Responsabilité du syndic de copropriété : quelles fautes, qui peut agir, dans quel délai ?

Joris Morer

2 nov.

25 min de lecture

Dernière mise à jour : il y a 2 jours

Article mis à jour le 6 novembre 2026 : jugement du tribunal judiciaire de Dax du 11 mars 2026 sur le contrat signé par le syndic sans décision d'assemblée (inopposable au syndicat, syndic condamné).

Le syndic ne répond plus aux courriers, l'assemblée générale n'a pas été convoquée depuis deux ans, les travaux votés n'ont jamais fait l'objet d'un appel de fonds, l'assurance de l'immeuble a été changée sans que personne en soit informé, ou l'ancien syndic est parti avec les archives et une partie de la trésorerie. Devant un syndic qui ne fait pas son travail, la première réaction est de vouloir le faire condamner. C'est possible, mais à des conditions précises que la plupart des copropriétaires ignorent : il faut identifier une faute qui lui soit réellement imputable, savoir qui est en droit d'agir, pour quel préjudice, et ne pas laisser passer le délai. Cet article fait le tour des recours contre le syndic de copropriété en droit français (loi du 10 juillet 1965), à partir des textes et des décisions récentes de la Cour de cassation, dont plusieurs rendues en 2025 et 2026.

Il complète notre article consacré au cas particulier du syndic qui n'a pas fait réaliser les travaux, qui reste la situation la plus fréquente, et ceux sur les travaux engagés sans vote et sur l'administrateur provisoire.

La réponse courte

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Envers le syndicat, il répond de ses fautes de gestion sur le terrain du mandat ; envers chaque copropriétaire pris individuellement, il répond sur le terrain quasi délictuel (article 1240 du code civil), pour le préjudice personnel que cette faute lui a causé. Un copropriétaire peut donc agir seul, sans autorisation de l'assemblée générale, et le quitus voté en assemblée ne lui est pas opposable. Le syndicat, lui, agit par son nouveau syndic avec l'autorisation de l'assemblée, ou, contre le syndic en place, par le président du conseil syndical sur délégation expresse de l'assemblée. Le délai est en principe de cinq ans à compter du jour où la victime a connu ou aurait dû connaître la faute et le dommage, et non à compter de la fin du mandat. Une simple négligence relève du juge civil, le pénal concerne pour l'essentiel le détournement de fonds.

Ce que le syndic doit faire : la mesure de sa faute

On ne peut reprocher au syndic que de ne pas avoir fait ce que la loi ou le contrat mettait à sa charge. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énumère ses principales missions :

assurer l'exécution du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
administrer l'immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires ;
représenter le syndicat dans les actes civils et en justice ;
conserver les archives et tenir le carnet d'entretien ;
ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat et un compte distinct pour le fonds de travaux ;
accomplir les démarches d'immatriculation ;
soumettre au vote de l'assemblée la souscription d'une assurance de responsabilité civile ;
pour un syndic professionnel, proposer un accès en ligne aux documents de la copropriété.

Le même article pose le principe qui fonde toute action en responsabilité : « Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. »

Deux précisions commandent l'issue de la plupart des dossiers. D'abord, hors urgence, le syndic ne décide pas : il prépare, il propose, il exécute. Les travaux, le budget, le choix des contrats, l'engagement d'un procès relèvent de l'assemblée générale. Lui reprocher ce que l'assemblée a voté, ou refusé de voter, est en principe voué à l'échec, sauf s'il l'a mal informée ou mal conseillée (voir plus bas l'arrêt du 12 février 2026). Ensuite, son obligation est le plus souvent une obligation de moyens : il doit accomplir les diligences qu'un professionnel normalement attentif aurait accomplies, non garantir un résultat. Lorsqu'il s'agit d'exécuter une décision précise de l'assemblée, sa marge est toutefois réduite, comme le montre l'arrêt du 2 juillet 2026 présenté ci-dessous. Le copropriétaire qui engage sa responsabilité doit démontrer ce qu'il aurait dû faire, et qu'il ne l'a pas fait.

Le syndic non professionnel, souvent appelé syndic bénévole, est soumis aux mêmes missions, à l'exception de l'accès en ligne aux documents, réservé au syndic professionnel. Le code civil tempère seulement la rigueur de l'appréciation : l'article 1992 énonce que « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. », avant de préciser que « la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit ». Moins rigoureusement ne veut pas dire pas du tout : un syndic bénévole qui laisse l'immeuble sans assurance ou ne convoque jamais l'assemblée peut voir sa responsabilité engagée.

Les fautes le plus souvent retenues par les juges

Ne pas exécuter les décisions de l'assemblée générale

C'est la faute la plus nette, parce que la mission est la plus claire. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l'a rappelé le 2 juillet 2026 (pourvoi n° 24-20.650) dans une affaire où un syndic n'avait jamais adressé aux copropriétaires les appels de fonds correspondant à des travaux votés en assemblée. La cour d'appel l'avait excusé en relevant les impayés de certains copropriétaires et l'opposition d'autres aux travaux. Cassation, au visa de l'article 1240 du code civil et de l'article 18 de la loi de 1965 : pour la Cour, « engage sa responsabilité le syndic qui n'adresse pas aux copropriétaires » les appels de fonds relatifs aux travaux votés en assemblée générale. Ni l'opposition d'une partie des copropriétaires, ni les impayés d'autres ne dispensent le syndic d'exécuter ce qui a été voté. L'arrêt n'est pas publié au Bulletin : c'est une illustration et non un arrêt de principe, mais il découle directement de la mission d'exécution que l'article 18 confie au syndic.

La situation inverse, celle du syndic qui n'a pas fait réaliser des travaux que l'assemblée n'avait pas votés, est traitée dans notre article sur les travaux non réalisés : là, le syndic qui a fait établir les devis et inscrit la question à l'ordre du jour a rempli sa mission, et c'est contre le syndicat, en contestant la décision de l'assemblée, qu'il fallait agir.

Payer des travaux que l'assemblée n'a pas décidés

Le 4 décembre 2025 (pourvoi n° 23-23.397, arrêt non publié), la Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui avait écarté la responsabilité d'un syndic ayant versé la moitié du prix de travaux de toiture à une entreprise alors que l'assemblée avait seulement voté un budget sous réserve d'un nouveau devis à lui soumettre ; les travaux n'ont jamais été réalisés. Le paiement par le syndic de travaux qui n'ont pas fait l'objet d'une décision de l'assemblée engage sa responsabilité envers les copropriétaires, sur le fondement quasi délictuel. L'affaire relevait de la loi de 1965 dans sa rédaction applicable en Nouvelle-Calédonie, ce qui invite à la prudence avant de transposer la solution, même si elle repose sur les principes généraux de la responsabilité du syndic. Un quitus avait par ailleurs été donné au syndic pour sa gestion de la période concernée, ce qui n'a pas empêché la cassation ; l'arrêt ne se prononce pas expressément sur ce point, mais la solution est cohérente avec la règle exposée plus bas sur le quitus.

Engager la copropriété dans un contrat que l'assemblée n'a pas voté

Le syndic ne peut engager le syndicat que dans les limites des pouvoirs que la loi et l'assemblée lui donnent. Un jugement du tribunal judiciaire de Dax du 11 mars 2026 en tire toutes les conséquences, à l'égard du fournisseur comme du syndic. Un syndic avait signé, au nom du syndicat, un contrat de plus de cinq ans portant sur l'installation et la location d'équipements de connexion internet dans l'immeuble, sans qu'aucune assemblée générale ne l'ait autorisé. Le fournisseur, impayé, a assigné le syndicat. Le tribunal a jugé le contrat inopposable au syndicat : en application des articles 1153 et 1156 du code civil, le représentant qui agit au-delà de ses pouvoirs n'engage pas le représenté, et le fournisseur ne pouvait pas se prévaloir d'un mandat apparent, parce qu'un professionnel qui contracte avec un syndic, dont les pouvoirs sont fixés par la loi, doit vérifier l'existence de la décision d'assemblée qui l'autorise. Le syndicat n'a donc rien eu à payer au fournisseur.

Le syndic, appelé en garantie, a été condamné sur le fondement de l'article 1992 du code civil, qui rend le mandataire responsable de ses fautes de gestion : il a dû indemniser le syndicat des sommes déjà réglées au titre de ce contrat, environ 6 000 euros, supporter les trois quarts des frais engagés par le fournisseur, soit environ 7 000 euros sur 9 000, et verser 3 500 euros au titre des frais de procédure. Il s'agit d'une décision de première instance, qui n'a pas la portée d'un arrêt de la Cour de cassation, mais elle illustre deux règles solides : le contrat conclu sans décision d'assemblée reste étranger au syndicat, et c'est le syndic qui en assume le coût. Pour la copropriété, la marche à suivre est de refuser le paiement des factures correspondant à un contrat jamais voté, d'exiger du syndic la production du procès-verbal qui l'autoriserait, puis, à défaut, de l'appeler en garantie et de mettre en cause son assureur. Nous développons les limites des pouvoirs du syndic dans notre article le syndic peut-il imposer des travaux sans vote des copropriétaires.

Appeler des charges irrégulières

Le syndic qui répartit mal les charges, par exemple en appliquant une clé de répartition contraire au règlement de copropriété, ou qui appelle des sommes excédant ce qui a été voté, cause à chaque copropriétaire concerné un préjudice immédiat. La Cour de cassation l'a jugé le 24 novembre 2021 (pourvoi n° 20-14.003) : « l'appel par le syndic de charges irrégulières constitue un préjudice actuel et direct », et elle a censuré la cour d'appel qui n'admettait, à l'égard du syndic, que les fautes détachables de ses fonctions (arrêt non publié). Le copropriétaire agit ici directement contre le syndic, sans avoir à mettre en cause le syndicat.

Négliger l'assurance de l'immeuble

Le syndic doit soumettre au vote de l'assemblée la souscription de l'assurance de responsabilité civile du syndicat et, plus largement, veiller dans sa gestion à ce que l'immeuble reste couvert. Le 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-23.432, arrêt non publié), la Cour de cassation n'a pas remis en cause la faute retenue contre un syndic qui avait changé le contrat d'assurance de la copropriété sans le soumettre à l'assemblée générale, avec pour effet qu'une copropriétaire bailleresse n'était plus garantie pour certains risques sans en avoir été informée ; elle l'a découvert à l'occasion d'un dégât des eaux subi par son locataire. La Cour a toutefois cassé la condamnation du syndic à garantir l'intégralité des sommes : le préjudice causé est une perte de chance d'être assuré, et « la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue ». L'indemnisation est donc une fraction, parfois élevée, du dommage final, mais pas sa totalité.

Tarder devant un désordre qui menace l'immeuble

Un arrêt de référence, publié au Bulletin, est celui du 29 février 2024 (pourvoi n° 22-24.558). Un syndic avait été alerté dès 2010 de désordres affectant la structure d'un immeuble ; il n'a fait appel à aucun technicien, un arrêté de péril est intervenu en 2013, les travaux n'ont été soumis à l'assemblée qu'en 2016 et réalisés en 2018, et un étaiement est resté en place pendant cinq ans. Une copropriétaire a obtenu réparation de ses préjudices financier et de jouissance. La Cour de cassation approuve : la négligence du syndic à compter de 2010 était à l'origine du retard des travaux. L'arrêt confirme au passage que le copropriétaire peut agir même s'il a lui-même voté le quitus, point sur lequel nous revenons plus bas.

Ne pas ouvrir de compte bancaire séparé

Tout syndic doit ouvrir, dans les trois mois de sa désignation, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel transitent toutes les sommes de la copropriété, ainsi qu'un compte séparé rémunéré pour le fonds de travaux. La sanction est radicale : selon l'article 18, « La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat » à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. La Cour de cassation a jugé le 9 février 2022 (pourvoi n° 21-11.197, publié au Bulletin) qu'un copropriétaire a qualité pour faire constater cette nullité. Les actes passés avec des tiers de bonne foi restent valables, mais la nullité du mandat ouvre la discussion sur les honoraires perçus et prive le syndic de toute légitimité pour continuer.

Ne pas répondre, ne pas convoquer, ne pas transmettre

Le silence du syndic n'est pas, à lui seul, un préjudice indemnisable, mais il devient une faute dès lors qu'il empêche l'exécution d'une mission précise. Ne pas convoquer l'assemblée générale annuelle, ne pas faire voter le budget, ne pas inscrire à l'ordre du jour une question qu'un copropriétaire a régulièrement notifiée, ne pas remettre au conseil syndical les pièces qu'il demande sont autant de manquements aux obligations que la loi de 1965 et son décret d'application mettent à sa charge. Pour les pièces réclamées par le conseil syndical, l'article 21 prévoit des pénalités par jour de retard au-delà d'un mois, dont le montant est fixé par décret et qui sont imputées sur la rémunération du syndic ; l'administration indique 15 euros par jour de retard.

À la fin de son mandat, l'ancien syndic doit remettre à son successeur, dans les quinze jours, la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires, dans le mois l'ensemble des documents et archives du syndicat, et dans les deux mois suivants l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat après apurement (article 18-2). Après mise en demeure restée infructueuse, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour obtenir la remise sous astreinte, une provision sur dommages et intérêts et des intérêts à compter de la mise en demeure. Quand l'absence de comptabilité empêche ensuite le recouvrement des charges, le syndicat peut en outre subir un préjudice, qu'il lui appartiendra de chiffrer et de prouver.

Les manquements à l'occasion d'une vente

Lors de la vente d'un lot, seul le syndic peut établir l'état daté transmis au notaire, et son coût est plafonné à 380 euros TTC par décret. Une facturation supérieure peut être contestée auprès du syndic, et le trop-perçu réclamé. Une erreur dans l'état daté, sur les sommes dues, les procédures en cours ou les travaux votés, peut engager la responsabilité du syndic envers celui à qui elle a causé un préjudice, vendeur ou acquéreur, sur le fondement général de la faute ; l'indemnisation s'analyse le plus souvent en perte de chance de négocier le prix ou de renoncer à l'achat. Nous n'avons pas relevé de décision récente de la Cour de cassation sur ce point précis : chaque dossier s'apprécie au regard des pièces communiquées au notaire.

Ce qui n'est pas une faute du syndic

Le vote d'une résolution par l'assemblée, même mauvaise, n'engage pas en principe le syndic qui l'a régulièrement proposée, sauf manquement à son devoir d'information ou de conseil ; le refus de l'assemblée de voter des travaux ne lui est pas imputable ; un dégât des eaux venant des parties communes engage d'abord le syndicat des copropriétaires, responsable de ces parties, et ses assureurs, non le syndic, sauf retard fautif dans la gestion du sinistre, comme nous l'expliquons dans l'article dégât des eaux en copropriété, qui doit payer. Et engager une procédure de saisie immobilière contre un copropriétaire débiteur n'est pas, en soi, une mesure vexatoire : le 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-18.571, arrêt non publié), la Cour de cassation a rejeté le moyen qui critiquait sur ce point l'appréciation de la cour d'appel.

Sur ce dernier point, la Cour de cassation a confirmé le 22 octobre 2026 (pourvoi n° 24-11.086) que la responsabilité du syndicat envers le copropriétaire victime d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes est une responsabilité de plein droit, qui ne suppose la preuve d'aucune faute. C'est donc le syndicat et son assureur qu'il faut assigner pour ce dommage ; le syndic ne répond que de sa propre négligence dans la gestion du sinistre, par exemple une déclaration tardive à l'assureur ou l'absence de toute mesure conservatoire.

Qui peut agir, contre qui, pour quel préjudice ?

C'est le point le plus mal compris, et celui qui fait échouer des dossiers pourtant fondés. Le tableau suivant résume les voies ouvertes.

Qui agit	Pour quel préjudice	Fondement	Conditions
Un copropriétaire seul	Son préjudice personnel : trouble de jouissance, perte de loyers, charges irrégulièrement appelées, sinistre non assuré	Faute, article 1240 du code civil et article 18 de la loi de 1965	Aucune autorisation de l'assemblée ; le quitus est inopposable
Le syndicat des copropriétaires, par son nouveau syndic	Le préjudice collectif : fonds détournés ou mal employés, remise en état des parties communes, honoraires indus, charges non recouvrées	Mandat, articles 1991 et 1992 du code civil	Autorisation de l'assemblée générale (article 55 du décret de 1967)
Le président du conseil syndical	Le préjudice du syndicat, contre le syndic en exercice qui ne peut pas agir contre lui-même	Article 15 de la loi de 1965	Carence ou inaction du syndic ; délégation expresse de l'assemblée générale ; sans conseil syndical, des copropriétaires représentant au moins un quart des voix
Un locataire ou un tiers	Son propre dommage causé par une faute du syndic	Faute, article 1240 du code civil	Preuve de la faute, du préjudice et du lien de causalité

Le copropriétaire agit seul pour son préjudice personnel

Le copropriétaire n'est pas partie au contrat de syndic : il ne peut donc pas invoquer le mandat. Mais la Cour de cassation juge de façon constante que le syndic est responsable à l'égard des copropriétaires sur le fondement quasi délictuel, aujourd'hui l'article 1240 du code civil, pour toute faute de gestion qui leur cause un préjudice personnel. Les arrêts du 24 novembre 2021, du 29 février 2024, du 18 septembre 2025, du 4 décembre 2025 et du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 24-20.650) cités plus haut ont été rendus sur des actions engagées par des copropriétaires, sans le syndicat et sans autorisation de l'assemblée. L'arrêt de 2021 a en outre censuré une cour d'appel qui n'admettait que les fautes détachables des fonctions du syndic.

La limite est celle du préjudice collectif. Le copropriétaire ne peut pas réclamer pour son compte ce qui appartient au syndicat : le coût de remise en état des parties communes, la restitution de fonds détournés à la copropriété, le remboursement d'honoraires payés par le syndicat. Un arrêt du 30 janvier 2025 (pourvoi n° 23-13.325) le rappelle dans un autre contexte : le copropriétaire n'a pas qualité pour demander le paiement des travaux de remise en état des parties communes, mais il peut invoquer le préjudice personnel que lui causent les infiltrations. Dans un dossier contre le syndic, il faut donc séparer soigneusement ce qui relève de chacun.

Le syndicat agit pour le préjudice collectif

Le syndicat des copropriétaires est le mandant ; il agit contre son ancien syndic sur le fondement du mandat, par l'intermédiaire du nouveau syndic. L'article 55 du décret du 17 mars 1967 exige que celui-ci soit autorisé par une décision de l'assemblée générale, sauf notamment pour le recouvrement des créances, les mesures conservatoires, les demandes relevant du juge des référés et la défense aux actions dirigées contre le syndicat. Une action au fond en responsabilité contre l'ancien syndic n'entre dans aucune de ces exceptions, même lorsqu'elle tend au remboursement de sommes : la Cour de cassation a jugé le 3 décembre 2015 (pourvoi n° 14-10.961) qu'une demande de remboursement de travaux est une action en responsabilité, et non une action en recouvrement, qui requiert l'autorisation préalable de l'assemblée. Il faut donc faire voter une résolution précise, désignant le défendeur, l'objet de l'action et, de préférence, le conseil chargé de la conduire.

Contre le syndic en exercice, le syndicat ne peut évidemment pas être représenté par lui. L'article 15 de la loi prévoit qu'en cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical peut, « sur délégation expresse de l'assemblée générale », exercer une action contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat ; à défaut de conseil syndical, l'action peut être exercée par des copropriétaires représentant au moins un quart des voix. En cas de carence du syndic, et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, l'article 18 permet aussi de faire désigner par décision de justice un administrateur ad hoc, et, lorsque la copropriété est en difficulté, un administrateur provisoire dans les conditions que nous décrivons dans l'article qui lui est consacré.

Poursuivre le cabinet ou le gestionnaire ?

Le syndic est la personne, physique ou morale, désignée par l'assemblée. Lorsqu'il s'agit d'un cabinet, c'est la société qui est le mandataire et c'est elle qu'il faut assigner, avec son assureur de responsabilité civile professionnelle. Le gestionnaire salarié qui suit l'immeuble n'est en principe pas personnellement responsable envers les copropriétaires des négligences commises dans les limites de sa mission : c'est la société qui en répond. La mise en cause personnelle du dirigeant de la société obéit aux règles générales que nous exposons dans l'article sur l'action personnelle contre le gérant d'une société et reste exceptionnelle, hors détournement.

Le quitus ne protège pas le syndic autant qu'on le croit

Chaque année, l'assemblée est invitée à donner quitus au syndic pour sa gestion. Beaucoup de copropriétaires croient qu'une fois le quitus voté, plus aucune action n'est possible, ou à l'inverse que refuser le quitus est une sanction. Ni l'un ni l'autre n'est exact.

À l'égard du copropriétaire qui agit pour son préjudice personnel, le quitus est sans effet. La Cour de cassation l'a jugé le 29 février 2024 dans l'arrêt publié cité plus haut : le copropriétaire qui a voté en faveur du quitus, et qui ne peut donc plus en demander l'annulation, peut néanmoins rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d'un préjudice personnel né de sa faute, le quitus étant « sans effet sur la responsabilité délictuelle du syndic » à son égard. On l'explique ainsi : le quitus est un acte du syndicat, qui ne peut pas disposer des droits propres de chaque copropriétaire.

À l'égard du syndicat lui-même, le quitus a une portée, mais limitée. Il n'exonère le syndic que pour les actes de gestion dont l'assemblée a eu effectivement connaissance au moment du vote. Ce qui lui a été dissimulé échappe au quitus, et l'action du syndicat reste alors ouverte. C'est ce qu'avaient retenu les juges du fond dans une affaire ayant donné lieu à un arrêt de la Cour de cassation du 5 novembre 2015 (pourvoi n° 14-17.828, arrêt non publié) : le quitus y est présenté comme exonératoire « pour tous les actes dont la copropriété a eu connaissance ». En pratique, le syndicat qui découvre une faute après le quitus doit démontrer qu'elle n'avait pas été portée à la connaissance de l'assemblée, voire qu'elle lui avait été dissimulée.

Enfin, le refus de quitus n'est pas une condamnation : il préserve seulement les droits du syndicat et manifeste une défiance. Il ne dispense pas d'engager ensuite une véritable action si l'on veut obtenir réparation.

Dans quel délai agir ?

L'action en responsabilité contre le syndic est une action personnelle soumise à la prescription de droit commun de l'article 2224 du code civil : cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. L'article 42 de la loi de 1965 renvoie à ce même article pour les actions « relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. » ; il ne vise pas le syndic, mais le résultat pratique est voisin puisque l'article 2224 s'applique alors directement, au titre du droit commun.

Le point de départ est la question qui fâche. Ce n'est pas la fin du mandat. La Cour de cassation l'a admis le 12 février 2026 (pourvoi n° 24-14.646, arrêt de rejet non publié) dans une affaire où un syndicat reprochait à son ancien syndic un manquement à son devoir de conseil lors de la cession d'une partie commune : le dommage avait été porté à la connaissance du syndicat lors d'une assemblée générale tenue en 2015, le délai courait de cette date, et l'assignation délivrée fin 2022 était tardive, peu important qu'un autre procès ait été engagé entre-temps contre l'acquéreur. Le procès-verbal d'une assemblée au cours de laquelle la difficulté a été évoquée peut donc faire courir le délai, même si le syndic fautif est resté en place plusieurs années ensuite. Il faut agir dès que la faute et le dommage sont connus, et ne pas attendre le changement de syndic.

Ce délai de cinq ans ne doit pas être confondu avec le délai de deux mois dont disposent les copropriétaires opposants ou défaillants pour contester une décision d'assemblée générale à compter de la notification du procès-verbal. Les deux actions sont distinctes : la première vise le syndic et tend à une indemnisation, la seconde vise le syndicat et tend à l'annulation d'une résolution. Lorsqu'un syndic a fait voter une résolution irrégulière, on peut avoir intérêt à exercer les deux, chacune dans son délai ; voyez notre article sur la contestation d'une décision d'assemblée générale.

Un dernier point concerne l'assureur du syndic. Le 2 juillet 2026 (pourvoi n° 24-19.594), la Cour de cassation a jugé que le délai de l'action d'un syndic contre son propre assureur de responsabilité courait de l'assignation que des copropriétaires lui avaient délivrée, et que la désignation ultérieure d'un expert dans ce procès n'avait pas interrompu la prescription à l'égard de l'assureur, qui n'y était pas partie. L'arrêt, non publié, ne concerne que l'action du syndic contre son assureur, mais il rappelle une règle générale : pour interrompre la prescription, une demande en justice doit être dirigée « contre celui qu'on veut empêcher de prescrire ». Par prudence, les copropriétaires ou le syndicat qui assignent un syndic ont intérêt à attraire son assureur dès le début, et le syndic assigné a intérêt à appeler son assureur en garantie sans attendre.

Que peut-on obtenir ?

La réparation du préjudice prouvé, ni plus ni moins. Pour le copropriétaire, il s'agit le plus souvent d'un trouble de jouissance, d'une perte de loyers ou d'une impossibilité de vendre, de charges indûment payées, ou d'un sinistre resté sans assurance. Pour le syndicat, il s'agit des fonds à reconstituer, du coût d'une remise en état retardée, des honoraires indus ou des charges devenues irrécouvrables. Dans tous les cas, il faut chiffrer et justifier : baux antérieurs, mandats d'agence, devis, constats, rapport d'expertise, annexes comptables. Lorsque la faute a seulement fait perdre une chance d'éviter le dommage, l'indemnité est une fraction de celui-ci, comme l'a rappelé l'arrêt du 18 septembre 2025. Le silence du syndic, son retard à répondre ou sa désinvolture ne donnent lieu à indemnisation que s'ils ont causé un dommage identifiable.

S'y ajoutent les intérêts, une indemnité pour les frais de procédure au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dont nous expliquons le fonctionnement dans l'article la partie qui perd le procès paie-t-elle les frais d'avocat de l'autre, et les dépens. Rassurez-vous sur un point : agir contre son syndic n'est pas en soi abusif. La Cour de cassation a cassé le 4 juin 2026 la condamnation de copropriétaires pour procédure abusive, en rappelant que « l'exercice d'une action en justice peut dégénérer en un abus du droit d'ester en justice », abus « qui suppose la démonstration d'une faute. »

Hors du procès civil, le syndic professionnel qui ne respecte pas le contrat type s'expose à une amende administrative, que l'administration indique pouvoir atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Un signalement à la répression des fraudes peut déclencher un contrôle, mais ne vous indemnisera pas.

Faute civile ou infraction pénale ?

La confusion est fréquente : beaucoup de copropriétaires envisagent de porter plainte contre un syndic qui ne répond pas ou qui ne convoque pas l'assemblée. Une négligence, un retard, une mauvaise gestion ne sont pas des infractions. Ils relèvent du juge civil et d'une demande d'indemnisation. Une plainte déposée pour ces seuls faits a toutes les chances d'être classée sans suite.

Le pénal intervient essentiellement lorsque le syndic a détourné les fonds ou les biens qui lui étaient confiés : prélèvements sur le compte du syndicat pour ses besoins propres, fonds de travaux employés à d'autres fins, sommes encaissées et non reversées. C'est l'abus de confiance de l'article 314-1 du code pénal, puni de cinq ans d'emprisonnement et de 375 000 euros d'amende. L'article 314-2 porte ces peines à sept ans et 750 000 euros lorsque l'infraction est commise par une personne qui, de manière habituelle, se livre à des opérations portant sur les biens de tiers pour le compte desquels elle recouvre des fonds, ce qui paraît correspondre à l'activité d'un syndic professionnel. Dans ce cas, la plainte avec constitution de partie civile, ou la constitution de partie civile à l'audience, peut permettre au syndicat et aux copropriétaires d'obtenir réparation devant le juge pénal. Nous détaillons l'infraction dans notre article sur l'abus de confiance et la procédure dans celui sur la plainte avec constitution de partie civile.

Quand l'argent a disparu : compte séparé, garantie financière, assurance

Trois mécanismes protègent la copropriété, et il faut savoir lequel mobiliser.

Le compte séparé au nom du syndicat, d'abord : les fonds de la copropriété ne sont pas ceux du syndic. En cas de liquidation judiciaire du cabinet, ils n'ont donc pas vocation à tomber dans son actif : ils restent ceux du syndicat, qui en reprend la maîtrise par son nouveau syndic. C'est l'une des raisons pour lesquelles l'absence de compte séparé est sanctionnée par la nullité du mandat.

La garantie financière, ensuite. Tout syndic professionnel exerce sous le régime de la loi du 2 janvier 1970, qui lui impose de « Justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés ». Lorsque des fonds de la copropriété ne sont pas représentés, parce qu'ils ont été détournés ou parce que le cabinet est défaillant, le syndicat s'adresse à l'organisme garant, dont les coordonnées figurent en principe sur le contrat de syndic et sur les documents du cabinet. La garantie financière ne couvre que la non-représentation des fonds, pas les fautes de gestion.

L'assurance de responsabilité civile professionnelle, enfin, également obligatoire pour le syndic professionnel, couvre les conséquences pécuniaires de ses fautes de gestion : c'est elle qui, dans les limites du contrat, prend en charge les condamnations prononcées pour les manquements décrits dans cet article. Le syndic non professionnel n'est pas tenu de la souscrire ; il est vivement recommandé qu'il le fasse, car il répond de ses fautes sur son patrimoine personnel.

Comment procéder, dans l'ordre

La chronologie compte autant que le fond, parce que les juges examinent ce que le copropriétaire ou le conseil syndical a fait pour obtenir l'exécution avant de demander réparation.

Écrire au syndic, en lettre recommandée avec avis de réception, en désignant précisément l'obligation méconnue, le texte qui la fonde (article 18 ou 18-2 de la loi de 1965, résolution de l'assemblée datée et numérotée) et un délai. La mise en demeure fait courir les intérêts et prépare le référé. Adressez-la au syndic, non au syndicat, et, lorsque l'ensemble immobilier compte plusieurs syndicats, au syndic de celui qui est concerné.
Saisir le conseil syndical, qui contrôle la gestion du syndic et peut exiger la communication de toute pièce sous peine de pénalités.
Faire inscrire la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, par notification au syndic conformément à l'article 10 du décret de 1967 : cela oblige le syndic à la soumettre au vote et laisse une trace.
Faire voter, selon le cas, la révocation du syndic et la désignation d'un successeur, la délégation au président du conseil syndical pour agir, ou l'autorisation donnée au nouveau syndic d'assigner l'ancien. La révocation en cours de mandat suppose en principe un motif sérieux et légitime ; à défaut, le syndic peut réclamer une indemnité.
En urgence, saisir le président du tribunal judiciaire en référé : remise des archives et des fonds sous astreinte, désignation d'un administrateur ad hoc en cas de carence, mesures conservatoires. Présentées au nom du syndicat, ces demandes en référé ne nécessitent en principe pas d'autorisation de l'assemblée (article 55 du décret de 1967).
Tenter une résolution amiable lorsque le montant ou la nature du litige l'impose, par conciliateur de justice ou médiateur ; voyez faut-il tenter une résolution amiable avant d'agir en justice.
Assigner le syndic, et son assureur, devant le tribunal judiciaire, avec avocat obligatoire au-delà de 10 000 euros. Votre contrat d'assurance habitation comporte souvent une protection juridique qui prend en charge tout ou partie des frais.

Les pièces à réunir sont toujours les mêmes : le contrat de syndic et ses avenants, les procès-verbaux des assemblées et leurs convocations, les comptes et leurs annexes, les relevés du compte séparé, les échanges écrits avec le syndic et le conseil syndical, les constats, devis et rapports techniques, et les justificatifs du préjudice.

Vous êtes syndic et votre responsabilité est mise en cause

Le même raisonnement se retourne en défense. Démontrez vos diligences : devis demandés, questions inscrites à l'ordre du jour, convocations régulières, courriers d'alerte, déclarations de sinistre. Rappelez que vous ne décidez pas des travaux et ne répondez pas, en principe, des votes de l'assemblée, sauf défaut d'information ou de conseil. Discutez le préjudice et le lien de causalité, et faites requalifier en perte de chance ce que le demandeur présente comme un dommage entier. À l'égard du syndicat, opposez le quitus pour les actes dont l'assemblée avait connaissance. Appelez votre assureur en garantie dès l'assignation, sans attendre l'expertise : l'arrêt du 2 juillet 2026 montre qu'une expertise ordonnée en son absence n'interrompt pas la prescription à son égard, et vous risqueriez de vous trouver seul à payer. Si vous êtes syndic bénévole, vous pouvez invoquer l'appréciation moins rigoureuse que le code civil réserve au mandat gratuit, sans pouvoir compter sur elle pour couvrir une négligence grave.

Questions fréquentes

Mon syndic ne fait pas son travail : à partir de quand commet-il une faute ?

Dès qu'il manque à une obligation précise de la loi, du règlement de copropriété, de son contrat ou d'une délibération de l'assemblée : ne pas convoquer l'assemblée annuelle, ne pas appeler les fonds des travaux votés, ne pas exécuter une résolution, laisser l'immeuble sans assurance, ne pas ouvrir de compte séparé, ne pas transmettre les pièces au conseil syndical. Le mécontentement général ou la lenteur ne suffisent pas ; il faut pouvoir désigner l'obligation et la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

Un copropriétaire peut-il agir seul contre le syndic ?

Oui, pour son préjudice personnel, sur le fondement de la faute, sans autorisation de l'assemblée générale et sans mettre en cause le syndicat. Il ne peut pas en revanche réclamer la réparation du préjudice collectif de la copropriété, qui appartient au syndicat.

Dans quel délai faut-il agir ?

Cinq ans à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître la faute et le dommage, par exemple la date de l'assemblée au cours de laquelle la difficulté a été évoquée, et non la fin du mandat du syndic.

Le quitus voté en assemblée empêche-t-il d'agir ?

Non pour le copropriétaire qui agit pour son préjudice personnel, même s'il a voté le quitus. Pour le syndicat, le quitus couvre seulement les actes dont l'assemblée avait connaissance ; ce qui a été dissimulé reste attaquable.

Peut-on porter plainte contre son syndic ?

Seulement pour une infraction, c'est-à-dire, le plus souvent, un détournement de fonds constitutif d'un abus de confiance. Une négligence, un retard ou une mauvaise gestion relèvent du tribunal judiciaire statuant au civil et d'une demande d'indemnisation.

Peut-on cesser de payer ses charges tant que le syndic ne fait rien ?

Non. Les charges sont dues au syndicat, non au syndic, et leur paiement ne peut pas être suspendu en invoquant une faute de gestion ; vous vous exposeriez à une procédure de recouvrement avec frais, et vous priveriez l'immeuble des moyens de fonctionner. Nous développons ce point dans l'article sur les travaux non réalisés.

Le syndic a détourné des fonds ou a fait faillite : comment récupérer l'argent ?

Les fonds déposés sur le compte séparé appartiennent au syndicat et sont repris par le nouveau syndic. Pour les sommes non représentées, le syndicat met en œuvre la garantie financière du syndic professionnel. Les fautes de gestion relèvent de son assurance de responsabilité civile professionnelle ; le détournement peut en outre justifier une plainte pour abus de confiance.

L'ancien syndic ne transmet pas les archives : que faire ?

Le nouveau syndic ou le président du conseil syndical le met en demeure, puis saisit le président du tribunal judiciaire en référé pour obtenir la remise sous astreinte, une provision sur dommages et intérêts et les intérêts courus depuis la mise en demeure, sur le fondement de l'article 18-2 de la loi de 1965.

Quel tribunal saisir contre le syndic, et faut-il un avocat ?

Le tribunal judiciaire, ou son président statuant en référé pour les mesures urgentes comme la remise des archives. Selon l'administration, la représentation par un avocat est obligatoire lorsque le montant du litige dépasse 10 000 euros ; votre assurance de protection juridique peut prendre en charge tout ou partie des frais.

Un litige avec votre syndic à Toulouse ou partout en France

Maître Joris Morer, avocat au barreau de Toulouse, intervient dans les litiges de responsabilité du syndic, pour les copropriétaires comme pour les syndicats de copropriétaires et les conseils syndicaux : analyse de la faute et du préjudice, choix entre l'action individuelle et l'action du syndicat, rédaction des mises en demeure et des résolutions à soumettre à l'assemblée, référés en remise des archives ou en désignation d'un administrateur ad hoc, assignation du syndic et de son assureur, plainte en cas de détournement, et défense des syndics mis en cause.

Munissez-vous du contrat de syndic, des procès-verbaux des trois dernières assemblées, des comptes et annexes, de vos échanges écrits avec le syndic et des pièces établissant votre préjudice. Un premier échange permet de déterminer quelle responsabilité est en jeu, qui doit agir et dans quel délai.

Pour joindre le cabinet : Cabinet Morer, 22 rue Sainte-Anne, 31000 Toulouse — 05 61 55 45 08 — urgence : 06 23 36 88 03 — cabinet@morer-avocat.com. Le cabinet intervient pour les copropriétaires comme pour les syndicats : voyez notre page avocat en droit de la copropriété à Toulouse.

Pour aller plus loin

Retrouvez l'ensemble de nos articles dans les rubriques Droit de la copropriété et Droit immobilier.

CABINET D'AVOCAT TOULOUSE
JORIS MORER