en outre à un commandement visant la clause résolutoire. Et celle du bailleur qui conserve le dépôt au titre d'une clause prévoyant qu'il lui reste acquis en cas de résiliation : la Cour de cassation a approuvé en novembre 2025 la réduction à une somme symbolique d'une telle clause, qualifiée de clause pénale manifestement excessive au regard du préjudice subi. La solution reste à manier avec prudence, la Cour de cassation ayant, dans une affaire plus ancienne, refusé cette qualification à une clause comparable.
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026 portant sur des locaux de commerce ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, le dépôt de garantie ne peut excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre, et il en va de même de la valeur des autres garanties demandées au preneur ; ce dépôt ne porte pas intérêt. Pour les autres baux, qu'ils soient antérieurs ou portent sur des locaux non visés par ce plafond, comme des bureaux, la part des sommes versées d'avance qui excède deux termes de loyer porte intérêt au profit du preneur, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.
Dans quel délai agir ?
Le délai de deux ans propre au statut des baux commerciaux ne vise que les actions « exercées en vertu du présent chapitre ». L'action du bailleur en réparation des dégradations et celle du preneur en restitution de son dépôt reposent sur le bail et le droit commun, ce qui les place, à notre avis, sous la prescription de cinq ans de l'article 2224 du code civil, retenue par des cours d'appel pour la restitution du dépôt, qui court « à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer », point de départ fixé, pour le dépôt, à la date à laquelle sa restitution devient exigible. Depuis 2026, toutefois, l'obligation de restituer le dépôt dans les trois mois est inscrite dans le chapitre du code de commerce consacré au bail commercial, et un bailleur pourrait soutenir que l'action fondée sur ce texte relève de la prescription de deux ans ; aucune décision ne l'a tranché. La prudence commande donc, pour le preneur comme pour le bailleur, d'agir dans les deux ans de la remise des clés.
À la sortie d'un bail commercial, l'essentiel se joue sur deux documents, l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, et sur une question que le juge posera au bailleur avant toute autre : quel préjudice avez-vous réellement subi ?
Qui supporte quoi à la sortie
Poste | Preneur | Bailleur |
Réparations locatives et menu entretien | Oui, selon l'état des lieux d'entrée et la clause du bail | Non |
Vétusté, usure normale | Seulement si une clause expresse la met à sa charge, hors grosses réparations | Oui, par principe |
Grosses réparations (gros murs, voûtes, poutres, couvertures) | Jamais par l'effet d'une clause, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 | Oui ; pour ces baux, quelle que soit la clause |
Dégradations imputables au preneur, aux personnes de sa maison ou à ses sous-locataires | Oui, sauf preuve de l'absence de faute | Non, mais il doit prouver un préjudice réel |
Aménagements et installations du preneur | Selon la clause d'accession : laissés sans indemnité, ou enlevés si le bail le réserve | À défaut de clause, indemnité due seulement pour des constructions nouvelles qu'il choisit de conserver |
État des lieux par commissaire de justice | Moitié des frais | Moitié des frais |
Dépôt de garantie | Restitué dans les trois mois de la remise des clés, moins les sommes justifiées | Restitution due par le bailleur ; en cas de vente à compter du 26 août 2026, par le nouveau bailleur |
Ce qu'il ne faut pas faire
Côté preneur : partir en laissant les clés dans la boîte aux lettres ou chez un voisin, sans état des lieux ni récépissé. L'indemnité d'occupation continue, et les dégradations constatées ensuite risquent de lui être imputées.
Côté preneur : cesser de payer les derniers loyers en comptant sur le dépôt de garantie. Le dépôt n'est exigible qu'après la remise des clés, et l'impayé peut déclencher la clause résolutoire.
Côté preneur : signer un état des lieux de sortie comportant des réserves générales, du type local en mauvais état, sans les contester ni les préciser.
Côté bailleur : dresser seul un état des lieux après le départ du preneur, ou faire intervenir un commissaire de justice sans convocation régulière du preneur.
Côté bailleur : réclamer le coût de travaux que l'on ne fera pas, après avoir reloué en l'état, revendu ou démoli : le juge exigera la preuve d'un préjudice.
Côté bailleur : retenir le dépôt sur la base de simples devis ou d'une clause stipulant qu'il lui reste acquis, ou ne pas le restituer dans les trois mois, déduction faite des seules sommes justifiées par un décompte.
Côté bailleur : refuser de recevoir les clés tant que les travaux ne sont pas faits. Le refus peut le priver de l'indemnité d'occupation pour la période qui suit, sans accélérer la remise en état.
Ce qu'il faut faire, dans l'ordre
Pour le preneur qui part
Relire le bail : forme et délai du congé, clause d'entretien et de réparations, clause d'accession, clause de restitution, montant du dépôt.
Donner congé dans la forme requise, par acte extrajudiciaire sauf congé triennal, au moins six mois avant l'échéance visée et, en cours de prolongation tacite, pour le dernier jour d'un trimestre civil.
Retrouver l'état des lieux d'entrée et les photographies de l'époque ; sans état des lieux d'entrée, réunir les preuves de l'état initial.
Réaliser avant la sortie les réparations locatives qui vous incombent, et documenter celles qui relèvent du bailleur.
Convoquer le bailleur à l'état des lieux de sortie par lettre recommandée, et prévoir un commissaire de justice en cas de désaccord.
Remettre les clés contre récépissé, ou par lettre recommandée avec avis de réception au bailleur ou à son mandataire, et conserver la preuve.
Demander la restitution du dépôt avec un décompte, puis, passé trois mois, mettre en demeure et agir, sans attendre deux ans.
Pour le bailleur qui réclame
Vérifier que le congé reçu est régulier et noter la date de fin ; calculer l'indemnité d'occupation en cas de retard.
Organiser l'état des lieux de sortie contradictoire, le jour de la remise des clés, avec l'état des lieux d'entrée en main et, en cas de refus, un commissaire de justice convoqué régulièrement.
Faire chiffrer les dégradations poste par poste, en écartant la vétusté et les grosses réparations, et en conservant les justificatifs.
Décider du sort du local et en tirer les conséquences : si vous relouez en l'état, revendez ou démolissez, documentez la perte réelle, franchise de loyer, moins-value, ou renoncez à réclamer les travaux.
Restituer le dépôt dans les trois mois, avec un décompte des retenues justifiées et les pièces, et régulariser les charges de l'année de départ.
Agir contre le preneur et sa caution dans les deux ans de la remise des clés, par prudence.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il exiger que je repeigne tout le local avant de partir ?
Seulement si les peintures sont dégradées au-delà de l'usure normale par rapport à l'état des lieux d'entrée, ou si une clause expresse met la vétusté à votre charge. Des peintures simplement défraîchies après plusieurs années d'exploitation relèvent de la vétusté. Et, même dégradées, elles n'ouvrent droit qu'à l'indemnisation d'un préjudice réel : si le bailleur reloue sans repeindre et sans perte, ou si le repreneur refait tout à ses frais pour sa propre enseigne, la demande risque d'être rejetée, faute de préjudice démontré.
Il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée : qui est pénalisé ?
Le bailleur, en principe, s'il n'a pas fait toutes diligences pour qu'il soit établi : il perd la présomption selon laquelle vous avez reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit prouver l'état d'origine. Mais vous restez tenu des dégradations survenues pendant votre jouissance si leur imputabilité est démontrée autrement, par des photographies, des témoignages ou des constats antérieurs. L'absence d'état des lieux d'entrée est un argument, pas une immunité.
Le bailleur a vendu l'immeuble : à qui demander mon dépôt de garantie ?
Pour toute vente intervenue à compter du 26 août 2026, au nouveau propriétaire, à qui l'obligation de restitution est transmise par la loi, que le vendeur lui ait ou non remis les fonds. Pour une vente antérieure, la demande peut être dirigée contre le bailleur d'origine, que la Cour de cassation a jugé tenu malgré une clause de l'acte de vente transférant l'obligation à l'acquéreur, et, si cet acte le prévoit, contre l'acquéreur. Dans les deux cas, le délai de trois mois court de la remise des clés si celle-ci est postérieure au 26 août 2026.
Le preneur a laissé du matériel et des agencements : puis-je les garder ou les jeter ?
Les agencements fixés au local suivent la clause d'accession du bail : avec une clause d'accession, ils vous appartiennent dans les conditions qu'elle fixe, le plus souvent sans indemnité, et vous ne pouvez exiger leur enlèvement que si le bail vous le réserve. Le matériel mobile reste la propriété du preneur ; s'il l'abandonne après la restitution des lieux, mettez-le en demeure de le retirer et faites constater l'abandon avant d'en disposer. Si le preneur n'a pas restitué les lieux, le sort des meubles relève de la procédure d'expulsion, que nous décrivons dans notre article sur le locataire commercial qui ne paie plus.
Combien de temps le bailleur peut-il garder le dépôt pour attendre la régularisation des charges ?
Le texte lui impose un délai raisonnable qui ne peut excéder trois mois à compter de la remise des clés. À notre avis, si la régularisation annuelle, que le bailleur peut établir jusqu'au 30 septembre de l'année suivante, n'est pas encore faite, il doit restituer le dépôt dans ce délai sous déduction d'une provision qu'il justifie, et non le conserver intégralement ; aucune décision n'a encore précisé ce point. Il doit en toute hypothèse vous communiquer, à votre demande, les justificatifs des charges imputées, et le solde se règle à la régularisation.
Je suis évincé sans renouvellement : dois-je partir avant d'être indemnisé ?
En principe, non. Le locataire qui peut prétendre à une indemnité d'éviction a droit au maintien dans les lieux jusqu'à son paiement, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant une indemnité d'occupation. L'état des lieux de sortie, la restitution des clés et celle du dépôt n'interviennent qu'à votre départ effectif, et le délai de trois mois court de la remise des clés.
Vous quittez un local commercial, ou vous le reprenez, à Toulouse ou partout en France
La sortie d'un bail commercial se prépare six mois à l'avance et se gagne sur les pièces : l'état des lieux, les justificatifs, la preuve de la remise des clés et, pour le bailleur, celle du préjudice. Les règles de 2024 et de 2026 ont déplacé l'équilibre : le bailleur ne peut plus obtenir le coût de travaux sans démontrer un préjudice, et le preneur n'a plus à attendre indéfiniment son dépôt.
Maître Joris Morer, avocat au barreau de Toulouse, assiste les preneurs qui quittent leurs locaux et les bailleurs qui les reprennent : vérification du congé, préparation et assistance à l'état des lieux de sortie, contestation ou chiffrage des réparations, négociation sur les aménagements, restitution du dépôt de garantie et recours contre le nouveau propriétaire, action en référé ou au fond devant le tribunal judiciaire. Il intervient devant les juridictions de la Haute-Garonne et, plus largement, partout en France. Le détail de ces interventions figure sur les pages avocat en droit locatif à Toulouse et avocat en droit immobilier à Toulouse.
Munissez-vous du bail et de ses avenants, de l'état des lieux d'entrée, du congé, des photographies, des devis ou factures reçus et du décompte du dépôt de garantie : un premier échange permet de mesurer ce qui est réellement dû de part et d'autre.
Pour joindre le cabinet : Cabinet Morer, 22 rue Sainte-Anne, 31000 Toulouse — 05 61 55 45 08 — urgences 24h/24 : 06 23 36 88 03 — cabinet@morer-avocat.com.
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