L'acheteur d'un bien immobilier doit-il prendre son notaire en plus de celui du vendeur ?

Vous achetez un bien immobilier, et le vendeur vous annonce que « son » notaire s'occupera de tout. Faut-il l'accepter, ou désigner votre propre notaire ? Une idée reçue tenace freine beaucoup d'acheteurs : celle qu'un second notaire doublerait les frais.

C'est faux.

Prendre son propre notaire ne coûte rien de plus : les émoluments sont simplement partagés entre les deux études. Et cela vous offre un avantage précieux : un professionnel dont la mission est de défendre vos intérêts, et non ceux du vendeur qui l'a choisi.

Voici tout ce qu'il faut savoir pour décider en connaissance de cause.

Un ou deux notaires : que dit la loi ?

La règle est simple : la loi française n'encadre pas le nombre de notaires intervenant sur une même transaction. Vendeur et acheteur peuvent donc parfaitement avoir chacun leur propre notaire.

En pratique, c'est souvent le notaire du vendeur (ou celui désigné par l'agence) qui « tient la plume » et pilote le dossier. Mais l'acheteur n'a aucune obligation de s'en remettre à lui : il peut désigner le notaire de son choix, sans avoir à se justifier.

Point utile : la compétence des notaires est nationale. Vous pouvez choisir un notaire exerçant n'importe où en France, même si le bien est situé dans un autre département.

Un acheteur toulousain peut donc conserver son notaire habituel pour l'achat d'un bien situé ailleurs.

Le point décisif : deux notaires ne coûtent pas plus cher

C'est le malentendu le plus répandu et le lever change souvent la décision de l'acheteur.

Les « frais de notaire » se composent très majoritairement de taxes et droits (droits de mutation, taxe de publicité foncière) reversés à l'État et aux collectivités, et de débours (sommes avancées pour le compte de l'acheteur). Ces sommes sont liées à la transaction, pas au nombre de notaires : elles ne peuvent en aucun cas être payées deux fois.

Quant aux émoluments (la rémunération réglementée des notaires), ils sont fixés par un barème national (décret du 26 février 2016) et restent identiques, qu'il y ait un ou deux notaires. En présence de deux études, ces émoluments sont simplement partagés entre elles, proportionnellement aux tâches accomplies, selon une répartition encadrée par les règles de la profession.

La conséquence est nette : désigner votre propre notaire ne vous coûte rien de plus. Le second notaire est, pour l'acheteur, un service gratuit puisque c'est de toute façon l'acheteur qui supporte les frais de notaire (article 1593 du Code civil), qu'il y ait une ou deux études.

Comment se répartissent les tâches entre les deux notaires ?

Lorsque deux notaires interviennent, la répartition du travail est organisée par les règlements de la profession. En pratique :

• le notaire du vendeur « tient la plume » : il rédige l'acte, rassemble les pièces relatives au bien (titre de propriété, diagnostics, situation hypothécaire) ;

  
  

• le notaire de l'acheteur se concentre sur les aspects liés à l'acquisition et au financement : vérification du prêt, des conditions suspensives, protection des intérêts de l'acquéreur dans l'acte.

  
  

Les deux notaires co-signent l'acte authentique, qui a exactement la même valeur qu'avec un notaire unique. Bonne nouvelle pratique : le travail mené en parallèle par les deux études peut même faire gagner quelques jours sur le délai global de la vente.

Pourquoi avoir son propre notaire est un vrai atout pour l'acheteur

Au-delà de la question des frais, l'intérêt de fond est celui de la défense de vos intérêts.

Le notaire est certes un officier public tenu à l'impartialité et à un devoir de conseil envers toutes les parties. Mais un notaire que vous avez choisi vous connaît, connaît votre projet, et sera votre interlocuteur dédié tout au long de l'opération.

Concrètement, votre notaire :

• vérifie les points sensibles dans votre intérêt : réalité des droits du vendeur, absence d'hypothèque ou de saisie, servitudes, situation d'urbanisme, cohérence des diagnostics ;

• vous explique la portée de chaque clause (notamment les clauses d'exclusion de garantie des vices cachés) et vous alerte sur les risques ;

• sécurise le volet financement (prêt, conditions suspensives, séquestre) ;

• constitue un second regard sur le dossier : une double vérification renforce la sécurité juridique de votre achat.

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Cet accompagnement est particulièrement précieux pour un achat complexe : bien en indivision, vente par une SCI ou par procuration, succession en cours, bien vendu occupé, ou vendeur professionnel. Dans ces situations, disposer d'un notaire entièrement tourné vers vos intérêts n'est pas un luxe.

Quand est-ce particulièrement recommandé ?

Prendre son propre notaire se justifie d'autant plus lorsque :

• le notaire unique proposé est celui du vendeur ou de l'agence, et vous souhaitez un regard indépendant ;

• l'opération présente une complexité juridique (indivision, SCI, démembrement, succession, servitudes) ;

• vous nourrissez un doute sur le vendeur ou sur l'état du bien ;

• vous financez l'achat par un prêt et souhaitez un suivi rapproché du volet financement ;

• vous voulez conserver un notaire de confiance que vous connaissez déjà.

  
  

À l'inverse, pour une transaction simple entre particuliers de bonne foi, le notaire unique reste parfaitement valable. La vente est tout aussi sécurisée sur le plan de l'authentification.

Comment désigner son propre notaire ?

Rien de plus simple : il suffit d'informer l'agence, le vendeur ou son notaire, idéalement dès la signature du compromisou de la promesse de vente, que vous souhaitez être assisté de votre propre notaire. Plus cette désignation intervient tôt, plus la coordination entre les deux études est fluide.

Vous pouvez d'ailleurs changer de notaire tant que l'acte authentique n'est pas signé, une faculté qui concerne une part non négligeable des ventes. Le notaire choisi peut être votre notaire de famille ou tout autre notaire, où qu'il exerce en France.

Notaire et avocat : deux protections complémentaires

Un point important à comprendre. Le notaire, même choisi par vous, reste un officier public impartial : sa mission est de sécuriser la vente et d'informer les parties, pas de vous représenter dans un rapport de force.

Si votre achat présente un enjeu contentieux (négociation tendue, litige avec le vendeur, doute sérieux sur l'état du bien, montage juridique complexe, risque de vice caché), l'intervention d'un avocat en droit immobilier, aux côtés du notaire, apporte une défense active de vos intérêts : analyse du compromis avant signature, sécurisation des conditions suspensives, stratégie en cas de litige.

Notaire et avocat ne s'opposent pas : ils se complètent.

Vous préparez un achat immobilier à Toulouse ou partout en France ?

Choix du notaire, analyse du compromis de vente, vérification des droits du vendeur, clauses d'exclusion de garantie, sécurisation des conditions suspensives : avant de vous engager, un regard juridique dédié à vos seuls intérêts fait souvent la différence. Le Cabinet Morer, avocat en droit immobilier à Toulouse, sécurise votre acquisition aux côtés de votre notaire et défend vos intérêts partout en France.

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