Ma SCI peut-elle être entraînée dans la liquidation de ma société ?

Joris Morer

il y a 7 jours

8 min de lecture

Le montage est le plus répandu qui soit : une société d'exploitation d'un côté, une SCI de l'autre qui détient les murs et les loue à la première. Il a été mis en place précisément pour cela : mettre l'immeuble à l'abri si l'activité tourne mal.

Puis l'activité tourne mal. Et le liquidateur demande au tribunal d'étendre la procédure à la SCI. La réponse à la question posée est donc oui : cela peut arriver. Mais pas dans tous les cas, et rarement par hasard. Ce qui déclenche l'extension tient presque toujours à la façon dont les deux structures ont vécu ensemble, année après année.

Le principe : deux patrimoines, deux gages

La SCI est une personne morale distincte. Le code civil énonce que les sociétés « jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation ». Elle a donc son propre patrimoine, ses propres créanciers, ses propres dettes.

Et chaque patrimoine répond de ses seules dettes : « Quiconque s'est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir », et « les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers ». Les créanciers de la société d'exploitation n'ont, en principe, aucun droit sur l'immeuble de la SCI.

C'est le principe. Il connaît une exception, et elle figure dans le code de commerce.

Le texte qui fait tomber la cloison

L'article L. 621-2 du code de commerce, applicable à la liquidation judiciaire, dispose :

À la demande de l'administrateur, du mandataire judiciaire, du débiteur ou du ministère public, la procédure ouverte peut être étendue à une ou plusieurs autres personnes en cas de confusion de leur patrimoine avec celui du débiteur ou de fictivité de la personne morale.

Trois observations s'imposent sur ce texte, et elles ont toutes une portée pratique.

D'abord, la liste des demandeurs est limitative : l'administrateur, le mandataire judiciaire (c'est-à-dire, en liquidation, le liquidateur), le débiteur lui-même et le ministère public. Un créancier isolé n'a pas qualité pour demander l'extension ; il doit convaincre le mandataire d'agir. C'est un point de recevabilité qu'il faut vérifier systématiquement.

Ensuite, le texte vise deux hypothèses distinctes : la confusion des patrimoines et la fictivité de la personne morale. La seconde suppose une société sans existence réelle, coquille dépourvue de vie sociale. La première, beaucoup plus fréquente, n'exige rien de tel : la SCI peut être parfaitement constituée et vivante, et se retrouver néanmoins absorbée dans la procédure.

Enfin, l'article ne fixe aucun délai. Là où l'action en comblement de passif se prescrit par trois ans, l'action en extension n'est enfermée dans aucun terme exprès.

Deux critères, et un seul suffit

La confusion des patrimoines se caractérise alternativement par la confusion des comptes ou par des relations financières anormales.

La confusion des comptes est la situation dans laquelle les actifs et les passifs des deux structures sont imbriqués de façon inextricable : on ne parvient plus à dire ce qui appartient à l'une et ce qui appartient à l'autre.

Les relations financières anormales sont une hypothèse distincte et bien plus facile à établir. Il s'agit de flux répétés, sans contrepartie réelle et sans justification, entre les deux entités. La jurisprudence n'exige pas, pour retenir ce second critère, que les comptes soient par ailleurs enchevêtrés.

Surtout (et c'est le point que beaucoup de dirigeants ignorent) la confusion des patrimoines ne suppose aucune faute. Par un arrêt du 26 mars 2025 (n° 24-10.254), la chambre commerciale de la Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui avait exigé la preuve d'une faute du gérant : c'était ajouter à la loi une condition qu'elle ne pose pas.

La conséquence est rude. On peut perdre l'immeuble de la SCI sans avoir rien commis de répréhensible, par la seule accumulation de négligences comptables qui paraissaient sans conséquence au moment où elles ont été commises.

Les signaux qui font basculer un dossier

Dans un montage société d'exploitation et SCI, les mêmes faits reviennent d'un dossier à l'autre. Les voici, rangés du plus au moins grave.

Ce que le liquidateur cherche	Pourquoi c'est un signal
Aucun bail écrit entre la SCI et l'exploitation	L'occupation n'a alors aucune cause juridique apparente
Des loyers jamais appelés, ou appelés et jamais payés sans que la SCI ne réagisse	Un bailleur ordinaire met en demeure et agit ; s'en abstenir des années trahit l'unité de décision
Des abandons de loyers ou de créances non formalisés	L'avantage consenti est réel mais n'apparaît nulle part
Un compte courant d'associé qui absorbe les flux dans les deux sens	C'est le vecteur classique de la confusion
Des travaux sur l'immeuble de la SCI payés par l'exploitation	L'une enrichit l'autre sans contrepartie
Une trésorerie gérée en commun, des règlements croisés	Les deux caisses n'en font qu'une
Une comptabilité de la SCI inexistante, des assemblées jamais tenues	Nourrit aussi le grief de fictivité

Aucun de ces éléments n'est, isolément, décisif. C'est leur accumulation et leur caractère systématique qui emporte la conviction du tribunal. À l'inverse, un dossier où chaque flux est documenté résiste, même si la SCI a consenti des facilités à l'exploitation.

Ce qui se passe si l'extension est prononcée

L'extension n'est pas une condamnation : c'est une réunion. Le tribunal ne prononce pas une seconde procédure ; il étend la première. Il en résulte une procédure unique, un seul mandataire, une masse unique d'actif et de passif, et une date de cessation des paiements commune.

Concrètement, l'immeuble de la SCI entre dans l'actif à réaliser, et le passif de la société d'exploitation peut être réglé sur son prix. Les associés de la SCI, même étrangers à l'exploitation (un conjoint, des enfants, un associé minoritaire), subissent l'opération sans avoir commis quoi que ce soit.

Un point technique mérite d'être connu des créanciers : la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt publié du 28 juin 2017 (n° 16-16.746), que le jugement d'extension fait courir un nouveau délai de déclaration de créance à compter de sa publication, y compris pour le créancier qui avait déjà déclaré au passif de la procédure initiale. Ne pas redéclarer, c'est risquer de perdre le bénéfice de l'élargissement.

Trois autres risques, qu'il ne faut pas confondre avec l'extension

La contribution à l'insuffisance d'actif

Celle-ci ne vise pas la SCI mais le patrimoine personnel du dirigeant. Le tribunal peut, « en cas de faute de gestion ayant contribué à cette insuffisance d'actif », mettre tout ou partie de celle-ci à la charge des dirigeants de droit ou de fait.

Deux garde-fous existent. Le texte précise qu'« en cas de simple négligence du dirigeant de droit ou de fait dans la gestion de la personne morale, sa responsabilité au titre de l'insuffisance d'actif ne peut être engagée ». Et l'action « se prescrit par trois ans à compter du jugement qui prononce la liquidation judiciaire ».

Attention à la notion de dirigeant de fait : celui qui, sans mandat social, décide en réalité, est traité comme un dirigeant de droit. Dans les montages familiaux, c'est un risque réel pour un conjoint ou un parent qui s'est impliqué dans la gestion.

Les sanctions personnelles

La faillite personnelle et l'interdiction de gérer peuvent être prononcées contre le dirigeant. Deux des cas visés par le code décrivent exactement le dérapage d'un montage SCI et exploitation : « avoir disposé des biens de la personne morale comme des siens propres », et « avoir fait des biens ou du crédit de la personne morale un usage contraire à l'intérêt de celle-ci à des fins personnelles ou pour favoriser une autre personne morale ou entreprise dans laquelle il était intéressé directement ou indirectement ».

S'y ajoute un grief très fréquent, et purement chronologique : l'interdiction de gérer peut être prononcée contre celui qui « a omis sciemment de demander l'ouverture d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire dans le délai de quarante-cinq jours à compter de la cessation des paiements ». Ce délai de quarante-cinq jours est, en pratique, le premier reproche qui vient. Sur la distinction entre les interdictions prononcées par le tribunal de commerce et par le tribunal correctionnel, voyez notre article quelle est la différence entre l'interdiction de gérer prononcée par le tribunal de commerce et celle prononcée par le tribunal correctionnel ?

La banqueroute

C'est le terrain pénal. Sont notamment visés le détournement ou la dissimulation de tout ou partie de l'actif, l'augmentation frauduleuse du passif, et l'absence ou l'irrégularité manifeste de la comptabilité. La peine est de cinq ans d'emprisonnement et 75 000 euros d'amende. Le sujet est traité en détail dans qu'est-ce que la banqueroute et quelles peines encourt le dirigeant ?

Utiliser les fonds de la société pour financer la SCI peut par ailleurs recevoir la qualification d'abus de biens sociaux, qui obéit à des conditions propres.

Le vrai point faible du montage : la caution

Dans la grande majorité des dossiers, ce n'est pas l'extension qui atteint le dirigeant : c'est son engagement de caution. La banque a financé l'exploitation, ou l'acquisition des murs, et a demandé une garantie personnelle. Le gage général joue alors pleinement, sans avoir besoin de la moindre confusion.

Une défense existe pourtant, et elle est trop peu soulevée : la disproportion. Le code civil prévoit que « si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s'engager à cette date ».

La date de l'engagement commande le régime, et la différence est considérable. Pour les cautionnements souscrits depuis le 1er janvier 2022, la sanction est la réduction de l'engagement au montant supportable. Sous l'empire du texte antérieur, applicable aux engagements plus anciens, le créancier professionnel ne pouvait tout simplement pas se prévaloir du cautionnement manifestement disproportionné : c'était une décharge totale.

Sortez la fiche de patrimoine remplie au moment de la signature, et comparez-la à l'engagement souscrit. C'est souvent la pièce la plus rentable de tout le dossier.

Ce qu'il faut faire pour que la cloison tienne

La prévention coûte peu et se joue sur des gestes ordinaires, à condition d'être constants.

Un bail écrit, à un loyer conforme au marché, enregistré, avec un dépôt de garantie et une révision appliquée.
Des loyers réellement appelés et réellement payés, par virement identifiable, mois après mois. Si l'exploitation ne peut plus payer, la SCI met en demeure comme elle le ferait avec un tiers.
Tout abandon de loyer ou de créance formalisé par un écrit daté, avec sa contrepartie s'il y en a une, et sa traduction comptable dans les deux entités.
Un compte courant d'associé encadré par une convention écrite, avec un taux, un terme, et un solde qui ne dérive pas.
Chaque structure paie ses propres charges : jamais de travaux sur l'immeuble de la SCI réglés par l'exploitation, jamais de règlement croisé de fournisseurs.
Une comptabilité tenue pour la SCI, des assemblées effectivement réunies, des procès-verbaux signés.
Des comptes bancaires strictement séparés, et aucun mouvement sans libellé explicite.

Ces règles paraissent évidentes énoncées ainsi. Elles ne le sont plus lorsque l'exploitation traverse une mauvaise année et que le dirigeant, de bonne foi, « laisse courir » les loyers pour préserver la trésorerie. C'est précisément à ce moment que naît la confusion.

Si l'extension est déjà demandée

Le débat porte sur des faits, et il se gagne sur les pièces.

Il faut d'abord contester la recevabilité : la demande émane-t-elle d'une des quatre personnes habilitées ? Ensuite, reconstituer la chronologie documentée des relations entre les deux structures, et démontrer que chaque flux avait une cause et une contrepartie. Enfin, isoler ce qui relève d'une difficulté conjoncturelle (des loyers impayés pendant une année difficile) de ce qui traduirait une pratique systématique.

Le rappel de l'arrêt de 2025 coupe en revanche une défense souvent tentée : plaider l'absence de faute, ou la bonne foi, ne répond pas au grief. La confusion se démontre ou se réfute sur des flux, pas sur des intentions.

L'intervention du cabinet

Le Cabinet Morer assiste les dirigeants et les associés à Toulouse et devant l'ensemble des juridictions, en défense sur une demande d'extension ou une action en insuffisance d'actif, comme sur le volet pénal lorsqu'il s'y ajoute. Le détail de cette activité figure sur la page avocat en droit pénal des affaires à Toulouse.

Si une procédure est ouverte ou paraît inévitable, réunissez sans attendre les statuts et les comptes des deux structures, le bail, l'historique des loyers et des règlements, les relevés du compte courant d'associé, et l'intégralité des engagements de caution avec les fiches de patrimoine qui les accompagnaient. Ce sont ces pièces qui décideront, bien avant l'argumentation.

CABINET D'AVOCAT TOULOUSE
JORIS MORER