Qui doit payer les réparations dans une location : locataire ou propriétaire ?
C'est le désaccord le plus fréquent entre un bailleur et son locataire, et celui qui empoisonne le plus souvent la fin du bail, au moment où le dépôt de garantie doit être restitué. Le principe est pourtant simple : une liste limitative de réparations pèse sur le locataire, tout le reste pèse sur le propriétaire. Ce sont les exceptions à cette liste qui décident, en réalité, la quasi-totalité des litiges.
Le principe : une liste fermée à la charge du locataire
Deux textes se répondent. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur « d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ». L'article 7 met à la charge du locataire « l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État ».
Autrement dit, la charge du locataire n'est pas définie par une notion floue mais par une liste, fixée par le décret du 26 août 1987, toujours en vigueur et inchangé depuis. Son article premier en donne la clé :
Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.
L'annexe du décret décline cette définition en six rubriques : les parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif, les ouvertures intérieures et extérieures, les parties intérieures, les installations de plomberie, les équipements d'électricité, et les autres équipements mentionnés au contrat.
À la charge du locataire | À la charge du bailleur |
Remplacement des vitres détériorées | Remplacement d'une fenêtre hors d'usage |
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets | Remplacement du robinet lui-même, ou d'une canalisation encastrée |
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau | Remplacement de la cuvette ou du réservoir |
Remplacement des ampoules et tubes lumineux | Mise aux normes de l'installation électrique |
Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz | Remplacement de la chaudière |
Remplacement de quelques lames de parquet | Réfection complète du parquet ou du plancher |
Réfection des mastics, dégorgement des conduits | Réfection de la toiture, de la façade, des murs porteurs |
La logique qui traverse ce tableau est celle du petit entretien contre la réparation structurelle : le locataire assure la maintenance de ce qu'il utilise, le propriétaire garantit la pérennité du bien.
Les quatre exceptions qui renversent la charge
C'est ici que se jouent les dossiers. Le même article 7 précise que les réparations locatives incombent au locataire « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».
La portée de cette réserve est considérable. Une réparation qui figure noir sur blanc dans la liste du décret cesse d'être à la charge du locataire dès lors qu'elle procède de l'une de ces causes. Un joint de robinet relève en principe du locataire ; le même joint qui cède parce que l'installation est vétuste ne lui incombe plus.
Dans la pratique, l'essentiel de la discussion ne porte pas sur la liste (elle est écrite et incontestable) mais sur la cause du désordre. C'est là que se gagne ou se perd un litige sur le dépôt de garantie.
La vétusté, l'argument le plus décisif et le plus mal utilisé
La vétusté a une définition légale, posée par le décret du 30 mars 2016 :
La vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.
Le même texte ouvre une possibilité largement sous-utilisée. Les parties peuvent convenir, dès la signature du bail, de l'application d'une grille de vétusté, choisie parmi celles issues d'un accord collectif de location et ce même si le logement ne relève pas du secteur concerné par cet accord. Cette grille doit définir, au minimum, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels venant réduire le prix des réparations mises à la charge du locataire.
L'intérêt est évident. Sans grille, la vétusté se plaide, s'apprécie, se discute, et le juge tranche. Avec une grille annexée au bail, elle se calcule. Une moquette dont la durée de vie théorique est de sept ans et qui est remplacée après six années d'occupation ne peut plus donner lieu à une retenue significative : le calcul s'impose aux deux parties. Pour un bailleur qui loue plusieurs biens comme pour un locataire soucieux de récupérer son dépôt, faire annexer une grille au contrat est l'une des précautions les plus rentables qui soient.
Ce que le bailleur doit, au-delà des réparations
Les obligations du propriétaire ne se limitent pas aux réparations non locatives. Il doit délivrer un logement décent, et cette exigence s'est durcie.
Le logement doit comporter au moins une pièce principale d'une surface habitable d'au moins 9 mètres carrés avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, ou d'un volume habitable d'au moins 20 mètres cubes. Il doit être exempt de risques manifestes pour la sécurité et la santé, et exempt d'infestation d'espèces nuisibles et parasites.
S'y ajoute depuis peu un critère de performance énergétique. Le niveau de performance d'un logement décent est compris entre la classe A et la classe F depuis le 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe E à compter du 1er janvier 2028, et entre la classe A et la classe D à compter du 1er janvier 2034.
Les logements qui ne répondent pas à ces critères aux échéances fixées sont considérés comme non décents avec toutes les conséquences qui s'y attachent. C'est un point à vérifier avant toute discussion sur les réparations, car il change la nature du débat : on ne parle plus d'entretien mais de conformité du bien. Le sujet rejoint celui du diagnostic de performance énergétique erroné.
Le code civil complète le dispositif. Le bailleur est tenu de délivrer la chose « en bon état de réparations de toute espèce » et d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations devenues nécessaires autres que locatives.
Les travaux en cours de bail : ce que le locataire doit supporter, et jusqu'où
Lorsque des réparations urgentes ne peuvent pas attendre la fin du bail, le locataire doit les supporter, même si elles le gênent et même s'il se trouve privé d'une partie du logement. Mais cette tolérance a une limite chiffrée : si les travaux durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé.
Et si les travaux rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille, celui-ci peut faire résilier le bail. Ce seuil de vingt et un jours est souvent ignoré des deux côtés ; il a été abaissé de quarante à vingt et un jours par la loi ALUR.
Les dégradations : qui doit prouver quoi
Il faut distinguer l'usure, qui relève de la vétusté, et la dégradation, qui relève d'un autre texte. Le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles sont dues à un cas de force majeure, à la faute du bailleur, ou au fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
La charge de la preuve pèse donc sur le locataire, ce qui rend l'état des lieux décisif. Comparé à celui de sortie, l'état des lieux d'entrée est la seule pièce qui permette d'établir ce qui existait déjà et ce qui est apparu. Un état des lieux d'entrée expédié en cinq lignes est, pour le locataire, un handicap dont il ne mesure la portée qu'au moment de partir. Photographies datées, mentions précises pièce par pièce, relevé des compteurs : c'est le moment où tout se joue, plusieurs années à l'avance.
Trois situations qui reviennent constamment
La chaudière
L'entretien annuel et le ramonage relèvent du locataire, qui doit pouvoir en justifier. Le remplacement de l'appareil, lui, relève du bailleur, sauf à démontrer une faute du locataire. La question se complique lorsque le défaut d'entretien a précipité la panne : c'est alors sur le lien entre l'absence d'entretien et la panne que se concentre la discussion.
Les moisissures
Tout dépend de leur origine. Si elles procèdent d'un défaut d'aération imputable à l'occupant, elles restent à sa charge. Si elles procèdent d'un défaut de ventilation, d'une isolation défaillante ou d'une infiltration, on quitte le terrain des réparations locatives pour celui de la décence du logement, et la charge bascule. L'expertise, ou à tout le moins un constat technique, est souvent le seul moyen de trancher.
La fuite d'eau
Les joints, clapets et presse-étoupes sont expressément visés par le décret et incombent au locataire. Une canalisation encastrée, une colonne montante, une rupture de réseau relèvent du propriétaire. Lorsque le logement est en copropriété, une troisième question s'ajoute : celle de savoir si le désordre trouve son origine dans une partie commune, auquel cas ce n'est plus le bailleur mais le syndicat des copropriétaires qui doit intervenir.
Que faire en pratique, et dans quel ordre
La marche à suivre est presque toujours la même, et l'ordre compte.
Écrire. Une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant le désordre, rappelant le texte applicable et fixant un délai. C'est la pièce qui fera courir les intérêts et qui établira la mauvaise volonté de l'autre partie.
Saisir la commission départementale de conciliation. Sa compétence couvre expressément « les litiges relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ». Elle est gratuite, elle rend son avis dans un délai de deux mois, et elle règle un nombre de dossiers bien supérieur à ce que l'on imagine.
Respecter le préalable amiable obligatoire. Pour une demande n'excédant pas 5 000 euros, la saisine du juge doit être précédée, à peine d'irrecevabilité, d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative. La plupart des litiges de réparations tombent sous ce seuil : l'omettre, c'est voir sa demande rejetée sans examen.
Saisir le juge des contentieux de la protection, compétent pour toutes les actions dont un contrat de location d'immeuble à usage d'habitation est l'objet, la cause ou l'occasion.
Un mot sur le délai. Toutes les actions dérivant d'un contrat de bail se prescrivent par trois ans, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir. C'est court, et ce délai surprend régulièrement des locataires qui découvrent, en quittant les lieux, que les retenues opérées trois ans plus tôt ne sont plus discutables.
Une tentation doit être écartée : cesser unilatéralement de payer le loyer pour contraindre le propriétaire à faire les travaux. C'est le plus sûr moyen de transformer un litige que l'on pouvait gagner en procédure d'expulsion que l'on va perdre.
Le locataire qui s'estime en droit de suspendre son loyer doit faire consacrer ce droit par le juge, ou à tout le moins consigner les sommes, plutôt que de se faire justice lui-même. Faute de quoi il s'expose à la mise en œuvre de la clause résolutoire et à une procédure d'expulsion.
Ce que la réforme du 1er octobre 2026 ne change pas
Le nouveau contrat type de location, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, modifie la clause résolutoire en cas d'impayé et le régime du dépôt de garantie. Il ne touche en revanche ni à la liste des réparations locatives, ni à la répartition entre bailleur et locataire, ni aux obligations d'entretien du propriétaire. Le décret de 1987 reste le texte de référence, et il n'a pas bougé.
Le rôle de l'avocat, et le moment où il est utile
Sur un litige de quelques centaines d'euros, l'avocat n'a souvent pas sa place, et il faut le dire. Son intervention devient utile dans trois cas.
Le premier est celui des sommes significatives : un dépôt de garantie retenu en totalité, une remise en état facturée plusieurs milliers d'euros, des travaux que le bailleur refuse d'engager depuis des mois.
Le deuxième est celui de la preuve technique : lorsque l'origine du désordre se discute, une expertise judiciaire, y compris en référé, change la physionomie du dossier. C'est le même mécanisme que pour les malfaçons après travaux.
Le troisième est celui du bailleur qui gère plusieurs biens, pour lequel l'enjeu n'est pas un litige mais la rédaction des baux : grille de vétusté annexée, état des lieux rigoureux, clauses d'entretien correctement rédigées.
C'est d'ailleurs la remarque la plus utile de cet article : la quasi-totalité des litiges de réparations se règle au moment de la signature du bail, pas au moment du départ.
L'intervention du cabinet
Le Cabinet Morer intervient pour les bailleurs comme pour les locataires, à Toulouse et devant l'ensemble des juridictions, sur la rédaction des baux comme sur le contentieux qui en découle. Vous trouverez le détail de cette activité sur la page avocat en droit locatif à Toulouse.
Si un litige de réparations est en cours, conservez l'état des lieux d'entrée, les photographies datées, les factures d'entretien et l'intégralité des échanges écrits. Ce sont ces pièces, et non les arguments, qui décident l'issue.
Lorsque le logement est en copropriété, une question supplémentaire s'ajoute, celle de l'origine commune ou privative du désordre : voyez dégât des eaux en copropriété, qui doit payer.
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