CCMI déguisé, chantier sans garantie de livraison : peut-on porter plainte au pénal contre le constructeur ?

Vous avez confié la construction de votre maison à un professionnel qui vous a fait signer un contrat d'« assistance à maîtrise d'ouvrage » ou de simple « maîtrise d'œuvre ». Le chantier a dérapé : malfaçons, retards interminables, factures incohérentes, attestations d'assurance introuvables parfois jusqu'à l'abandon pur et simple. Ce que beaucoup de maîtres d'ouvrage ignorent : ces montages ne relèvent pas seulement du contentieux civil.

Le Code de la construction et de l'habitation érige en délits pénaux le fait de construire une maison individuelle sans contrat CCMI écrit, sans garantie de livraison ou sans assurance obligatoire. Et la Cour de cassation a récemment jugé qu'un abandon de chantier peut être constitutif d'une escroquerie. Le Cabinet Morer vient précisément de déposer une plainte pénale de ce type pour un couple de maîtres d'ouvrage.

Voici ce que dit le droit et comment agir.

Le CCMI : une protection d'ordre public que certains professionnels contournent

Lorsqu'un professionnel se charge de la construction d'une maison individuelle (a fortiori s'il en fournit le plan ou en pilote l'ensemble), la loi lui impose de conclure un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), régi par les articles L.231-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Ce régime est d'ordre public (article L.230-1) : on ne peut pas y échapper par une habileté contractuelle.

Le CCMI offre au maître d'ouvrage les protections les plus fortes du droit de la construction:

• un prix forfaitaire et définitif, avec un échéancier de paiement strictement encadré ;

• un délai de livraison contractuel, assorti de pénalités de retard ;

• la garantie de livraison délivrée par un établissement financier : en cas de défaillance du constructeur, le garant fait achever la maison au prix convenu ;

• la garantie de remboursement des acomptes et l'interdiction de percevoir des fonds avant les échéances légales.

  
  

Le montage de contournement classique

Pour échapper à ces contraintes (et notamment au coût de la garantie de livraison), certains professionnels rebaptisent l'opération : contrat d'« assistance à maîtrise d'ouvrage », de « maîtrise d'œuvre » ou de « coordination », censé organiser un appel d'offres entre entreprises indépendantes... alors qu'en réalité, c'est bien le même professionnel qui conçoit, dirige et réalise la construction parfois via plusieurs sociétés qu'il contrôle lui-même, l'« appel d'offres » n'étant qu'une mise en scène.

La jurisprudence est constante : peu importe l'intitulé du contrat, c'est la réalité de l'opération qui commande la qualification. Un contrat d'AMO qui masque une opération de construction de maison individuelle est un CCMI déguisé et son auteur s'expose alors à des sanctions pénales.

Un cas concret : la plainte déposée par le cabinet pour un couple de maîtres d'ouvrage

Une plainte récemment déposée par le Cabinet Morer auprès du procureur de la République illustre ce schéma, dans un dossier présentant, selon les faits dénoncés, une accumulation caractéristique :

• un couple souhaitant faire construire sa maison signe un contrat d'« assistance à la maîtrise d'ouvrage » avec un professionnel, censé organiser un appel d'offres — moyennant plusieurs milliers d'euros d'honoraires ;

  
  

• le jour même, ce professionnel présente le devis de construction d'une autre société... qu'il préside lui-même : l'appel d'offres annoncé n'a jamais existé ;

  
  

• en cours de chantier, les maîtres d'ouvrage ne parviennent pas à obtenir les attestations d'assurance obligatoires. Celle finalement produite ne couvrant qu'une partie des activités facturées ;

  
  

• s'accumulent ensuite malfaçons, factures incohérentes, menaces d'arrêt du chantier en cas de non-paiement, et une erreur d'implantation de la maison, construite en limite de la parcelle voisine contraignant le couple à acheter le terrain adjacent, pour plusieurs milieurs d'euros ;

  
  

• le professionnel tente de faire signer un protocole mentionnant de sa main qu'il n'y a « aucune garantie de parfait achèvement » et que le contrat « n'est pas un contrat de construction de maison individuelle » puis transmet un projet de procès-verbal de réception expurgé des désordres qu'il ne souhaitait pas voir mentionnés, que les victimes refusent de signer ;

  
  

• le chantier est finalement abandonné, avec plus de sept mois de retard sur le délai contractuel ;

  
  

• une expertise judiciaire confirme les désordres généralisés, le défaut d'implantation, l'abandon de chantier, le défaut d'assurance de la société de coordination, et chiffre les seuls travaux de reprise à plus de 30 000 euros ;

  
  

• enfin, les sociétés concernées sont placées en liquidation judiciaire... tandis que le professionnel crée aussitôt une nouvelle société au même objet et poursuit ses opérations immobilières.

  
  

Face à un tel enchaînement (et à l'insolvabilité organisée des structures), la voie civile seule ne suffit plus : la plainte pénale devient l'outil adapté. Les qualifications visées dans cette plainte sont précisément celles que prévoit la loi.

Les délits prévus par le Code de la construction et de l'habitation

Trois infractions spécifiques protègent le maître d'ouvrage contre ces pratiques.

La construction sans contrat écrit ou sans garantie de livraison

L'article L.241-8 du CCH punit de 2 ans d'emprisonnement et 300 000 euros d'amende quiconque, tenu de conclure un CCMI, entreprend les travaux sans contrat écrit conforme ou sans avoir obtenu la garantie de livraison à prix et délais convenus. C'est l'infraction centrale du CCMI déguisé : le professionnel qui construit sous couvert d'un contrat d'AMO tombe sous le coup de ce texte.

La perception anticipée de fonds

L'article L.241-1 du CCH sanctionne de 2 ans d'emprisonnement et 9 000 euros d'amende le fait d'exiger ou d'accepter un versement, un dépôt de fonds ou des effets de commerce avant la signature du contrat ou avant les échéances légales liées à l'avancement des travaux.

L'ouverture de chantier sans assurance obligatoire

Le constructeur qui ouvre un chantier sans avoir souscrit l'assurance de responsabilité décennale commet le délit prévu par le Code des assurances : 6 mois d'emprisonnement et 75 000 euros d'amende. Le défaut d'assurance prive en outre le maître d'ouvrage de tout recours utile en cas de désordres graves, un préjudice indemnisable en soi.

L'abandon de chantier peut constituer une escroquerie

C'est l'apport décisif de la jurisprudence récente. Par un arrêt du 2 octobre 2024 (n° 22-87.582), la chambre criminelle de la Cour de cassation a confirmé la condamnation pour escroquerie du dirigeant d'une société de construction, au motif que les clients avaient été trompés sur la capacité de la société à honorer ses engagements.

Autrement dit : un professionnel qui encaisse des fonds en se présentant comme capable de mener le chantier à son terme, alors que la structure juridique et financière mise en place ne le permet pas (sociétés écrans, absence d'assurance, appel d'offres fictif), peut être poursuivi pour escroquerie (article 313-1 du Code pénal : jusqu'à 5 ans d'emprisonnement et 375 000 euros d'amende). L'abandon de chantier injustifié et non limité dans le temps devient alors, non plus un simple manquement contractuel, mais l'aboutissement d'une tromperie.

L'abus de la qualité vraie d'entrepreneur (utiliser sa qualité réelle de professionnel du bâtiment pour inspirer confiance et déterminer la remise des fonds) est précisément l'un des procédés visés par le texte.

Pourquoi la voie pénale, en plus de l'action civile ?

L'action civile (expertise, résolution du contrat, dommages et intérêts) reste indispensable. Mais la plainte pénale apporte des leviers que le civil n'offre pas :

• elle résiste à la liquidation judiciaire des sociétés : la responsabilité pénale vise le dirigeant personnellement, qui ne peut pas s'abriter derrière ses structures dissoutes ni derrière la création d'une nouvelle société ;

  
  

• elle déclenche une enquête dotée de moyens d'investigation (perquisitions, auditions, réquisitions bancaires) qu'un particulier ne peut pas mobiliser ;

  
  

• elle permet, par la constitution de partie civile, d'obtenir des dommages et intérêts prononcés contre le dirigeant lui-même, ainsi que les frais d'avocat (article 475-1 du CPP) ;

  
  

• elle a un effet de protection collective : elle peut mettre fin aux agissements d'un professionnel qui, de liquidation en création de société, continue de faire de nouvelles victimes.

  
  

En pratique, la plainte est adressée au procureur de la République (articles 40 et suivants du Code de procédure pénale) ; en cas de classement ou d'inaction, une plainte avec constitution de partie civile devant le juge d'instruction (article 85) permet de forcer l'ouverture d'une information judiciaire.

Les signaux d'alerte avant de signer et les réflexes en cours de chantier

Pour ne pas tomber dans ce type de montage :

• si un professionnel conçoit, coordonne et fait réaliser votre maison, exigez un CCMI en bonne et due forme : refusez les contrats d'« assistance » ou de « maîtrise d'œuvre» qui aboutissent au même résultat sans les garanties ;

  
  

• vérifiez l'attestation de garantie de livraison délivrée par un établissement financier: c'est la protection clé, sans équivalent ;

  
  

• exigez toutes les attestations d'assurance (décennale notamment) avant l'ouverture du chantier, et vérifiez que les activités couvertes correspondent aux travaux facturés ;

  
  

• contrôlez les liens entre les sociétés intervenantes (registre du commerce, Pappers, BODACC) : un « appel d'offres » remporté par une société du même dirigeant est un signal majeur ;

  
  

• ne signez jamais un procès-verbal de réception préparé unilatéralement, ni un protocole vous faisant renoncer à des garanties légales : ces renonciations sont au demeurant sans valeur, le régime du CCMI étant d'ordre public ;

  
  

• documentez tout : courriers, constats de commissaire de justice, expertise. Ces pièces nourriront aussi bien l'action civile que la plainte pénale.

  
  

Victime d'un constructeur défaillant ou d'un CCMI déguisé à Toulouse ou partout en France ?

Contrat requalifiable en CCMI, chantier sans assurance ni garantie de livraison, abandon de chantier, sociétés liquidées en cascade : lorsque la voie civile s'épuise face à des structures insolvables, la plainte pénale contre le dirigeant devient l'arme décisive. Valentine Rybak, juriste spécialisée en droit de la construction, et Maître Joris Morer, avocat au barreau de Toulouse, combinent action civile et plainte pénale pour obtenir réparation, partout en France.

Contactez le Cabinet Morer sans attendre : par téléphone au 06.23.36.88.03, par courriel à cabinet@morer-avocat.com ou via le formulaire de contact sur morer-avocat.com.