Hypothèque judiciaire provisoire : la prendre, ou la faire lever

On ne saisit pas une maison à titre conservatoire. Un compte bancaire se bloque, des parts sociales se gèlent, mais un immeuble ne se met pas sous scellés en attendant le procès. Pour ces biens-là, le code des procédures civiles d'exécution prévoit un autre instrument : la sûreté judiciaire. Elle ne prend rien, elle marque le bien.

C'est le complément direct de la saisie conservatoire, et c'est aussi, du côté de celui qui la subit, l'une des mauvaises surprises les plus brutales du droit de l'exécution : découvrir chez le notaire, au moment de vendre, qu'une inscription bloque l'opération.

Ce qu'est une sûreté judiciaire

L'article L. 531-1 du code des procédures civiles d'exécution permet de constituer à titre conservatoire une sûreté sur cinq catégories de biens : les immeubles, les fonds de commerce, les actions, les parts sociales et les valeurs mobilières. Elle prend deux formes selon le bien visé : l'hypothèque judiciaire provisoire pour l'immobilier, le nantissement judiciaire provisoire pour le reste.

Le point à comprendre est qu'elle ne dépossède pas. Le débiteur reste propriétaire. Il continue d'habiter son logement, de le louer, d'exploiter son fonds, de voter avec ses parts. Il peut même vendre. Ce que la sûreté lui retire, c'est la possibilité de le faire librement.

	Saisie conservatoire	Sûreté judiciaire
Biens visés	Comptes, créances, biens meubles	Immeubles, fonds de commerce, actions, parts sociales, valeurs mobilières
Effet immédiat	Les sommes deviennent indisponibles	Le bien reste disponible, mais grevé
Ce que le créancier obtient	Le gel de la somme	Un rang de préférence et un droit de suite
Formalité	Acte de commissaire de justice	Publicité : inscription au fichier immobilier ou au registre compétent

Ce qu'elle change réellement : la vente devient impraticable

Le droit de préférence signifie que si le bien est vendu ou saisi, le créancier inscrit est payé avant les créanciers ordinaires, à son rang. Le droit de suite signifie que la sûreté suit le bien entre les mains de l'acquéreur.

La conséquence pratique est décisive. Aucun notaire ne conclura une vente sans traiter l'inscription : dans les faits, soit la créance est payée sur le prix, soit la part correspondante est consignée. Un acquéreur peut théoriquement recourir à la procédure de purge pour se débarrasser de l'inscription, mais elle est suffisamment lourde pour dissuader la quasi-totalité des acheteurs.

Une hypothèque judiciaire provisoire ne bloque pas juridiquement la vente. Elle la rend économiquement impossible ce qui, pour le créancier, revient au même.

C'est aussi ce qui explique son efficacité : dans un grand nombre de dossiers, l'inscription provoque le paiement bien avant que le procès n'arrive à son terme.

Comment l'obtenir

Les deux mêmes conditions que la saisie conservatoire

Il faut justifier d'une créance qui paraît fondée en son principe (la vraisemblance suffit, la preuve n'est pas exigée) et de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement. Ces conditions sont détaillées dans notre article sur la saisie conservatoire avant le procès, et elles s'apprécient de la même manière ici.

Pour un créancier ordinaire, facture, loyers, prêt ou prix de vente impayés, le mode d'emploi complet figure dans notre article On me doit de l'argent et je crains de ne jamais le revoir : comment faire bloquer les biens de mon débiteur avant tout jugement ?.

La demande est présentée par requête au juge de l'exécution, sans que le débiteur en soit averti : c'est tout l'intérêt de la mesure, puisqu'un débiteur prévenu vendrait avant l'inscription. Lorsque le créancier dispose déjà d'un titre exécutoire, l'autorisation du juge n'est pas nécessaire.

La dispense d'autorisation est plus large qu'on ne le croit : elle vaut lorsque le créancier se prévaut « d'un titre exécutoire ou d'une décision de justice qui n'a pas encore force exécutoire », donc d'un jugement pénal frappé d'appel ou d'un jugement civil dont l'exécution provisoire a été écartée, et, depuis avril 2024, pour les provisions de charges de copropriété exigibles ou rendues exigibles dans les conditions de l'article 19-2 de la loi de 1965. La caution a un régime propre lorsque le créancier a accordé au débiteur une prorogation de terme : une fois le terme initial échu, elle peut « solliciter la constitution d'une sûreté judiciaire sur tout bien du débiteur à hauteur des sommes garanties » et « est alors présumée justifier de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de sa créance, sauf preuve contraire apportée par le débiteur » ; le délai d'un mois pour agir au fond ne court, dans ce cas, qu'à compter du paiement qu'elle fait au créancier. Lorsqu'elle est nécessaire, la requête est présentée au juge de l'exécution du lieu où demeure le débiteur, et l'ordonnance doit, à peine de nullité, fixer le montant garanti et désigner les biens grevés. Lorsque la sûreté a été prise sur le fondement d'un titre exécutoire, la mainlevée peut être demandée jusqu'à la publicité définitive, qui ne peut intervenir moins d'un mois après la dénonciation.

Le calendrier, qui ne pardonne rien

C'est là que se perdent la plupart des sûretés. Chaque étape est sanctionnée par la caducité, et la caducité est automatique : elle n'appelle ni preuve d'un préjudice, ni appréciation du juge.

Étape	Délai	Sanction
Exécuter la mesure autorisée	3 mois à compter de l'ordonnance	La mesure ne peut plus être prise
Publicité provisoire	Inscription au fichier immobilier ou au registre compétent	Sans elle, la sûreté est inopposable aux tiers
Dénoncer l'inscription au débiteur	8 jours à compter de la publicité provisoire	Caducité
Engager la procédure au fond	1 mois à compter de la publicité provisoire	Caducité
Publicité définitive, une fois le titre obtenu	2 mois à compter du jour où la décision est passée en force de chose jugée	Caducité de la publicité provisoire

La publicité provisoire conserve la sûreté pendant trois ans, renouvelables pour la même durée. C'est un point qu'il faut avoir en tête dès le départ : un contentieux long impose de penser au renouvellement, faute de quoi trois années de rang sont perdues d'un coup.

Vous venez d'apprendre qu'une hypothèque grève votre bien

C'est l'autre face du sujet, et souvent la plus urgente. On le découvre par la dénonciation du commissaire de justice, ou plus brutalement au moment de vendre, lorsque le notaire signale une inscription au fichier immobilier. Vous n'êtes ni condamné, ni même nécessairement poursuivi : quelqu'un a convaincu un juge que sa créance était vraisemblable et que son recouvrement était menacé. Trois voies existent.

1. Contester devant le juge de l'exécution

La mainlevée peut être demandée si l'une des deux conditions n'est pas remplie : la créance n'a rien de vraisemblable, ou aucune circonstance ne menace son recouvrement. Le juge apprécie la situation au jour où il statue, ce qui laisse toute leur place aux évolutions intervenues depuis l'ordonnance.

2. Attaquer la procédure elle-même

C'est souvent le terrain le plus efficace, parce qu'il ne suppose aucun débat sur le fond. La dénonciation a-t-elle été faite dans les huit jours ? Une action au fond a-t-elle été engagée dans le mois ? La publicité définitive a-t-elle été requise dans les deux mois du titre définitif ? Une seule réponse négative suffit à emporter la caducité de la mesure.

3. Offrir une garantie, ou faire réduire la mesure

Une garantie suffisante (consignation, séquestre, caution) impose la mainlevée, même si la créance reste vraisemblable. C'est la solution la plus rapide lorsqu'une vente est en cours. Par ailleurs, lorsque la valeur du bien grevé excède manifestement le montant de la créance garantie, le débiteur peut demander au juge de limiter les effets de la sûreté : une inscription de deux cent mille euros sur un patrimoine immobilier qui en vaut deux millions n'a pas de justification.

Enfin, une mesure conservatoire prise ou maintenue à tort n'est pas sans conséquence pour son auteur : le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé. C'est le pendant, du côté du débiteur, du risque que nous décrivons dans notre article sur la saisie conservatoire.

Lorsque la sûreté a été inscrite par une partie civile dans le cadre d'une procédure pénale en cours, des leviers propres à cette situation s'ajoutent : caducité faute de plainte visant nommément le débiteur, absence de mise en examen, relaxe. Ils sont détaillés dans notre article sur la mainlevée d'une saisie conservatoire prise par la partie civile, et valent pour l'hypothèque judiciaire provisoire.

Lorsque le débiteur est une entreprise en difficulté, ou un entrepreneur individuel

L'ouverture d'une procédure collective ferme la porte : les hypothèques, gages, nantissements et privilèges « ne peuvent plus être inscrits postérieurement au jugement d'ouverture ». Une sûreté judiciaire provisoire inscrite avant ce jugement conserve en revanche son rang, sous réserve d'être confirmée par la publicité définitive dans les délais, mais elle est exposée, en redressement et en liquidation, à une seconde règle, celle de la période suspecte : est nulle de droit « Toute mesure conservatoire, à moins que l'inscription ou l'acte de saisie ne soit antérieur à la date de cessation de paiement » fixée par le tribunal. Un créancier qui inscrit sur un débiteur déjà en difficulté doit donc le faire tôt, et savoir que le mandataire ou le liquidateur pourra contester l'inscription si elle est postérieure à cette date.

Les garants du débiteur sont traités différemment. En sauvegarde et en redressement judiciaire, le jugement d'ouverture suspend les actions contre les personnes physiques qui ont consenti une sûreté personnelle ou affecté un bien en garantie, jusqu'au jugement arrêtant le plan ou prononçant la liquidation ; mais le texte ajoute aussitôt : « Les créanciers bénéficiaires de ces garanties peuvent prendre des mesures conservatoires. » L'hypothèque judiciaire provisoire sur la maison du dirigeant caution est ainsi l'un des rares actes possibles contre lui pendant la période d'observation, et elle prend rang pendant que l'action au fond attend, sous réserve des diligences que le créancier doit accomplir dans le mois pour éviter la caducité. En liquidation judiciaire, cette suspension ne joue pas.

Quant à l'entrepreneur individuel, sa résidence principale est de droit insaisissable par les créanciers dont les droits sont nés à l'occasion de son activité professionnelle, et il peut déclarer insaisissables ses autres biens fonciers non affectés à cette activité. Cette insaisissabilité interdit la saisie ; elle n'interdit pas, selon la Cour de cassation, l'inscription d'une hypothèque judiciaire provisoire, qui produira effet si l'insaisissabilité vient à cesser, par exemple en cas de vente du bien. L'arrêt de juin 2014 a été rendu à propos d'une déclaration d'insaisissabilité ; l'insaisissabilité légale de la résidence principale, qui figure au même article, pose la même question, que le juge de l'exécution tranche dans chaque dossier.

Quatre erreurs qui coûtent la sûreté

• Attendre le jugement. C'est l'erreur de fond. Une sûreté prise après le jugement arrive derrière tous ceux qui ont inscrit avant, et souvent après la vente du bien. Le rang se prend au jour de la publicité, pas au jour où l'on a raison.

  
  

• Ne viser que l'immeuble. Beaucoup de patrimoines sont logés dans des parts sociales de SCI ou dans un fonds de commerce. Ne cibler que le bien apparent laisse l'essentiel disponible.

  
  

• Laisser passer un délai. Huit jours, un mois, deux mois : trois occasions de tout perdre, sans recours et sans débat.

  
  

• Oublier le renouvellement. Trois ans passent vite quand une instance au fond suit son cours, et l'oubli fait repartir le rang à zéro.

Questions fréquentes

Peut-on inscrire sur une résidence principale ?

Oui. La sûreté judiciaire n'épargne pas le logement du débiteur, qui n'est pas insaisissable de ce seul fait. Elle ne l'expulse pas pour autant : elle ne fait que grever le bien.

Une réserve pour l'entrepreneur individuel, dont la résidence principale est insaisissable par ses créanciers professionnels : l'inscription paraît possible, par analogie avec ce que la Cour de cassation a jugé pour la déclaration d'insaisissabilité, mais elle ne pourra produire effet que si l'insaisissabilité cesse, comme nous l'expliquons plus haut.

Et si le bien appartient à plusieurs personnes ?

La sûreté ne peut porter que sur les droits dont le débiteur est titulaire. En indivision comme en régime matrimonial, la question de l'assiette exacte est technique et se tranche au cas par cas : c'est un point à vérifier avant l'inscription, car une sûreté mal assise se fait annuler.

Combien cela coûte-t-il, et qui paie ?

Il faut compter les frais du commissaire de justice, les frais d'inscription et les taxes correspondantes. Les frais des mesures conservatoires sont en principe supportés par le débiteur, sauf décision contraire du juge mais le créancier les avance.

Le débiteur peut-il vendre malgré l'inscription ?

Juridiquement oui, en pratique quasiment jamais sans traiter la créance. Le droit de suite fait que l'acquéreur reprendrait le bien grevé, ce qu'aucun acheteur normalement conseillé n'accepte.

Quelle différence avec une hypothèque classique ?

L'hypothèque conventionnelle est consentie par le propriétaire, en général au profit d'une banque. L'hypothèque judiciaire provisoire est imposée par décision de justice, contre son gré, pour garantir une créance encore discutée. Le mécanisme de garantie est comparable ; l'origine ne l'est pas.

Est-ce utile pour un syndicat de copropriétaires ou une entreprise impayée ?

C'est l'un des usages les plus fréquents. Face à un copropriétaire ou à un client qui ne paie pas et dont on redoute qu'il se dessaisisse, l'inscription est souvent plus efficace qu'une procédure au fond menée seule. Voyez notre article sur le recouvrement des charges impayées en copropriété.

Le syndicat des copropriétaires dispose en outre d'une hypothèque légale que le syndic inscrit seul, et peut aller jusqu'à la saisie du lot : voyez notre article charges impayées : le syndic peut-il faire vendre mon lot ?.

Parts sociales : nantissement ou saisie conservatoire ?

Les parts d'une société, d'une SCI notamment, peuvent faire l'objet des deux mesures, et elles ne produisent pas les mêmes effets. La saisie conservatoire, signifiée à la société, rend indisponibles les droits pécuniaires attachés aux parts : le débiteur ne peut plus ni les céder ni en percevoir les dividendes, mais le créancier n'acquiert aucun rang. Le nantissement judiciaire, également signifié à la société et, pour une société civile immatriculée, publié au registre du commerce et des sociétés, laisse les parts aliénables mais confère au créancier un droit de préférence sur leur prix, avec un rang pris au jour de la publicité provisoire une fois celle-ci confirmée. Il « grève l'ensemble des parts à moins qu'il ne soit autrement précisé dans l'acte ». Selon que l'on veut empêcher une cession ou prendre rang avant d'autres créanciers, le choix diffère.

Et après le jugement ?

La publicité définitive transforme la sûreté provisoire en garantie définitive, en conservant le rang pris à l'origine. C'est précisément là que l'intérêt de l'inscription précoce se réalise. Sur la suite du recouvrement, voyez notre article sur ce qu'il faut faire lorsque le condamné ne paie pas.

Vous voulez inscrire une sûreté, ou en faire lever une, à Toulouse ou partout en France

Dans ce contentieux, tout se joue sur deux éléments : le rang et le calendrier. Le rang, parce qu'une inscription prise trois mois plus tôt vaut souvent plus qu'un jugement obtenu trois ans plus tard. Le calendrier, parce que chaque étape est enfermée dans un délai bref dont l'inobservation entraîne la caducité de plein droit, sans que le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation. Un créancier qui inscrit tôt et suit ses délais est payé ; un créancier qui gagne son procès sans avoir rien inscrit se retrouve devant un patrimoine vide ou déjà hypothéqué au profit d'un autre.

Du côté de celui qui subit la mesure, l'enjeu est symétrique et souvent plus pressant : une vente immobilière suspendue, un financement bloqué, une cession de parts qui ne peut plus se faire. Là encore, la réponse ne se limite pas à discuter la créance. Le contrôle des formalités, la disproportion entre la valeur du bien et le montant garanti, et la possibilité de substituer une garantie permettent souvent d'obtenir une mainlevée rapide, y compris lorsque la créance elle-même reste discutée au fond.

Maître Joris Morer, avocat au barreau de Toulouse, intervient dans les deux positions : requête devant le juge de l'exécution aux fins d'hypothèque judiciaire provisoire ou de nantissement de parts sociales, de fonds de commerce ou de valeurs mobilières, identification de l'assiette pertinente et vérification des droits réels du débiteur, suivi des formalités de dénonciation, d'action au fond, de renouvellement et de publicité définitive, et (du côté du débiteur) demandes de mainlevée, de limitation des effets de la sûreté, de substitution de garantie, contestation des conditions de fond et invocation des caducités procédurales, ainsi que la mise en cause de la responsabilité du créancier en cas de mesure abusive. Il intervient devant les juridictions de la Haute-Garonne et, plus largement, partout en France.

Que vous cherchiez à sécuriser une créance avant qu'un patrimoine ne disparaisse, que vous découvriez une inscription sur un bien que vous vous apprêtiez à vendre, ou que vous vous interrogiez sur l'étendue exacte d'une sûreté déjà prise, un premier échange permet d'identifier les biens concernés, de vérifier l'état des délais et de définir la mesure la plus adaptée. Munissez-vous, selon le cas, de vos pièces de créance ou de l'acte de dénonciation et de l'état hypothécaire du bien.

Un créancier peut aussi viser l'immeuble détenu par une SCI, par d'autres voies : voyez ma SCI peut-elle être entraînée dans la liquidation de ma société ?

Pour joindre le cabinet : Cabinet Morer, 22 rue Sainte-Anne, 31000 Toulouse — 05 61 55 45 08 — urgences 24h/24 : 06 23 36 88 03 — cabinet@morer-avocat.com. Si une vente est en cours ou si un délai de dénonciation, d'action au fond ou de publicité définitive approche, appelez sans attendre : ces délais ne se rattrapent pas.

Le cabinet intervient à tous les stades d'une opération immobilière et de son contentieux : voyez notre page avocat en droit immobilier à Toulouse.

Pour aller plus loin, retrouvez l'ensemble de nos articles dans la rubrique Procédure civile d'exécution.