Administrateur provisoire de copropriété : quand le demander et comment convaincre le juge

Joris Morer

28 oct.

19 min de lecture

Dernière mise à jour : il y a 4 jours

Les comptes ne sont plus approuvés, la trésorerie est à sec, les fournisseurs ne sont plus payés, la toiture fuit et personne ne vote les travaux ; ou bien le syndic a disparu, ou bien vous n'êtes que deux copropriétaires et chaque assemblée tourne à l'affrontement. Vous avez lu qu'un juge pouvait nommer un administrateur provisoire qui prendrait les choses en main. C'est vrai, mais pas dans n'importe quelle situation, et une demande qui repose sur l'exaspération plutôt que sur des pièces s'expose à un rejet. Cet article répond aux questions que se pose le copropriétaire qui veut agir : dans quels cas la désignation est possible, quelle procédure choisir parmi celles qui se ressemblent, qui peut saisir le juge, quelles preuves réunir, combien cela coûte et ce qui change ensuite. Il tient compte d'un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 1er octobre 2026, publié au Bulletin (pourvoi n° 25-16.087), qui a rejeté le pourvoi formé contre le refus de désigner un administrateur provisoire, demandé par l'un des deux copropriétaires d'un immeuble en conflit ouvert.

Il complète nos articles sur la contestation d'une décision d'assemblée générale et sur la responsabilité du syndic qui ne fait pas les travaux.

La réponse courte

L'administrateur provisoire de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 est réservé à deux situations : l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis, ou le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble. Il est désigné par le président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, saisi par une assignation délivrée au syndicat selon la procédure accélérée au fond, ou par requête lorsque la demande vient du syndic ou du procureur. Selon la fiche officielle de l'administration, peuvent le demander les copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix, ce qui peut selon nous être un seul copropriétaire détenant ce seuil, ainsi que le syndic, le maire, le président de l'intercommunalité, le préfet, le procureur de la République ou le mandataire ad hoc. L'administrateur prend tous les pouvoirs du syndic et tout ou partie de ceux de l'assemblée générale, pour douze mois au moins. Mais une mésentente entre copropriétaires, même sérieuse, ne suffit pas à elle seule, a jugé la Cour de cassation le 1er octobre 2026 : il faut démontrer, pièces à l'appui, la gravité de la situation financière ou l'incapacité d'entretenir l'immeuble. Lorsque le problème est seulement l'absence de syndic, sa carence ou un blocage entre deux copropriétaires, d'autres procédures, plus simples et moins coûteuses, sont mieux adaptées.

Ne pas se tromper de procédure

Le vocabulaire est trompeur : la loi et le décret du 17 mars 1967 parlent d'administrateur provisoire dans deux cas différents, et prévoient à côté un mandataire ad hoc, un administrateur ad hoc et un syndic désigné par le juge. Se tromper de fondement, c'est perdre des mois et payer les frais de l'adversaire.

Situation	Ce que l'on demande	Ce que fait la personne désignée
Impayés importants ou comptes non approuvés depuis deux ans	Un mandataire ad hoc (article 29-1 A)	Analyse la situation, propose des mesures, mène une médiation ; le syndic reste en place
Équilibre financier gravement compromis ou immeuble que le syndicat ne peut plus conserver	Un administrateur provisoire (article 29-1)	Remplace le syndic et tout ou partie de l'assemblée générale, au moins douze mois
L'assemblée convoquée n'a nommé aucun syndic	Un syndic désigné par le président du tribunal (article 17)	Gère la copropriété comme un syndic
Plus de syndic pour une autre raison, et aucune assemblée convoquée pour en nommer un	Un administrateur provisoire sur requête (article 17 et article 47 du décret)	Récupère fonds et archives et convoque l'assemblée qui nommera un syndic
Le syndic existe mais n'exerce pas les droits et actions du syndicat	Un administrateur ad hoc (article 18, V)	Est désigné en justice pour pallier la carence du syndic, à défaut de stipulation du règlement de copropriété
Deux copropriétaires seulement, en désaccord	L'autorisation d'agir seul ou des mesures urgentes (articles 41-21 et 41-22)	Personne n'est désigné : le juge autorise l'acte ou ordonne les mesures urgentes

Le mandataire ad hoc : l'étape d'alerte

Avant l'administration provisoire, la loi prévoit une procédure de prévention. Le syndic doit saisir le juge lorsque les impayés atteignent « 25 % des sommes exigibles (dues) pour les copropriétés comprenant jusqu'à 200 » lots, et « 15 % pour les copropriétés comprenant 201 lots et plus. » Depuis la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, la même alerte joue « en l'absence de vote de l'assemblée générale sur l'approbation des comptes depuis au moins deux ans ». Si le syndic ne bouge pas, des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, le président du conseil syndical, certains créanciers, le maire, le président de l'intercommunalité, le préfet ou le procureur peuvent saisir le juge eux-mêmes. Le mandataire n'administre pas : sa mission consiste à « Exposer des mesures pour rétablir l'équilibre financier et assurer la sécurité de l'immeuble », dans un rapport rendu « dans un délai de 3 mois, renouvelable une fois ». La procédure est très peu utilisée : en 2022, le Sénat a relevé « 56 demandes de désignation d'un mandataire ad hoc, pour 947 demandes de désignation d'un administrateur provisoire ». Elle a pourtant un intérêt concret depuis 2024 : le juge qui nomme ensuite un administrateur provisoire « peut imputer tout ou partie des frais de l'administration provisoire au syndic » « si ce dernier n'a pas saisi sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc ». Un syndic qui laisse la situation pourrir prend donc un risque financier personnel.

La copropriété sans syndic

Lorsque la copropriété n'a plus de syndic, l'administrateur provisoire de l'article 29-1 n'est pas la bonne voie. La loi distingue deux cas. Si l'assemblée a été convoquée pour nommer un syndic et ne l'a pas fait, « le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire » « saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires ». Dans les autres cas, mandat expiré, démission, disparition, « l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, » « aux fins de nommer un syndic. » Ce n'est qu'à défaut d'une telle convocation que « le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête » « désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer » l'assemblée. Cette désignation, qui relève de l'article 47 du décret, a une mission limitée : remettre la copropriété en état de se donner un syndic. Selon l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), la Cour de cassation a jugé le 20 décembre 2018 qu'un administrateur « ne peut être désigné sur le fondement de l'article 47 que si aucun mandat de syndic n'est plus en cours ». Le premier réflexe, si vous êtes sans syndic, est donc de convoquer vous-même une assemblée.

Le syndic en place qui ne fait rien

Un syndic inerte n'est pas une copropriété en péril. Trois outils précèdent l'administrateur provisoire. La convocation d'une assemblée générale, d'abord : elle « est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic » « soit par le conseil syndical, s'il en existe un, » « soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, » et, si le syndic n'y donne pas suite, l'assemblée « est valablement convoquée par le président du conseil syndical, » « après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. » Cette assemblée peut révoquer le syndic et en désigner un autre. L'administrateur ad hoc, ensuite : la loi prévoit qu'« En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, » un administrateur ad hoc peut être désigné en justice pour exercer à sa place les droits et actions du syndicat. L'action en responsabilité contre le syndic, enfin, pour les préjudices causés par son inaction. L'administrateur provisoire ne se justifie que si, au-delà de l'inertie, la situation financière ou matérielle de l'immeuble est devenue critique.

Les deux conditions de l'article 29-1, et ce qu'elles ne couvrent pas

La Cour de cassation rappelle les termes de la loi : « si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat ». Ces deux conditions sont alternatives : l'une suffit. Mais chacune est exigeante.

L'équilibre financier gravement compromis

Il ne s'agit pas d'une trésorerie tendue ou de quelques copropriétaires en retard, mais d'une situation où le syndicat ne peut plus faire face à ses dépenses : impayés massifs et durables, dettes fournisseurs accumulées, contrats d'eau, d'énergie ou d'assurance menacés de résiliation, saisies pratiquées par des créanciers, budget qui ne couvre plus les charges courantes. Les seuils du mandat ad hoc, 25 % ou 15 % d'impayés, donnent un ordre de grandeur, mais le juge apprécie la situation globale. Il la mesure aussi à la lumière de ce que la copropriété fait encore : dans l'affaire du 1er octobre 2026, une copropriété assurée, dont les comptes avaient été approuvés et dont les charges avaient été intégralement réglées, même par un seul copropriétaire, n'a pas été jugée en péril financier.

L'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble

Il faut un immeuble qui se dégrade sans que le syndicat soit en mesure d'y remédier : toiture, façade, structure, réseaux ou parties communes en mauvais état, travaux urgents non votés ou non financés, arrêtés de mise en sécurité, sinistres répétés. La preuve est matérielle : rapports techniques, constats, devis, injonctions administratives. Des irrégularités de gestion, comme des travaux engagés sans vote de l'assemblée, ne suffisent pas à elles seules à démontrer cette impossibilité : elles relèvent plutôt de la responsabilité du syndic.

La mésentente ne suffit pas : l'arrêt du 1er octobre 2026

L'affaire illustre l'erreur la plus fréquente. L'immeuble ne comptait que deux copropriétaires, deux sociétés civiles immobilières, et il était géré par un syndic bénévole. L'une d'elles, en conflit ouvert avec l'autre, a demandé la désignation d'un administrateur provisoire. Elle faisait valoir que la mésentente entre deux copropriétaires qui se partagent les voix aggravait les difficultés financières et entravait le fonctionnement du syndicat, que le budget prévisionnel et la comptabilité ne respectaient pas la loi, qu'une saisie-attribution pratiquée contre le syndicat n'avait rien rapporté, et que des travaux avaient été réalisés sans accord de l'assemblée. La cour d'appel de Versailles a rejeté la demande le 3 avril 2025, et la Cour de cassation rejette le pourvoi.

Le principe est net : la cour d'appel « a, à bon droit, retenu que l'existence d'une mésentente, fût-elle sérieuse, entre les copropriétaires, ne constituait pas à elle seule un motif de désignation d'un administrateur provisoire au sens de l'article 29-1, I, de la loi du 10 juillet 1965 ». L'examen des pièces a fait le reste. La cour d'appel avait relevé, d'après les documents des assemblées, que la copropriété était assurée, que des travaux d'étanchéité avaient été réalisés, que le registre des copropriétés était tenu à jour, que les comptes avaient été approuvés, qu'une nouvelle assemblée avait été convoquée et que les charges avaient été intégralement payées par l'autre copropriétaire. Elle avait jugé que si la saisie-attribution « avait fait apparaître un solde disponible de zéro euro, la clôture alléguée du compte bancaire de la copropriété n'était pas démontrée », que « n'était produite aucune pièce se rapportant à la conservation de l'immeuble » et que les travaux réalisés sans accord de l'assemblée ne démontraient pas que le syndicat « serait dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble ». La Cour de cassation juge que la cour d'appel a pu en déduire, par une appréciation des pièces qui relève des juges du fond, qu'il n'était démontré « ni que l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires serait gravement compromis ni que celui-ci serait dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble ». Devant la Cour de cassation, la demanderesse a été condamnée aux dépens et à verser 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Trois enseignements pour celui qui envisage d'agir. Le conflit n'est jamais un argument en soi : il n'intéresse le juge que s'il produit des effets mesurables sur les finances ou sur l'état de l'immeuble. Les pièces de l'adversaire comptent autant que les vôtres : procès-verbaux, attestation d'assurance, registre à jour, charges payées peuvent suffire à ruiner la demande. Et votre propre attitude est examinée : la cour d'appel a relevé que la demanderesse, convoquée à une assemblée, ne s'y était pas présentée, et qu'elle assistait à une autre au cours de laquelle les comptes avaient été approuvés.

Qui peut saisir le juge

Selon la fiche officielle de l'administration, la demande peut émaner des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat, du syndic, du maire de la commune, du président de l'intercommunalité compétente en matière d'habitat, du préfet, du procureur de la République et du mandataire ad hoc. Pour un copropriétaire, tout se joue sur les 15 % : ils se calculent en tantièmes de voix, d'après le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. Un copropriétaire qui détient à lui seul ce seuil peut, selon nous, agir seul : dans l'affaire du 1er octobre 2026, la demande émanait d'une seule société, et sa recevabilité n'est pas discutée dans l'arrêt. En dessous, il faut se regrouper avec d'autres copropriétaires, ou alerter le maire, le préfet ou le procureur, qui peuvent saisir le juge sans condition de voix. Un copropriétaire isolé peut, en revanche, solliciter le conseil syndical ou d'autres copropriétaires réunissant un quart des voix pour obtenir la convocation d'une assemblée dans les conditions vues plus haut, ou, si la copropriété est sans syndic, convoquer lui-même l'assemblée.

La procédure, de l'assignation à l'ordonnance

Le juge est le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Lorsque la demande vient du syndic ou du procureur, « le juge est saisi par une requête » ; dans les autres cas, il est saisi par une assignation délivrée au syndicat des copropriétaires, qui est donc l'adversaire formel de la demande, représenté par son syndic. Le juge statue selon la procédure accélérée au fond, qui n'est pas un référé : il tranche le fond de la demande, rapidement. L'assistance d'un avocat est recommandée par la fiche officielle pour l'assignation, et elle s'impose en pratique, compte tenu des enjeux et de la technicité du dossier.

Le ministère public est associé à la procédure. La Cour de cassation rappelle le texte : « toute demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire du syndicat est communiquée au procureur de la République, qui est avisé, s'il y a lieu, de la date de l'audience ». Elle a précisé le 1er octobre 2026 qu'« il s'en déduit que seule est exigée une communication au procureur de la République de la demande en désignation d'un administrateur provisoire formée devant le président du tribunal judiciaire, et non sa communication au procureur général près la cour d'appel saisie d'un appel de la décision rendue par le président » : un arrêt d'appel ne peut donc pas être critiqué au motif que la demande n'aurait pas été communiquée au procureur général. En première instance, en revanche, la communication au procureur est une formalité à vérifier.

Le juge peut entendre les personnes qu'il estime utiles, notamment les élus ou le préfet, avant de statuer. S'il fait droit à la demande, l'ordonnance fixe la durée et l'étendue de la mission de l'administrateur, qui est en principe un administrateur judiciaire, et elle est portée à la connaissance de tous les copropriétaires. Les voies de recours sont enfermées dans des délais brefs : l'acte de notification indique le délai d'appel, et les autres intéressés, notamment les copropriétaires qui n'étaient pas parties, disposent d'un recours propre à compter de la publication de l'ordonnance. Le délai doit être vérifié dès réception de la décision.

Les pièces qui convainquent, et celles qui se retournent contre vous

Le dossier se construit autour des deux conditions légales, et il doit anticiper les pièces que produira le syndicat. Pour la situation financière : les derniers comptes et leurs annexes, les budgets votés ou l'absence de budget, les relevés du compte bancaire séparé du syndicat, l'état des impayés par copropriétaire, l'état des dettes fournisseurs, les mises en demeure, commandements et saisies reçus, les menaces de coupure ou de résiliation d'assurance. Pour l'état de l'immeuble : les rapports techniques, constats de commissaire de justice, devis de travaux urgents, déclarations de sinistre, arrêtés de mise en sécurité ou injonctions de la mairie. Pour le fonctionnement : les procès-verbaux d'assemblée, les convocations, les demandes de convocation restées sans suite, les mises en demeure adressées au syndic, l'extrait du registre national des copropriétés, le rapport du mandataire ad hoc s'il en a été désigné un. Pour la recevabilité : le règlement de copropriété et l'état de répartition des voix qui établissent les 15 %.

Ce qui affaiblit une demande, l'arrêt du 1er octobre 2026 le montre : des affirmations non prouvées, comme la clôture d'un compte bancaire, un solde nul ponctuel qui ne démontre pas l'insolvabilité, l'absence de toute pièce technique sur l'immeuble, des griefs de gestion présentés comme une impossibilité d'entretenir, et l'absence à une assemblée où les difficultés auraient pu être traitées. Une demande se prépare donc souvent en amont, en participant aux assemblées, en faisant inscrire les questions à l'ordre du jour et en faisant constater les refus.

Le juge ne nomme pas un administrateur provisoire pour arbitrer un conflit entre copropriétaires. Il le nomme pour sauver une copropriété qui ne peut plus payer ou plus entretenir son immeuble, et il faut le lui démontrer.

Ce que fait l'administrateur provisoire, et pour combien de temps

Selon la fiche officielle de l'administration, l'administrateur reçoit « Tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse sans indemnité. » ainsi que tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale et du conseil syndical, à l'exception des décisions d'acquisition ou d'aliénation immobilière et de modification du règlement de copropriété. Sa mission a une durée « qui ne peut pas être inférieure à 12 mois (1 an) », et le juge « peut à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire », la prolonger ou y mettre fin. L'administrateur fait publier sa désignation, recense les créances, établit un plan d'apurement des dettes qui, une fois homologué par le juge, ne peut pas dépasser cinq ans, et rend compte de sa mission par écrit. Si les difficultés persistent, « le juge peut placer l'immeuble sous administration provisoire renforcée », à la demande du maire, du président de l'intercommunalité, du préfet ou de l'administrateur provisoire. À la fin de la mission, un syndic reprend la gestion et met en œuvre le plan.

Pour le syndicat, l'effet le plus immédiat est la suspension des poursuites de ses créanciers : l'exigibilité des créances antérieures est suspendue « pour une période de 12 mois (ou jusqu'à 30 mois sur demande de l'administrateur provisoire) », à l'exception des créances publiques et sociales. Depuis la loi du 9 avril 2024, les sommes que l'administrateur dépose à la Caisse des dépôts et consignations pour le compte de la copropriété sont protégées : « Aucune procédure d'exécution, de quelque nature qu'elle soit, sur les sommes versées à la Caisse » « des dépôts et consignations par l'administrateur judiciaire dans l'exercice de son mandat d'administrateur provisoire » « n'est recevable ». Pour les copropriétaires, rien ne change sur un point essentiel : les charges restent dues, et l'administrateur, investi de tous les pouvoirs du syndic, peut en poursuivre le recouvrement contre les copropriétaires défaillants. S'il a reçu tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale, il prend aussi à sa place, dans les limites de la mission fixée par l'ordonnance, les décisions qui en relèvent.

Combien coûte une administration provisoire, et qui la paie

La rémunération de l'administrateur provisoire obéit à un tarif réglementé, qui combine des droits fixes, fonction notamment du nombre de lots, et des droits proportionnels ; au-delà d'un certain niveau, c'est le juge qui la fixe. Depuis la loi du 9 avril 2024, le juge peut en mettre tout ou partie à la charge du syndic qui n'avait pas engagé la procédure d'alerte, ce qui suppose qu'à défaut, la dépense pèse sur la copropriété elle-même, donc sur les copropriétaires. Nous n'avons trouvé aucun coût moyen publié par les pouvoirs publics ; or, pour une petite copropriété, la dépense peut peser lourd au regard du budget, et selon les administrateurs judiciaires cités par le Sénat, « la majorité des copropriétés sous administration provisoire compte moins de 20 logements ». Celui qui demande la désignation et perd s'expose, lui, à supporter les dépens et une indemnité pour les frais d'avocat de son adversaire : dans l'affaire du 1er octobre 2026, 3 000 euros au seul stade du pourvoi en cassation, en plus de ses propres frais. Le copropriétaire qui obtient la désignation doit donc s'attendre à supporter, comme membre du syndicat, sa part du coût de l'administration.

Copropriété bloquée entre deux copropriétaires : les outils adaptés

Le cas jugé le 1er octobre 2026 est celui d'une copropriété à deux, et c'est précisément pour ces situations que l'ordonnance n° 2019-1101 a créé un régime propre, aux articles 41-13 et suivants de la loi. Lorsqu'il n'y a que deux copropriétaires, les décisions ordinaires sont prises par celui qui détient « plus de la moitié des voix. », sans assemblée, sauf pour le budget et l'approbation des comptes, à charge de les notifier à l'autre, et l'autre copropriétaire « dispose de deux mois à compter de la notification pour contester ». Chacun peut prendre les mesures conservatoires nécessaires. Surtout, lorsque le refus de l'un met en péril l'intérêt commun, l'autre peut demander au juge l'autorisation d'agir seul (article 41-21) ; le président du tribunal judiciaire peut par ailleurs ordonner des mesures urgentes (article 41-22). Ces voies répondent directement à un blocage ponctuel, comme des travaux refusés, et elles évitent la lourdeur et le coût d'une administration provisoire que le juge refusera si les conditions de l'article 29-1 ne sont pas réunies. Dans les petites copropriétés, celles qui comptent au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros, la loi permet aussi de décider par consultation écrite ou en réunion sans convocation d'assemblée, mais seulement à l'unanimité, ce qui suppose l'accord de tous ; l'assemblée générale annuelle reste due.

Ce qu'il ne faut pas faire

Demander un administrateur provisoire pour régler un conflit de personnes ou de voisinage : la mésentente, même sérieuse, ne suffit pas à elle seule.
Agir sans calculer ses voix : en dessous de 15 %, la demande d'un copropriétaire est irrecevable s'il n'est pas rejoint par d'autres.
Confondre les procédures : un syndic absent appelle une assemblée ou une désignation sur requête, un syndic inerte un administrateur ad hoc, un blocage à deux une autorisation judiciaire.
Affirmer sans prouver : un compte vide un jour donné, une rumeur de clôture du compte, des travaux faits sans vote ne démontrent ni l'insolvabilité ni l'impossibilité d'entretenir l'immeuble.
Déserter les assemblées puis invoquer le dysfonctionnement de la copropriété : votre absence pourra être relevée contre vous.
Sous-estimer le coût : si la demande est rejetée, vous payez les frais de l'adversaire ; si elle est accueillie, le coût de l'administrateur pèsera sur la copropriété, sauf s'il est imputé au syndic.
Laisser passer le délai d'appel ou de recours contre l'ordonnance.

Ce qu'il faut faire, dans l'ordre

Identifier la situation exacte : difficultés financières graves, immeuble en péril, absence de syndic, syndic défaillant, blocage entre deux copropriétaires.
Calculer les voix dont vous disposez, seul ou avec d'autres copropriétaires, à partir du règlement de copropriété.
Demander par écrit au syndic, avec le conseil syndical ou des copropriétaires réunissant un quart des voix, la convocation d'une assemblée sur les points litigieux et, à défaut, la faire convoquer par le président du conseil syndical après une mise en demeure restée sans effet pendant plus de huit jours.
Si les impayés dépassent les seuils ou si les comptes ne sont plus approuvés depuis deux ans, mettre en demeure le syndic de saisir le juge d'une demande de mandataire ad hoc, puis le saisir vous-même si vous détenez 15 % des voix.
Réunir les pièces financières, techniques et de fonctionnement listées plus haut, et faire constater l'état de l'immeuble.
Alerter si nécessaire le maire, l'intercommunalité ou le préfet, qui peuvent eux aussi saisir le juge et mobiliser des aides publiques.
Faire assigner le syndicat devant le président du tribunal judiciaire, avec un avocat, en vérifiant que la demande est communiquée au procureur.
Après l'ordonnance, suivre la mission, rester présent aux réunions, continuer à payer ses charges et contester dans les délais ce qui doit l'être.

Questions fréquentes

Une mésentente entre copropriétaires suffit-elle pour obtenir un administrateur provisoire ?

Non. La Cour de cassation a jugé le 1er octobre 2026 qu'une mésentente, même sérieuse, ne constitue pas à elle seule un motif de désignation. Elle n'est utile que si elle se traduit par un équilibre financier gravement compromis ou par l'impossibilité d'entretenir l'immeuble, ce qu'il faut démontrer par des pièces.

Peut-on demander seul la désignation d'un administrateur provisoire ?

En principe oui, si vous détenez à vous seul au moins 15 % des voix du syndicat, le texte visant des copropriétaires qui représentent ensemble ce seuil. Sinon, il faut vous regrouper avec d'autres copropriétaires pour l'atteindre, ou alerter le maire, le préfet ou le procureur, qui peuvent saisir le juge sans condition de voix.

Quelle différence entre administrateur provisoire, mandataire ad hoc et syndic judiciaire ?

Le mandataire ad hoc diagnostique et propose, le syndic restant en place. L'administrateur provisoire remplace le syndic et reçoit tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée pour redresser une copropriété en difficulté grave. Le syndic désigné par le juge remplace simplement le syndic que l'assemblée n'a pas su nommer.

Ma copropriété n'a plus de syndic : que demander au juge ?

D'abord rien : tout copropriétaire peut convoquer l'assemblée générale pour nommer un syndic. Si l'assemblée convoquée n'en nomme aucun, le président du tribunal peut désigner un syndic à la requête d'un copropriétaire. Dans les autres cas, et à défaut de convocation, il désigne sur requête un administrateur provisoire chargé de convoquer l'assemblée.

Quelles preuves faut-il apporter pour convaincre le juge ?

Des pièces qui établissent soit la gravité de la situation financière (comptes, relevés bancaires, impayés, dettes, saisies), soit l'impossibilité d'entretenir l'immeuble (rapports techniques, constats, devis urgents, arrêtés). Les procès-verbaux d'assemblée et vos demandes restées sans suite complètent le dossier.

L'avocat est-il obligatoire pour demander un administrateur provisoire ?

La demande d'un copropriétaire passe par une assignation du syndicat devant le président du tribunal judiciaire ; l'assistance d'un avocat y est recommandée par la fiche officielle et s'impose en pratique, compte tenu des enjeux. Pour la requête présentée en l'absence de syndic, faites vérifier les règles de représentation applicables avant de la déposer.

Qui paie l'administrateur provisoire, et que risque-t-on si la demande est rejetée ?

Sa rémunération obéit à un tarif réglementé. Le juge peut en imputer tout ou partie au syndic qui n'a pas déclenché l'alerte ; à défaut, elle pèse sur la copropriété, donc sur les copropriétaires. Si la demande est rejetée, le demandeur s'expose à payer les dépens et une indemnité pour les frais d'avocat de son adversaire : 3 000 euros au seul stade du pourvoi dans l'affaire du 1er octobre 2026.

Combien de temps dure la mission de l'administrateur provisoire ?

Au moins douze mois. Le juge peut la modifier, la prolonger ou y mettre fin à tout moment. Le plan d'apurement qu'il établit peut s'étendre sur cinq ans au plus.

Faut-il continuer à payer ses charges pendant l'administration provisoire ?

Oui. La suspension des poursuites protège le syndicat contre ses propres créanciers, pas les copropriétaires débiteurs. L'administrateur, investi des pouvoirs du syndic, peut en poursuivre le recouvrement.

Nous ne sommes que deux copropriétaires et tout est bloqué : que faire ?

Utiliser le régime propre aux copropriétés à deux : le copropriétaire majoritaire décide des mesures ordinaires, l'autre peut contester dans les deux mois, chacun peut prendre les mesures conservatoires et, lorsque le refus de l'autre met en péril l'intérêt commun, demander au juge l'autorisation d'agir seul ; le président du tribunal judiciaire peut aussi ordonner des mesures urgentes. L'administrateur provisoire n'est envisageable que si la copropriété est réellement en difficulté.

Copropriété en difficulté à Toulouse ou partout en France

Maître Joris Morer, avocat au barreau de Toulouse, accompagne les copropriétaires et les conseils syndicaux confrontés à une copropriété en difficulté : analyse de la situation et choix de la procédure adaptée, calcul des voix, mise en demeure du syndic et convocation d'assemblée, demande de mandataire ad hoc, assignation en désignation d'un administrateur provisoire ou défense du syndicat contre une demande injustifiée, procédures propres aux copropriétés à deux, action en responsabilité contre le syndic défaillant.

Munissez-vous du règlement de copropriété et de l'état de répartition des voix, des trois derniers procès-verbaux d'assemblée et de leurs convocations, des derniers comptes et budgets, des relevés bancaires du syndicat dont vous disposez, de vos échanges avec le syndic et de toute pièce sur l'état de l'immeuble : rapports, constats, devis, courriers de la mairie.

Pour joindre le cabinet : Cabinet Morer, 22 rue Sainte-Anne, 31000 Toulouse — 05 61 55 45 08 — urgence : 06 23 36 88 03 — cabinet@morer-avocat.com.

CABINET D'AVOCAT TOULOUSE
JORIS MORER