Comment contester une décision d'assemblée générale de copropriété ?

Vous ouvrez le procès-verbal de la dernière assemblée générale et vous découvrez une décision que vous n'acceptez pas : des travaux votés en votre absence, une majorité qui vous paraît fausse, une résolution qui ne figurait pas à l'ordre du jour, un syndic reconduit dans des conditions douteuses. Vous disposez de deux mois, pas un jour de plus, pour saisir le tribunal judiciaire. Ce délai est prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et il est prescrit à peine de déchéance : passé ce terme, la décision devient définitive, même si elle est illégale. Deux conditions supplémentaires écartent beaucoup de copropriétaires sans qu'ils le sachent : il faut avoir voté contre la résolution, ou avoir été absent et non représenté. Et depuis le décret du 22 décembre 2025, le délai peut désormais courir depuis un simple courriel que vous n'avez jamais ouvert. Voici, question par question, comment agir dans les délais et sur quels motifs.

Qui a le droit de contester une décision d'assemblée générale ?

C'est le premier filtre, et il élimine à lui seul une part importante des contestations envisagées. L'article 42 réserve l'action à deux catégories de copropriétaires.

Les copropriétaires opposants

Il s'agit de ceux qui ont voté contre la résolution litigieuse, et dont le vote négatif figure au procès-verbal. La mention de votre nom dans la liste des opposants est la pièce qui fonde votre droit d'agir : vérifiez-la dès réception du procès-verbal et signalez immédiatement toute erreur au syndic, par écrit.

Les copropriétaires défaillants

Il s'agit de ceux qui étaient absents et non représentés lors de l'assemblée. Attention : un copropriétaire représenté par un mandataire n'est pas défaillant, il est réputé présent, quel que soit le vote émis par son mandataire.

Ceux qui ne peuvent pas agir

• le copropriétaire qui a voté pour la résolution ;

• le copropriétaire qui s'est abstenu : l'abstention n'est pas une opposition, et elle ferme la porte à toute contestation de la résolution concernée ;

• le copropriétaire qui a donné pouvoir à un tiers, même si celui-ci a voté dans un sens contraire à ses instructions : le recours se situe alors sur le terrain de la responsabilité du mandataire, non sur celui de l'article 42.

  
  

Cette qualité s'apprécie résolution par résolution. Vous pouvez être opposant sur la troisième résolution et avoir voté pour la quatrième : vous ne pourrez contester que la troisième.

Le cas particulier du vote par correspondance

L'article 17-1 A de la loi de 1965 permet de voter à distance au moyen du formulaire joint à la convocation. Un piège y est attaché : lorsque la résolution est amendée en cours d'assemblée, le copropriétaire ayant voté favorablement par correspondance est réputé défaillant pour cette résolution. Une modification même mineure de la rédaction suffit à déclencher cette requalification. Le point mérite d'être vérifié au procès-verbal, car il change votre qualité pour agir et donc votre droit de contester.

Quel est le délai pour contester, et à partir de quand court-il ?

Le délai est de deux mois. Il ne court pas à compter de la tenue de l'assemblée, mais à compter de la notification du procès-verbal par le syndic, qui doit y procéder dans le mois suivant l'assemblée.

Ce n'est pas un délai de prescription, c'est un délai de forclusion : il ne se suspend pas, ne s'interrompt pas par une réclamation amiable, et le juge doit le relever d'office. Une lettre de contestation adressée au syndic, une mise en demeure, une réunion avec le conseil syndical n'arrêtent rien du tout. Seule l'assignation délivrée au syndicat des copropriétaires interrompt le délai.

Le verrou posé le 16 avril 2026

Par un arrêt du 16 avril 2026 (pourvoi n° 24-18.842, publié au bulletin), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le délai de deux mois court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, et non de son retrait effectif au bureau de poste. Peu importe donc que vous ayez été en déplacement, hospitalisé, ou que vous n'ayez retiré le pli que trois semaines plus tard : le compteur a démarré au passage du facteur. La Cour a expressément écarté le grief tiré du droit à un procès équitable, retenant un rapport raisonnable de proportionnalité avec l'objectif de sécurité juridique de la gestion immobilière.

Le changement majeur de décembre 2025 : la notification électronique par défaut

C'est l'évolution la moins connue, et la plus lourde de conséquences pratiques. Issue de la loi du 9 avril 2024 relative à l'habitat dégradé et précisée par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, entré en vigueur le 25 décembre 2025, la règle est désormais la suivante :

• les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique, sans que l'accord préalable du copropriétaire soit exigé ;

• la notification est réputée effectuée le lendemain de l'envoi, par le prestataire de confiance, du courriel vous informant de la mise à disposition de la lettre recommandée électronique ;

• chaque copropriétaire conserve le droit de demander, à tout moment et par tout moyen, à recevoir ses notifications par voie postale.

Autrement dit, votre délai de contestation peut aujourd'hui expirer sans que vous ayez jamais ouvert le message. Deux réflexes s'imposent : vérifier chaque semaine la boîte de réception associée au lot, y compris les indésirables, et adresser au syndic une demande écrite de retour au courrier postal si vous préférez ce mode de notification.

Sur quels motifs peut-on faire annuler une décision ?

Les moyens d'annulation se répartissent en trois familles.

Les irrégularités de convocation et de tenue de l'assemblée

• convocation adressée hors du délai de vingt et un jours francs avant la réunion ;

• convocation émanant d'un syndic dont le mandat était expiré, ou qui n'avait pas qualité pour convoquer ;

• absence des documents devant obligatoirement être joints à la convocation pour chaque question inscrite ;

• feuille de présence incomplète, non émargée ou non annexée au procès-verbal ;

• dépassement du nombre de délégations de vote, un mandataire ne pouvant en principe recevoir plus de trois pouvoirs ;

• absence de désignation régulière du président de séance ou du secrétaire.

  
  

Les irrégularités affectant la décision elle-même

• résolution votée alors qu'elle ne figurait pas à l'ordre du jour : c'est un motif d'annulation quasi automatique ;

• application d'une majorité erronée, l'assemblée ayant statué à la majorité de l'article 24 quand l'article 25 ou 26 était requis ;

• erreur dans le décompte des tarifs de voix, ou prise en compte de voix d'un copropriétaire non à jour ;

• décision contraire à une disposition impérative de la loi de 1965 ou du règlement de copropriété.

  
  

L'abus de majorité

Plus difficile à démontrer, mais redoutablement efficace lorsqu'il prospère. Il suppose de prouver que la décision est contraire à l'intérêt collectif du syndicat et qu'elle a été prise dans le seul intérêt personnel de la majorité, au détriment de la minorité. Le refus systématique de travaux nécessaires, ou l'attribution à quelques lots d'un avantage sans contrepartie, en constituent des illustrations classiques.

Faut-il annuler toute l'assemblée ou seulement une résolution ?

La distinction commande la rédaction de l'assignation, et elle est souvent mal maîtrisée.

• une irrégularité affectant la convocation ou la tenue de l'assemblée entraîne l'annulation de l'assemblée dans son ensemble ;

• une irrégularité affectant une résolution déterminée (majorité, ordre du jour, contenu) n'entraîne l'annulation que de cette résolution.

En pratique, l'assignation doit être rédigée en visant l'annulation de l'assemblée à titre principal et celle des résolutions litigieuses à titre subsidiaire. La Cour de cassation a d'ailleurs jugé, le 4 juillet 2024 (pourvoi n° 22-24.060, publié au bulletin), qu'une demande subsidiaire en annulation de résolutions tend aux mêmes fins que la demande principale en annulation de l'assemblée, et bénéficie donc de l'interruption du délai. Cette solution offre une marge de manœuvre précieuse, encore faut-il avoir formulé les deux demandes.

Attention en revanche à la phase d'appel : par un arrêt du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 24-10.606, publié au bulletin), la même chambre a rappelé que la concentration des prétentions s'impose et que les demandes nouvelles formulées après les premières conclusions d'appel sont irrecevables. Tout doit donc être présenté dès l'origine.

Le délai de deux mois est passé : est-il vraiment trop tard ?

Pas toujours. Trois voies subsistent, et elles sont largement ignorées.

L'action en responsabilité contre le syndicat

Par un arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 24-22.686), la troisième chambre civile a jugé que l'action en responsabilité dirigée contre le syndicat, fondée sur une faute commise à l'occasion d'une décision d'assemblée générale, n'est pas soumise au délai de forclusion de deux mois mais à la prescription quinquennale de droit commun. Vous ne ferez pas tomber la décision, mais vous pouvez en obtenir réparation du préjudice qu'elle vous a causé.

Les clauses réputées non écrites

L'article 43 de la loi de 1965 répute non écrite toute clause du règlement de copropriété contraire aux dispositions impératives de la loi. Cette action n'est enfermée dans aucun délai : elle peut être engagée à tout moment, y compris des années plus tard, notamment sur une répartition de charges non conforme.

L'inexistence de la décision

Lorsque l'irrégularité est d'une gravité telle que la décision n'a pu juridiquement exister (assemblée jamais tenue, résolution absente du procès-verbal, décision prise par une personne dépourvue de tout pouvoir), la forclusion ne joue pas. Le terrain est étroit et strictement contrôlé par les juges, mais il existe.

Quelle est la procédure, et faut-il un avocat ?

La juridiction compétente

L'action est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Pour un immeuble situé à Toulouse, il s'agit du tribunal judiciaire de Toulouse. Elle est dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic et non contre le syndic personnellement, ni contre les copropriétaires majoritaires.

La représentation par avocat

Elle est obligatoire devant le tribunal judiciaire pour ce type d'action. Ce n'est pas une formalité : la rédaction de l'assignation détermine à elle seule l'étendue de ce qui pourra être discuté, y compris en appel.

La tentative de résolution amiable

Elle ne dispense en aucun cas de respecter le délai de deux mois. Elle peut être menée en parallèle, jamais à la place de l'assignation. Notre article sur la tentative de résolution amiable obligatoire avant de saisir le juge détaille les cas dans lesquels elle s'impose.

L'effet de l'action

Introduire une action ne suspend pas l'exécution de la décision contestée. Les travaux votés peuvent démarrer, les appels de fonds être émis, le syndic élu entrer en fonction. Pour figer la situation, il faut engager en parallèle une procédure de référé, dont les conditions sont plus strictes. Lorsque le litige porte sur des désordres ou sur la consistance de travaux, une expertise judiciaire immobilière peut utilement être sollicitée par la même voie.

Combien cela coûte-t-il, et qui paie les frais ?

C'est la question qui décide, en pratique, du passage à l'acte.

• vous devez faire l'avance des frais : honoraires d'avocat, frais de commissaire de justice pour l'assignation, éventuellement frais d'expertise ;

• si vous perdez, vous supportez vos propres frais et, le plus souvent, une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat ;

• si vous gagnez, l'article 10-1 de la loi de 1965 vous dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat contre vous. Vous ne payez donc pas, via vos charges, les frais que la copropriété a exposés pour se défendre contre vous ;

• vérifiez votre contrat multirisque habitation : la garantie de protection juridique couvre fréquemment ce type de litige, plafonds compris.

  
  

Sur ces deux points, voir qui paie les frais d'avocat quand on perd un procès et ce que couvre réellement une assurance de protection juridique.

Peut-on refuser de payer les travaux ou les charges votés lors d'une AG contestée ?

Non, et c'est l'erreur la plus coûteuse. La décision d'assemblée générale est exécutoire tant qu'elle n'a pas été annulée. Refuser de régler les appels de fonds correspondants vous expose à une procédure de recouvrement, aux intérêts de retard et aux frais de mise en demeure, sans aucun effet sur la contestation en cours.

La bonne méthode consiste à payer, puis à demander la restitution si l'annulation est prononcée. Sur les conséquences d'un impayé, voir le recouvrement des charges impayées de copropriété.

Que faire concrètement dès la réception du procès-verbal ?

Les quinze premiers jours déterminent l'issue du dossier.

• notez immédiatement la date de première présentation du courrier recommandé, ou la date du courriel de mise à disposition, et calculez l'échéance exacte des deux mois ;

• vérifiez que votre nom figure bien dans la liste des opposants ou des défaillants pour la résolution concernée, et faites rectifier toute erreur par écrit sans délai ;

• demandez au syndic, par lettre recommandée, la copie de la feuille de présence, des pouvoirs et de la convocation avec ses annexes : ce sont les pièces sur lesquelles se gagnent la plupart des contestations ;

• comparez la majorité appliquée à celle qu'imposait la nature de la décision ;

• vérifiez que chaque résolution votée figurait bien à l'ordre du jour de la convocation ;

• consultez un avocat dans les trois semaines, et non la veille de l'échéance : la rédaction de l'assignation exige d'avoir les pièces en main.

Une décision d'assemblée générale vous porte préjudice, à Toulouse ou dans sa région ?

Travaux votés en votre absence, majorité mal appliquée, résolution ajoutée hors ordre du jour, syndic reconduit dans des conditions contestables, répartition de charges non conforme au règlement de copropriété, procès-verbal notifié tardivement ou jamais reçu : le délai de deux mois de l'article 42 court déjà, et il ne se rattrape pas. Maître Joris Morer, avocat au barreau de Toulouse, analyse le procès-verbal et les pièces de l'assemblée, vérifie votre qualité pour agir, sécurise le calcul du délai et assigne le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire.

Contactez le Cabinet Morer sans attendre : par téléphone au 06.23.36.88.03, par courriel à cabinet@morer-avocat.com ou via le formulaire de contact sur morer-avocat.com.