Mon locataire commercial ne paie plus : commandement, clause résolutoire et délais depuis la loi de 2026
Le trimestre est échu depuis trois semaines et le virement n'est pas arrivé. Le locataire du local du rez-de-chaussée, un restaurant, une boutique ou une agence, a d'abord promis une régularisation, puis a cessé de répondre. Vous avez un crédit à rembourser sur ces murs, une taxe foncière à régler, et la crainte, assez précise, que l'arriéré ne se transforme en une année de loyers perdus. Que peut faire un bailleur commercial, dans quel ordre, et combien de temps cela prend-il ?
Le droit des baux commerciaux donne au bailleur un outil efficace, la clause résolutoire, mais il en encadre strictement l'usage : un commandement par commissaire de justice, un délai d'un mois, un juge qui peut suspendre la résiliation en accordant des délais. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a resserré ce dernier point : pour toute demande introduite depuis le 28 mai 2026, le locataire poursuivi pour non-paiement du loyer ne peut plus obtenir de délais ni la suspension de la clause s'il n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience, ou s'il ne démontre pas sa capacité à régler sa dette. Cet article décrit, du premier impayé à la restitution des clés, la marche à suivre pour un bailleur, les erreurs qui font perdre des mois, et ce qui change lorsque le locataire est placé en procédure collective.
La réponse courte
Vérifiez d'abord votre propre dossier : décompte exact, charges justifiées, obligation de délivrance respectée, car chaque faiblesse de votre côté pourra être opposée au commandement. Faites ensuite délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, qui doit, à peine de nullité, mentionner le délai d'un mois. Si les sommes dues ne sont pas intégralement payées dans le mois, la clause est acquise, et vous saisissez le juge des référés du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble pour faire constater la résiliation, ordonner l'expulsion et obtenir une provision sur l'arriéré. Le locataire peut encore demander des délais, mais, pour toute demande formée depuis le 28 mai 2026, seulement s'il a repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience et s'il justifie pouvoir régler la dette. Parallèlement, un bail écrit vous permet de pratiquer une saisie conservatoire sur ses comptes sans autorisation du juge, et d'actionner la caution du dirigeant. Si le locataire est placé en sauvegarde, redressement ou liquidation, les règles changent du tout au tout : déclaration de créance pour l'arriéré antérieur, action possible seulement après trois mois pour les loyers postérieurs.
Avant d'agir : vérifier son propre dossier
La clause résolutoire est une arme précise, et elle se retourne contre celui qui la manie mal. Avant tout commandement, trois vérifications s'imposent.
Le décompte. Il doit distinguer le loyer, les charges, les taxes et les éventuelles pénalités, échéance par échéance, et tenir compte des paiements partiels. La Cour de cassation a rappelé en janvier 2026 que le bailleur doit justifier de l'existence et du montant des charges qu'il réclame, et adresser au locataire les justificatifs demandés, non simplement les tenir à sa disposition : un commandement qui englobe des charges non justifiées fragilise toute la suite. Il faut aussi avoir en tête que, depuis le 28 mai 2026, le preneur d'un local de commerce ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal peut exiger un paiement mensuel du loyer, à condition de ne pas avoir d'arriérés de loyer et de charges qui n'ont pas fait l'objet d'une contestation préalable ; un commandement qui réclame un trimestre d'avance à un locataire ayant valablement demandé la mensualisation est contestable.
L'exécution de vos propres obligations. Le locataire poursuivi pour impayé peut opposer l'exception d'inexécution : la Cour de cassation a jugé en mars 2026 que le juge doit l'examiner lorsque le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, par exemple en ne réalisant pas des travaux de mise en conformité qui lui incombaient, peu important que le locataire n'ait pas demandé de délais dans le mois du commandement. Une toiture qui fuit, un local non conforme à sa destination, des travaux de mise en conformité incombant au bailleur et jamais réalisés : autant d'arguments que le locataire opposera au commandement, et que le juge devra examiner.
La bonne foi. Un commandement délivré dans des conditions déloyales, pour une somme que le bailleur sait contestée ou au moment précis où il a laissé croire à un arrangement, peut être privé d'effet. En avril 2024, la Cour de cassation a cassé un arrêt qui avait constaté l'acquisition de la clause « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi par la bailleresse ». La bonne foi s'apprécie au jour de la délivrance du commandement : il faut pouvoir montrer que l'on a réclamé, relancé, et que le locataire a été mis en mesure de payer.
Enfin, le dépôt de garantie ne règle rien à ce stade. Il est destiné à être restitué « dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés », déduction faite des sommes restant dues : il s'impute en fin de bail, et le locataire ne peut pas, selon nous, s'en prévaloir en cours de bail pour s'abstenir de payer, puisque la créance de restitution n'est pas encore exigible.
Étape 1 : la mise en demeure, et une première sécurité
Rien n'oblige à passer par une lettre recommandée avant le commandement, mais elle est utile : elle date l'impayé, établit la bonne foi du bailleur, et vaut mise en demeure, condition pour que la pénalité contractuelle soit encourue. Elle permet aussi d'informer le garant éventuel. Si le bail a été cédé, le cédant garant doit être avisé de tout défaut de paiement dans le mois de l'échéance, et sa garantie ne peut être invoquée que pendant trois ans à compter de la cession. Le texte ne précise pas la sanction d'une information tardive, mais elle fragilise ce recours, et mieux vaut aviser le cédant sans attendre.
Dès ce stade, un bailleur qui craint la disparition des fonds dispose d'un outil méconnu. Une saisie conservatoire sur les comptes bancaires du locataire suppose en principe l'autorisation du juge ; mais cette autorisation n'est pas nécessaire en cas de défaut de paiement « d'un loyer resté impayé dès lors qu'il résulte d'un contrat écrit de louage d'immeubles ». Avec un bail écrit et un décompte, le commissaire de justice peut donc bloquer les comptes du locataire, à hauteur des loyers impayés, sans autorisation préalable du juge ; la créance doit toutefois paraître « fondée en son principe » et le bailleur doit pouvoir justifier « de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement », faute de quoi la mainlevée pourra être demandée. La contrepartie est un calendrier strict : le créancier doit, « dans le mois qui suit l'exécution de la mesure, à peine de caducité », engager la procédure permettant d'obtenir un titre exécutoire. Ce délai court indépendamment de celui du commandement : une saisie pratiquée avant l'expiration du mois du commandement oblige à saisir le juge avant même que la clause soit acquise. Nous détaillons cet outil dans notre article sur la saisie conservatoire avant tout jugement.
Étape 2 : le commandement de payer visant la clause résolutoire
La plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire, c'est-à-dire une clause qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire. Le code de commerce en fixe le mode d'emploi, et ce texte est d'ordre public : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »
Quatre règles pratiques en découlent. Le commandement est un acte de commissaire de justice, pas une lettre recommandée. Il doit mentionner le délai d'un mois, à peine de nullité ; une clause du bail qui prévoirait un délai plus court est réputée non écrite. Il doit viser la clause résolutoire et désigner exactement l'obligation violée, en reproduisant la clause et en joignant un décompte clair : la Cour de cassation annule les commandements dont l'imprécision crée une confusion dans l'esprit du locataire, par exemple en visant des textes étrangers au bail commercial ou plusieurs délais différents. Et il doit porter sur des sommes dues : un commandement délivré par erreur pour un montant supérieur n'est pas nul pour autant et vaut pour la somme réellement due, mais le décompte erroné nourrira une contestation sérieuse devant le juge des référés.
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2016, le droit commun des contrats ajoute une exigence qui vaut pour la rédaction du bail : « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. » Une clause visant simplement le défaut de paiement du loyer, des charges et des accessoires, à leur échéance, suffit ; une clause muette sur les charges risque de ne pas permettre de résilier pour des charges impayées.
Le commandement doit enfin être signifié au bon débiteur, la société locataire à son siège ou dans les lieux loués, et non son gérant à titre personnel. Lorsque le bail est au nom de plusieurs colocataires ou d'une société et de son dirigeant, chacun est destinataire.
Étape 3 : un mois après, la clause est acquise, mais rien n'est fini
Si le locataire n'a pas payé l'intégralité des sommes visées dans le mois, la clause résolutoire est acquise : le bail est résilié de plein droit à l'expiration du délai, et le juge n'a pas à apprécier la gravité du manquement. Le code civil le confirme : la résolution « prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire », et elle « met fin au contrat ». Un paiement intervenu après l'expiration du mois n'empêche pas l'acquisition de la clause ; il ne pourra être pris en compte que si le juge accorde des délais.
Pour autant, la résiliation n'est pas définitive tant qu'elle n'a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée, et c'est un point du calendrier souvent mal compris. Le même article du code de commerce poursuit : « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » Le renvoi à l'article 1343-5 vise les délais de grâce, que le juge peut accorder « dans la limite de deux années », en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier ; « Toute stipulation contraire est réputée non écrite », et le bail ne peut donc pas écarter cette faculté.
La Cour de cassation a jugé en juin 2021 que « le locataire d'un bail commercial peut demander, sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, des délais de grâce et la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée ». Autrement dit, la demande de délais n'est pas enfermée dans le mois du commandement : elle peut être présentée en référé, au fond, et même pour la première fois en appel, tant qu'aucune décision définitive n'a constaté la résiliation. Si le juge accorde des délais et que le locataire les respecte, la clause est réputée n'avoir jamais joué. S'il ne les respecte pas, la résiliation est acquise et le juge ne peut pas lui accorder de nouveaux délais.
Ce que change la loi du 26 mai 2026
C'est ici que la réforme intervient. La loi de simplification de la vie économique a ajouté un alinéa à l'article du code de commerce qui régit la clause résolutoire : « L'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » Le texte précise lui-même son application dans le temps : il « s'applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l'entrée en vigueur » de la loi, soit le 28 mai 2026. La date qui compte est donc celle de la demande de délais, et non celle du bail : un bail signé en 2015 est concerné dès lors que le locataire demande des délais aujourd'hui.
Deux conditions cumulatives s'ajoutent ainsi au pouvoir d'appréciation du juge, pour les impayés de loyer. La première est la capacité du locataire à régler la dette : il ne suffit plus d'invoquer des difficultés passagères, il faut démontrer, pièces à l'appui, que l'arriéré pourra être apuré dans le délai demandé. La seconde est la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience : un locataire qui arrive à l'audience sans avoir repris le paiement du loyer en cours, ou qui ne l'a repris que partiellement, ne peut plus obtenir de délais, quelle que soit sa situation. Ces conditions sont d'ordre public, l'article étant au nombre de ceux auxquels aucune clause ne peut faire échec ; elles s'imposent au juge comme aux parties.
Les premières décisions des tribunaux judiciaires, rendues dès l'été 2026 et connues à ce jour par des comptes rendus plutôt que par leur texte intégral, esquissent une pratique. Des délais ont été refusés à des locataires qui ne justifiaient pas d'une capacité effective et suffisamment certaine de régler, parce que la dette continuait d'augmenter ou que les versements partiels provenaient d'un tiers ; d'autres ont été refusés faute de preuve de la reprise du loyer courant ; un tribunal a jugé que la consignation des fonds sur le compte de règlement pécuniaire des avocats (CARPA) ne vaut pas paiement. À l'inverse, des délais ont été accordés à des locataires qui avaient payé avant l'audience, sans que toutes ces décisions précisent le texte appliqué. Une décision isolée du tribunal judiciaire de Paris, connue seulement par un compte rendu, a écarté le texte nouveau pour une instance engagée avant la loi, alors que sept jours seulement séparaient l'assignation de la première audience, au nom du droit d'accès au juge ; elle ne doit pas être tenue pour la règle. À notre connaissance, ni les cours d'appel ni la Cour de cassation ne se sont encore prononcées.
Deux incertitudes subsistent, et le bailleur doit les connaître. La loi ne définit pas la « première audience » : s'agit-il de la première date fixée par l'assignation, même si l'affaire est renvoyée, ou de la première audience utile ? Une décision du tribunal judiciaire de Paris évoque la première audience devant le juge saisi, formule qui ne tranche pas la question des renvois. Le bailleur a donc intérêt à produire, à cette date, un décompte actualisé établissant que le loyer courant n'a pas été intégralement payé, et à le faire acter. La règle ne vise par ailleurs que le « non-paiement des loyers » : son application à un impayé portant uniquement sur des charges ou sur la taxe foncière refacturée n'est pas acquise, et le bailleur dont le commandement ne porte que sur des accessoires ne doit pas compter sur elle.
En pratique, la réforme change l'équilibre de l'audience. Avant, le locataire pouvait obtenir des délais en promettant de payer ; désormais, il doit avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience et justifier de sa capacité à régler la dette. Pour le bailleur, cela signifie que l'assignation en référé doit être délivrée rapidement après l'expiration du mois, et que la date de la première audience doit être choisie et suivie avec soin.
Étape 4 : le juge, en référé ou au fond
La voie la plus rapide est le référé devant le président du tribunal judiciaire. Le président peut, dans tous les cas d'urgence, « ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend » et, « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable », « accorder une provision au créancier ». Le bailleur demande ainsi, dans une même ordonnance, le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, une provision sur l'arriéré et une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux. Le juge des référés n'a pas à apprécier la gravité du manquement, et il peut accorder des délais dans les conditions décrites plus haut.
Le référé n'aboutit toutefois qu'en l'absence de contestation sérieuse. Un commandement imprécis, un décompte incluant des charges non justifiées, une exception d'inexécution plausible, un doute sur la bonne foi : chacun de ces points peut conduire le juge des référés à dire n'y avoir lieu à référé, et le bailleur devra recommencer au fond, en ayant perdu plusieurs mois. C'est la raison pour laquelle la qualité du commandement et du décompte conditionne tout le reste.
Au fond, devant le tribunal judiciaire, le bailleur peut demander la même chose, et, si la clause résolutoire ne peut pas être invoquée, parce que le commandement est nul ou que le bail n'en contient pas, solliciter la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire. Le code civil prévoit que « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements », et que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ». Le juge dispose alors d'un pouvoir d'appréciation plus large : il « peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ». La résiliation judiciaire suppose un manquement suffisamment grave ; des impayés répétés peuvent l'être, selon leur importance et leur durée.
Dans tous les cas, « La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble », et la représentation par avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire, y compris en référé : les baux commerciaux relevant de sa compétence exclusive, la dispense prévue pour les demandes de faible montant ne s'applique pas.
Étape 5 : l'expulsion, les clés et les meubles
Même lorsque la résiliation est constatée, le bailleur ne reprend pas les lieux lui-même. « Sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux. » Changer les serrures, vider le local ou couper l'électricité expose le bailleur à une condamnation, voire à des poursuites, quand bien même le locataire ne paierait plus rien depuis des mois.
L'ordonnance ou le jugement est donc signifié, avec un commandement de quitter les lieux qui indique le titre, la juridiction compétente pour les contestations, la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés et l'avertissement qu'il pourra être procédé à l'expulsion forcée ; ce commandement « peut être délivré dans l'acte de signification du jugement ». Le délai de deux mois qui suit le commandement n'est prévu par la loi que « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef » : pour un local purement commercial, il ne s'applique pas, de sorte que le commissaire de justice peut, en principe, procéder à l'expulsion dès la date fixée, au besoin avec le concours de la force publique, dont l'obtention demande elle-même du temps ; le locataire conserve par ailleurs la possibilité de saisir le juge désigné dans le commandement d'une demande de délais. La situation est différente si le bail comprend un logement accessoire effectivement habité ; de même, le sursis hivernal, du 1er novembre au 31 mars, qui est conçu pour les lieux d'habitation, ne devrait pas s'appliquer à un local commercial non habité, mais le bailleur fera vérifier ce point lorsque les lieux sont mixtes.
Le matériel, le stock et les meubles trouvés sur place obéissent à une procédure propre : ils « sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne » et, à défaut, « laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision » par le commissaire de justice, avec sommation de les retirer. Passé le délai, les biens vendables sont mis aux enchères, les autres « sont réputés abandonnés », et « Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur ». Un bailleur qui jette, vend ou conserve lui-même le matériel du locataire engage sa responsabilité.
Recouvrer l'arriéré : les garanties du bailleur
Récupérer le local est une chose, être payé en est une autre. Le bailleur dispose de plusieurs leviers, à mobiliser ensemble.
La saisie conservatoire déjà évoquée, puis, une fois le titre obtenu, la saisie-attribution des comptes ou la saisie-vente du matériel. Il faut y ajouter le privilège du bailleur d'immeuble sur les meubles garnissant les lieux, utile surtout en cas de procédure collective.
La caution. Dans la plupart des baux consentis à une société, le dirigeant s'est porté caution solidaire. Le cautionnement est « le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci », et la caution solidaire ne peut pas exiger que le bailleur poursuive d'abord la société : elle ne bénéficie pas du bénéfice de discussion, qui est refusé à « la caution tenue solidairement avec le débiteur ». Un point intéresse directement notre sujet : la caution « ne peut se prévaloir des mesures légales ou judiciaires dont bénéficie le débiteur en conséquence de sa défaillance, sauf disposition spéciale contraire ». Les délais de grâce accordés au locataire ne profitent donc pas, en principe, à la caution, qui peut être poursuivie pour le tout. Il faut en revanche vérifier la validité de l'engagement, sa durée, son plafond et, pour les cautionnements souscrits avant 2022, les règles anciennes. Et, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026 portant sur des locaux de commerce ou de prestations de services, les sommes versées à titre de garantie, comme la valeur des engagements et garanties de toute nature, caution comprise, ne peuvent excéder le montant d'un trimestre de loyer, ce qui réduit la portée de ce levier.
Les pénalités contractuelles. Les baux prévoient souvent une majoration de 10 % des sommes impayées ou des intérêts majorés. Elles peuvent être réclamées, mais le juge « peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire », et la pénalité « n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ». Elles ne doivent pas figurer dans le commandement comme des sommes dues au titre du loyer.
Le dirigeant à titre personnel, enfin, n'est en principe pas tenu des dettes de la société, hors cautionnement. Il ne le devient que s'il a commis une faute séparable de ses fonctions, ce qui est rare en matière de loyers ; nous l'expliquons dans notre article sur l'action personnelle contre le gérant d'une société débitrice.
Si le locataire est placé en sauvegarde, redressement ou liquidation
C'est le scénario que redoute tout bailleur, et il obéit à des règles propres qui priment celles du bail. Le jugement d'ouverture « interrompt ou interdit toute action en justice » tendant « A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent » ou « A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent ». Pour les loyers antérieurs au jugement, la clause résolutoire est donc perdue si elle n'a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée avant ce jugement. La Cour de cassation l'a jugé en avril 2022 : « l'action introduite par le bailleur, avant le placement sous sauvegarde de justice du preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement ». Un commandement délivré deux ans plus tôt n'y change rien.
Il reste au bailleur à déclarer sa créance au mandataire judiciaire, dans un délai « de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales », faute de quoi la créance est, sauf relevé de forclusion, inopposable à la procédure. Le bail lui-même continue : aucune résiliation « ne peut résulter du seul fait de l'ouverture d'une procédure de sauvegarde », et le bailleur « doit remplir ses obligations malgré le défaut d'exécution par le débiteur d'engagements antérieurs au jugement d'ouverture ».
Pour les loyers postérieurs au jugement, le bailleur retrouve un droit d'agir, mais différé : lorsqu'il « demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture », il ne peut « agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement », et « Si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation ». La Cour de cassation a précisé en janvier 2023 que l'action engagée avant l'expiration de ces trois mois est irrecevable, le juge appréciant le respect de ce délai à la date de sa saisine, et en décembre 2025 que le juge-commissaire saisi d'une telle demande « doit s'assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture demeurent impayés » : un paiement intervenu en cours d'instance fait échec à la résiliation. En liquidation judiciaire, le bailleur peut en outre agir « pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire », faculté dont l'articulation avec l'arrêt des poursuites pour les loyers impayés doit être vérifiée au cas par cas, à condition d'introduire sa demande « dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire », et le liquidateur peut céder le bail, toute clause de solidarité du cédant étant alors réputée non écrite.
En fin de bail : le refus de renouvellement pour motif grave et légitime
Lorsque les impayés sont récurrents sans être massifs, et que le bail approche de son terme, une autre voie existe. Le bailleur « peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité » s'il « justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ». Mais, s'agissant de l'inexécution d'une obligation, « l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser », et cette mise en demeure « doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ». Un bailleur qui envisage cette issue doit donc faire délivrer cette mise en demeure spécifique bien avant le congé, et conserver la preuve des impayés postérieurs.
La clause résolutoire ne récompense pas la précipitation mais la rigueur : un commandement exact, un décompte justifié et une audience bien préparée valent mieux qu'une procédure engagée trop tôt et perdue sur un détail.
Le calendrier type d'un impayé de loyer commercial
Étape | Délai indicatif | Points de vigilance |
Échéance impayée, relance, mise en demeure | Jours 1 à 15 | Décompte exact ; information du cédant garant dans le mois ; saisie conservatoire possible sans juge avec un bail écrit, mais procédure à engager dans le mois de la saisie, sans attendre l'expiration du commandement |
Commandement de payer visant la clause résolutoire | Semaine 3 | Acte de commissaire de justice ; mention du délai d'un mois à peine de nullité ; visa de la clause ; sommes réellement dues |
Expiration du mois : clause acquise | Semaine 7 | Un paiement partiel ne suffit pas ; le locataire peut encore demander des délais |
Assignation en référé et première audience | Mois 2 à 4 | Depuis le 28 mai 2026 : pas de délais sans reprise intégrale du loyer courant avant la première audience et preuve de la capacité à régler |
Ordonnance, signification, commandement de quitter les lieux | Mois 4 à 6 | Pas de délai de deux mois pour un local non habité ; indemnité d'occupation jusqu'au départ |
Expulsion, sort des meubles, recouvrement | Mois 6 et suivants | Inventaire par le commissaire de justice ; caution du dirigeant ; imputation du dépôt de garantie |
Ce qu'il ne faut pas faire
Délivrer un commandement sur un décompte approximatif, avec des charges non justifiées ou des pénalités mêlées au loyer : c'est offrir au locataire une contestation sérieuse.
Omettre le délai d'un mois dans le commandement, ou s'appuyer sur une clause prévoyant un délai plus court : le commandement est nul dans le premier cas, la clause réputée non écrite dans le second.
Laisser croire au locataire qu'un arrangement est acquis, puis lui faire délivrer un commandement : le juge peut y voir une mise en oeuvre de mauvaise foi de la clause.
Accepter des paiements partiels sans réserve après le commandement, ou encaisser en silence des règlements désignés comme loyers après la résiliation : le locataire soutiendra que le bail a été poursuivi.
Attendre des mois après l'acquisition de la clause avant d'assigner : chaque semaine augmente l'arriéré et le risque de ne jamais le recouvrer.
Changer les serrures, couper les fluides ou vider le local : seule une décision de justice, suivie d'un commandement de quitter les lieux, permet l'expulsion.
Poursuivre le référé après l'ouverture d'une procédure collective pour des loyers antérieurs, ou oublier de déclarer sa créance dans les deux mois de la publication du jugement.
Ce qu'il faut faire, dans l'ordre
Établir un décompte échéance par échéance, loyer, charges justifiées, taxes, en isolant les pénalités.
Vérifier le bail : clause résolutoire, délai prévu, obligations visées, caution, clause pénale, mensualisation éventuellement demandée.
Adresser une mise en demeure par lettre recommandée, et informer le cédant garant et la caution.
Faire délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire, avec le délai d'un mois et le décompte.
Pratiquer, si la situation le justifie, une saisie conservatoire sur les comptes du locataire, puis engager dans le mois de la saisie, à peine de caducité, la procédure destinée à obtenir un titre exécutoire, sans attendre l'expiration du délai du commandement.
À l'expiration du mois, assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble : constat de la résiliation, expulsion, provision, indemnité d'occupation.
Préparer la première audience avec un décompte actualisé prouvant que le loyer courant n'a pas été repris, et contester la capacité à régler si elle n'est pas démontrée.
Faire signifier l'ordonnance avec le commandement de quitter les lieux, puis confier l'expulsion et l'inventaire des meubles au commissaire de justice.
Poursuivre la caution et engager l'exécution forcée sur le titre obtenu ; imputer le dépôt de garantie à la remise des clés.
Questions fréquentes
Le locataire a payé une partie de la dette dans le mois du commandement : la clause est-elle acquise ?
Oui, si le solde des sommes réellement dues n'a pas été réglé dans le mois : le commandement doit être intégralement exécuté. Le paiement partiel sera toutefois pris en compte par le juge s'il est saisi d'une demande de délais, et, pour une demande introduite depuis le 28 mai 2026, le locataire devra en outre justifier de sa capacité à régler la dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Le locataire me propose un échéancier : dois-je l'accepter ?
Rien ne vous y oblige, et un accord mal rédigé peut être interprété comme une renonciation à la clause résolutoire. Si vous acceptez, faites-le par écrit, en réservant expressément les effets du commandement en cas de non-respect, et en exigeant le paiement du loyer courant à bonne date. Un échéancier respecté vaut souvent mieux qu'une expulsion suivie d'une vacance de plusieurs mois ; un échéancier non respecté vous permet, si cette précaution a été prise, de reprendre la procédure.
Combien de temps faut-il pour récupérer un local commercial ?
À titre indicatif, comptez cinq à huit mois entre le commandement et l'expulsion en l'absence de contestation sérieuse, selon l'encombrement du tribunal et le comportement du locataire. Une contestation sérieuse en référé, une demande de délais accordée, ou l'ouverture d'une procédure collective peuvent l'allonger sensiblement.
Le locataire invoque des travaux que je n'ai pas faits : cela bloque-t-il la procédure ?
Cela peut la bloquer, si le manquement invoqué porte sur votre obligation de délivrance et s'il est sérieux : le juge doit alors examiner l'exception d'inexécution, même si le locataire n'a pas demandé de délais dans le mois. Il faut donc, avant le commandement, régler ou documenter les points litigieux, et distinguer les travaux qui vous incombent de ceux que le bail met à la charge du preneur.
Puis-je délivrer le commandement pour des charges ou la taxe foncière seules ?
Oui, si la clause résolutoire vise ces obligations et si les sommes sont justifiées. Mais la condition nouvelle de reprise du loyer courant avant la première audience ne vise que le non-paiement des loyers : pour un impayé portant uniquement sur des accessoires, son application n'est pas acquise, et le bailleur ne doit pas compter sur elle.
La caution du gérant peut-elle demander les mêmes délais que la société ?
Non, en principe : la caution ne peut pas se prévaloir des mesures dont le débiteur bénéficie en raison de sa défaillance, sauf disposition spéciale contraire. Elle peut en revanche demander des délais de grâce pour son propre compte, et opposer les exceptions inhérentes à la dette, par exemple la contestation du montant des charges.
Votre locataire commercial ne paie plus, à Toulouse ou partout en France
Un impayé de loyer commercial se joue dans les premières semaines : le décompte, le commandement, le choix du moment pour assigner et la préparation de la première audience décident de la suite. Depuis la loi du 26 mai 2026, le bailleur qui mène la procédure avec rigueur dispose d'atouts sérieux ; celui qui la mène approximativement offre au locataire tous les moyens de la retarder.
Maître Joris Morer, avocat au barreau de Toulouse, assiste les bailleurs, propriétaires particuliers, SCI et sociétés, à chaque étape : audit du bail et du décompte, rédaction du commandement avec le commissaire de justice, saisie conservatoire, référé devant le tribunal judiciaire, expulsion, recouvrement contre le locataire et la caution, et suivi de la procédure collective du locataire lorsqu'elle survient. Il intervient devant les juridictions de la Haute-Garonne et, plus largement, partout en France. Le détail de ces interventions figure sur les pages avocat en droit locatif à Toulouse et avocat en recouvrement et saisies à Toulouse.
Munissez-vous du bail et de ses avenants, de l'acte de cautionnement, des derniers appels de loyers et de charges, du relevé des paiements reçus et de toute correspondance avec le locataire : un premier échange permet de fixer la stratégie et le calendrier.
Pour joindre le cabinet : Cabinet Morer, 22 rue Sainte-Anne, 31000 Toulouse — 05 61 55 45 08 — urgences 24h/24 : 06 23 36 88 03 — cabinet@morer-avocat.com.
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