Dégât des eaux en copropriété : qui doit payer ?

Joris Morer

il y a 39 minutes

9 min de lecture

Une tache au plafond, une fuite qui traverse deux étages, un parquet gondolé : le dégât des eaux est de loin le sinistre le plus fréquent en copropriété, et celui qui produit le plus de courriers inutiles. Chacun renvoie la responsabilité à l'autre, l'assureur invoque une convention dont personne n'a lu le texte, et le syndic attend l'assemblée générale.

La réponse tient pourtant en une phrase : tout dépend de l'endroit d'où vient l'eau. Le reste (conventions d'assurance, franchises, expertises) n'est qu'une question d'avance de trésorerie entre compagnies. Encore faut-il savoir distinguer les deux, et c'est précisément cette confusion qui fait perdre des dossiers.

Le seul point qui décide de tout : l'origine de la fuite

La loi du 10 juillet 1965 pose une distinction simple. Sont privatives « les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ». Sont communes celles « affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ».

Le règlement de copropriété peut préciser cette répartition. À défaut, ou en cas de contradiction, l'article 3 de la loi énumère ce qui est réputé commun, et cette énumération contient une précision décisive que beaucoup ignorent : les éléments d'équipement commun, « y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ».

Une canalisation qui passe chez vous, encastrée dans votre mur ou sous votre sol, n'est pas privative pour autant : si elle dessert l'immeuble, elle est commune. C'est l'inverse de ce que supposent la plupart des copropriétaires — et souvent de ce que leur répond leur assureur.

Généralement partie commune	Généralement partie privative
Colonnes montantes et descentes d'eaux usées	Canalisations situées après le compteur et desservant le seul lot
Canalisations desservant plusieurs lots, même encastrées dans un lot	Robinetterie, flexibles, joints
Toiture, terrasses et gros œuvre	Appareils sanitaires et électroménager du lot
Façades et étanchéité	Revêtements, embellissements, mobilier
Chutes et gaines techniques	Chauffe-eau individuel

La première chose à faire n'est donc pas de déclarer le sinistre, mais d'ouvrir le règlement de copropriété. C'est lui qui, avant tout texte général, fixe ce qui est commun et ce qui ne l'est pas dans votre immeuble.

Ce que dit vraiment l'article 14, et pourquoi la formule qu'on lit partout est périmée

On lit encore, sur la quasi-totalité des sites, que le syndicat des copropriétaires répond des dommages causés « par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ». Cette formule a disparu du droit positif le 1er juin 2020. La rédaction en vigueur, issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019, est autrement plus large :

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La différence n'est pas rédactionnelle, elle est décisive. Sous l'ancien texte, il fallait démontrer un vice ou un défaut d'entretien. Sous le texte actuel, il suffit d'établir que le dommage a son origine dans une partie commune. Aucune faute n'a à être prouvée, ni contre le syndicat, ni contre le syndic.

Il s'agit d'une responsabilité de plein droit. Le syndicat ne peut s'en exonérer qu'en établissant la force majeure, la faute de la victime, ou le fait d'un tiers présentant lui-même les caractères de la force majeure. La simple négligence d'un tiers ne suffit pas.

Autant dire que, lorsque la fuite est commune, la position du copropriétaire victime est très favorable, beaucoup plus qu'il ne le croit lorsqu'il se résigne à faire jouer sa seule assurance.

La mention « sans préjudice de toutes actions récursoires » signifie simplement que le syndicat, après avoir indemnisé, se retournera le cas échéant contre l'entreprise, le constructeur ou le copropriétaire fautif. Ce n'est pas votre affaire, et cela n'a pas à retarder votre indemnisation.

La convention IRSI : utile, mais elle ne vous est pas opposable

Depuis le 1er juin 2018, les assureurs appliquent entre eux la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) qui a remplacé les anciennes conventions CIDRE et CIDE-COP. Elle organise la gestion des dégâts des eaux et des incendies dans les immeubles à occupants multiples.

Son mécanisme repose sur deux seuils, qui s'apprécient hors taxes et par local sinistré, et non par sinistre. C'est l'erreur la plus fréquemment commise :

Jusqu'à 1 600 € HT par local, tranche 1 : les assureurs renoncent entre eux à tout recours. Chacun indemnise son assuré et l'affaire s'arrête là.
Entre 1 600 et 5 000 € HT par local, tranche 2 : un recours entre assureurs redevient possible, selon un barème conventionnel.
Au-delà de 5 000 € HT, on sort de la convention et l'on revient au droit commun.

La convention désigne aussi un assureur chargé de piloter le dossier. Contrairement à ce qu'écrivent beaucoup de sites, ce n'est pas systématiquement l'assureur de l'immeuble : pour un local privatif occupé, c'est l'assureur de l'occupant, quelle que soit sa qualité, locataire ou copropriétaire occupant. Ce n'est l'assureur de l'immeuble que pour les parties communes, et l'assureur du propriétaire non occupant pour un lot vacant.

Mais l'essentiel est ailleurs, et c'est le point que l'on ne vous dira pas spontanément. L'IRSI est une convention entre compagnies d'assurance. Son texte le dit lui-même :

Cette convention est inopposable aux victimes, assurés ou tiers.

Autrement dit, un assureur qui vous oppose « la convention » vous oppose un accord qu'il a signé avec ses confrères, et qui ne vous prive d'aucun de vos droits. Vous conservez intégralement votre action contre le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14, et vos recours de droit commun contre le responsable. C'est l'argument central de ces dossiers, et celui qui débloque le plus souvent une situation enlisée.

Deux questions distinctes : qui avance, et qui supporte

La confusion la plus coûteuse consiste à croire que la convention règle la charge finale des travaux. Elle ne règle que la gestion et l'avance des indemnités.

La recherche de fuite est organisée et financée par l'assureur gestionnaire, et elle est prise en charge sans franchise ni plafond depuis l'avenant applicable aux sinistres survenus à compter du 1er juillet 2020. C'est un progrès réel : auparavant, l'ouverture d'un mur pour localiser une fuite pouvait rester à la charge de l'occupant.

La réparation de l'ouvrage lui-même (changer la canalisation, refaire l'étanchéité) obéit à une autre logique, celle de la qualification du bien. Si la canalisation est commune, elle est réparée aux frais du syndicat, et donc du budget de la copropriété. Si elle est privative, elle reste à la charge du copropriétaire.

Lorsque l'origine de la fuite demeure indéterminée malgré les recherches, la charge revient à l'assureur de l'immeuble. C'est une règle de bon sens, mais elle explique pourquoi certains syndics traînent à faire réaliser les investigations.

Le cas du logement loué

Trois assurances peuvent intervenir, et il faut savoir laquelle sert à quoi.

Le locataire est obligé « de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ». S'il ne le fait pas, le bailleur peut, après mise en demeure restée sans effet pendant un mois, souscrire une assurance pour son compte et en récupérer la prime par douzièmes sur le loyer.

De son côté, la loi de 1965 impose à chaque copropriétaire de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, qu'il soit occupant ou non occupant, et au syndicat de s'assurer contre ceux dont il répond lui-même.

En pratique, l'assurance du locataire couvre ses biens et sa responsabilité ; celle du propriétaire non occupant couvre le bâti et prend le relais des carences ; celle de l'immeuble couvre les parties communes. Le partage de ce qui revient au bailleur et au locataire dans la remise en état obéit, lui, aux règles générales exposées dans notre article sur qui doit payer les réparations dans une location.

Les délais, où se perdent la plupart des dossiers

Trois délais coexistent, et ils n'ont ni la même durée ni le même point de départ.

La déclaration du sinistre

Contrairement à une idée répandue, la loi ne fixe pas un délai de cinq jours : elle impose que le délai prévu par le contrat ne puisse pas être inférieur à cinq jours ouvrés. Il faut donc vérifier ce que dit votre police.

Et surtout, la sanction n'est pas automatique. La déchéance pour déclaration tardive « ne peut être opposée à l'assuré que si l'assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et jamais lorsque le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure. Un assuré qui déclare avec quinze jours de retard n'a donc rien perdu par principe.

La prescription biennale de l'assurance

Toutes les actions dérivant d'un contrat d'assurance se prescrivent par deux ans à compter de l'événement qui leur donne naissance. C'est très court, et c'est le piège le plus fréquent de ces dossiers.

Le texte prévoit toutefois des reports. En cas de sinistre, le délai ne court que du jour où l'intéressé en a eu connaissance, s'il prouve l'avoir ignoré jusque-là (hypothèse fréquente pour une infiltration lente). Et lorsque l'action de l'assuré contre son assureur a pour cause le recours d'un tiers, le délai ne court que du jour où ce tiers a agi en justice ou a été indemnisé.

L'action contre le syndicat

Les actions personnelles relatives à la copropriété, entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, relèvent depuis 2020 du délai de droit commun : cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Ce délai était de dix ans jusqu'en novembre 2018.

Deux ans contre votre assureur, cinq ans contre le syndicat : c'est la première prescription qui vous surprendra, et c'est souvent celle dont dépend l'indemnisation réelle.

Que faire, et dans quel ordre

Documenter immédiatement. Photographies datées, vidéo de l'écoulement, relevé de l'étendue des dommages pièce par pièce. Ce qui n'est pas photographié le premier jour ne se prouve plus ensuite.
Remplir un constat amiable dégât des eaux avec le voisin ou le syndic, sans reconnaître de responsabilité : ce document sert à décrire les faits, pas à les qualifier.
Déclarer à votre assureur et informer le syndic par écrit, le même jour. Si la fuite paraît provenir d'une partie commune, la déclaration au syndic est aussi une mise en demeure d'agir : datez-la et conservez-en la preuve.
Exiger la recherche de fuite si l'origine n'est pas évidente. Elle est prise en charge, et c'est elle qui déterminera tout le reste.
Mettre le syndic en demeure par lettre recommandée s'il tarde à faire réaliser les investigations ou les travaux. Son inaction engage sa propre responsabilité, comme nous l'expliquons dans l'article le syndic n'a pas fait les travaux : puis-je le faire condamner ?
Solliciter une expertise judiciaire lorsque l'origine se discute ou que les dommages sont importants. C'est la mesure qui fixe les responsabilités et chiffre le préjudice : voyez comment demander une expertise judiciaire immobilière.

Le sinistre qui se répète

Un dégât des eaux isolé est un accident. Le même dégât des eaux tous les six mois est autre chose : c'est le symptôme d'un désordre non traité, et il change la nature du dossier.

D'abord parce que l'abandon de recours entre assureurs en tranche 1 comporte une réserve pour les sinistres répétitifs de même cause survenus dans un délai rapproché.

Ensuite et surtout parce que la répétition établit à elle seule que la copropriété n'a pas fait le nécessaire, ce qui ouvre, au-delà de l'indemnisation des dégâts matériels, la réparation du trouble de jouissance : un chef de préjudice que les copropriétaires oublient parfois de réclamer

Si l'assemblée générale refuse de voter les travaux qui feraient cesser la cause, la décision peut être contestée : voyez comment contester une décision d'assemblée générale. Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, et il est prescrit à peine de déchéance.

Le rôle de l'avocat, et le moment où il devient utile

Pour un plafond à repeindre et quelques centaines d'euros de dommages, la convention IRSI fait son office et l'avocat n'a pas sa place. Trois situations justifient en revanche de consulter.

La première est le refus ou la sous-indemnisation, souvent justifiée par une application discutable de la convention. Laquelle, rappelons-le, ne vous est pas opposable.

La deuxième est le sinistre important ou répétitif, où l'enjeu dépasse les 5 000 € HT et où la responsabilité du syndicat sur le fondement de l'article 14 devient le véritable terrain.

La troisième est l'inertie du syndic, lorsque la fuite est identifiée comme commune mais que rien n'est entrepris, mois après mois.

Vérifiez au passage si vous disposez d'une assurance de protection juridique : elle est très souvent incluse dans les contrats multirisques habitation, et rarement utilisée.

L'intervention du cabinet

Le Cabinet Morer intervient pour les copropriétaires comme pour les syndicats de copropriétaires, à Toulouse et devant l'ensemble des juridictions, sur les sinistres, les contentieux d'assemblée générale et la responsabilité du syndic. Le détail de cette activité figure sur la page avocat en droit de la copropriété à Toulouse.

Si un dégât des eaux est en cours, réunissez dès maintenant le règlement de copropriété, les photographies datées, le constat amiable, l'ensemble des courriers échangés avec le syndic et votre police d'assurance. Ce sont ces pièces qui décideront de l'issue, et non l'insistance avec laquelle la responsabilité aura été discutée.

CABINET D'AVOCAT TOULOUSE
JORIS MORER