Charges impayées : le syndic peut-il faire vendre mon lot ?
Dernière mise à jour : 1 oct.
Deux appels de charges sont restés impayés, puis trois. Le syndic a envoyé une relance, puis un recommandé, électronique ou postal, qui évoque la déchéance du terme et réclame d'un coup le solde de l'année. Une convocation devant le président du tribunal judiciaire a suivi. Et, dans le dernier courrier, une phrase que l'on relit plusieurs fois : le syndicat des copropriétaires se réserve de faire procéder à la saisie et à la vente du lot.
Le syndic peut-il vraiment faire vendre votre appartement pour des charges impayées ? La réponse est oui, mais ni seul, ni tout de suite, ni sans que vous puissiez agir à chaque étape. Le recouvrement des charges suit une chaîne précise, de la mise en demeure à l'hypothèque et au titre exécutoire (la décision de justice qui permet de saisir), du titre aux saisies, de la saisie du lot à l'audience d'orientation, et de cette audience à la vente. Chaque maillon a ses conditions et ses délais, et chacun offre au copropriétaire un moment pour payer, contester, négocier ou vendre lui-même. Cet article décrit cette chaîne du point de vue de celui qui la subit, en indiquant, à chaque étape, ce qu'il peut encore faire.
La réponse courte
Le syndic dispose seul de pouvoirs étendus : mettre en demeure, faire jouer la déchéance du terme, obtenir un titre exécutoire par une procédure rapide, inscrire une hypothèque sur le lot, saisir les comptes bancaires et les loyers. En revanche, la saisie du lot en vue de sa vente exige un vote de l'assemblée générale, et la vente forcée ne peut intervenir que sur un titre devenu définitif, après une audience devant le juge de l'exécution où toutes les contestations doivent être présentées. Les délais que les textes imposent s'additionnent : trente jours de mise en demeure, l'instance devant le président du tribunal puis quinze jours d'appel, huit jours après le commandement, deux mois pour le publier, un à trois mois avant l'audience d'orientation, deux à quatre mois avant l'adjudication. Une adjudication ne peut donc intervenir que de nombreux mois après la première relance, et souvent plus d'un an. Ce temps est celui de la défense.
Première étape : la mise en demeure et la déchéance du terme
Les charges courantes se paient par provisions, en principe trimestrielles et exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf modalités différentes votées par l'assemblée. Lorsqu'une provision reste impayée, la loi du 10 juillet 1965 organise une sanction propre à la copropriété : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »
C'est la déchéance du terme. Un copropriétaire qui devait un trimestre se retrouve, trente jours après une mise en demeure restée sans effet, redevable de toute l'année en cours et des arriérés des exercices dont les comptes ont été approuvés. Depuis le 25 décembre 2025, la mise en demeure est en principe adressée par voie électronique, et le délai de trente jours court du lendemain de la transmission de l'avis électronique par le prestataire, que le message ait été ouvert ou non ; si le copropriétaire a demandé à recevoir ses courriers par voie postale, elle est adressée par lettre recommandée et le délai court du lendemain de la première présentation, non du retrait. Les frais de mise en demeure, et les frais de relance postérieurs à celle-ci, sont mis à la charge du seul copropriétaire défaillant ; les relances antérieures restent, en principe, une dépense commune.
La Cour de cassation a resserré les conditions de cette mise en demeure. Dans un avis de décembre 2024, elle a exigé que la lettre détaille ce qui est réclamé, poste par poste, avec les montants ; une mise en demeure vague rend irrecevable l'action ensuite engagée devant le président du tribunal. En janvier 2026, elle a jugé, en substance, qu'une mise en demeure ne vaut que pour l'exercice qu'elle vise : le syndicat doit justifier, pour chaque exercice, d'une mise en demeure et de l'approbation des comptes ou du budget correspondant. Et, dès 2022, elle avait jugé que le copropriétaire qui paie avant l'expiration des trente jours n'est pas défaillant. La première défense se trouve donc dans la lettre elle-même : est-elle précise, vise-t-elle le bon exercice, le budget a-t-il été voté ?
Deuxième étape : le titre exécutoire par la procédure accélérée au fond
Pour transformer sa créance en titre exécutoire, le syndicat dispose d'une voie rapide : « Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »
Ce n'est pas un référé, mais un jugement au fond rendu selon une procédure orale et rapide. La décision est exécutoire de droit à titre provisoire, c'est-à-dire applicable immédiatement même en cas d'appel, et le délai d'appel est de quinze jours. Le président ne peut condamner qu'aux provisions du budget prévisionnel et des travaux votés, aux cotisations du fonds de travaux, aux provisions devenues exigibles par la déchéance du terme et aux arriérés d'exercices dont les comptes ont été approuvés. La Cour de cassation a jugé en novembre 2025 que cette procédure ne permet pas de réclamer des sommes au titre d'exercices non encore approuvés, et en janvier 2026 que le président ne peut connaître d'une demande reconventionnelle étrangère à cette procédure ; en juin 2026, elle a censuré une condamnation à des frais annexes sans rapport avec les charges. Pour le reste, le syndicat doit passer par une injonction de payer ou une action ordinaire.
Devant ce juge, le copropriétaire peut faire trois choses. Contester la recevabilité, si la mise en demeure était imprécise ou si les comptes n'ont pas été approuvés. Payer, ce qui prive la demande d'objet pour le principal, sans effacer nécessairement les frais déjà exposés. Ou demander des délais : le code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », et sa décision « suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier ». Ce qu'il ne peut plus faire à ce stade, c'est contester les charges elles-mêmes : les décisions d'assemblée générale qui les ont votées ne peuvent être attaquées que dans les deux mois de la notification du procès-verbal, comme nous l'expliquons dans notre article sur la contestation des décisions d'assemblée générale. Passé ce délai, les charges sont dues.
Troisième étape : l'hypothèque, sans vote et sans juge
Deux garanties distinctes protègent le syndicat, et il faut les distinguer parce qu'elles ne jouent pas au même moment.
La première est l'hypothèque légale de l'article 19 de la loi : « Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. » Elle peut être inscrite après une mise en demeure restée infructueuse, et « le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d'extinction de la dette, en requérir la radiation ». Cette inscription ne fait pas vendre le lot ; elle donne au syndicat le droit d'être payé sur le prix, à son rang, si le lot est vendu ou saisi, et elle prend rang à la date de son inscription. En pratique, le notaire ne libère pas le prix d'une vente sans désintéresser le syndicat ou obtenir la mainlevée. Deux limites : « Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans », et le copropriétaire peut, « sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ». Les frais d'inscription sont à sa charge.
La seconde est l'hypothèque légale spéciale du code civil, qui a remplacé en 2022 l'ancien privilège du syndicat. Elle garantit « les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l'année courante ainsi qu'aux quatre dernières années échues » sur le lot vendu, et elle « est dispensée d'inscription ». Elle « prime toutes les autres hypothèques pour l'année courante et pour les deux dernières années échues » et « vient en concours avec l'hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures ». Autrement dit, lorsque le lot est vendu, à l'amiable ou aux enchères, le syndicat est payé sur le prix avant la banque pour les charges récentes. C'est ce qui rend la saisie du lot efficace pour lui.
Quatrième étape : les saisies que le syndic peut faire seul
Le décret de 1967 fixe la règle : « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. » Mais il ajoute qu'une « telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires » et les demandes relevant du juge des référés.
Muni de son titre, le syndic peut donc, sans autorisation de l'assemblée, faire pratiquer une saisie-attribution sur les comptes bancaires du copropriétaire, ou saisir les loyers si le lot est loué. Pour les loyers, la loi contient une règle propre à la copropriété : « Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. » Une seule saisie suffit ; le locataire paie au syndicat, mois après mois, jusqu'à ce que la dette soit éteinte. Pour un copropriétaire bailleur, c'est la mesure la plus simple pour le syndicat, et elle suffit souvent à rendre inutile la saisie du lot.
Le syndic n'a même pas besoin d'attendre le titre pour geler les comptes. Depuis avril 2024, le code des procédures civiles d'exécution dispense d'autorisation du juge la saisie conservatoire pratiquée pour « des provisions mentionnées au premier alinéa de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, exigibles ou rendues exigibles dans les conditions prévues au même article 19-2 ». Dès qu'une provision est exigible et impayée, et a fortiori après la déchéance du terme, le syndic peut donc faire bloquer les comptes ou les loyers du copropriétaire à titre conservatoire, sans requête ni ordonnance, à charge pour lui de dénoncer la saisie au copropriétaire dans les huit jours, d'engager la procédure au fond dans le mois et d'en justifier auprès du tiers saisi dans les huit jours, le tout à peine de caducité. Les fonds sont rendus indisponibles, non attribués ; ils seront transférés au syndicat, par un acte de conversion, lorsque le titre aura été obtenu. Le copropriétaire peut en demander la mainlevée au juge de l'exécution s'il conteste la vraisemblance de la créance ou la réalité de la menace sur son recouvrement.
Le code des procédures civiles d'exécution rappelle que « le créancier a le choix des mesures propres à assurer l'exécution ou la conservation de sa créance », mais que « l'exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation ». Un syndicat qui passe directement à la saisie du lot alors qu'une saisie des loyers ou des comptes aurait suffi s'expose à une contestation pour disproportion. La Cour de cassation a précisé en mai 2026 que cette disproportion ne s'apprécie pas par la seule comparaison entre le montant de la dette et la valeur du bien : le juge doit mettre en balance l'intérêt du créancier et la situation du débiteur, en tenant compte des mesures moins lourdes qui étaient possibles. Une dette modeste ne rend donc pas, à elle seule, la saisie abusive ; mais l'absence de toute tentative moins lourde peut peser.
Cinquième étape : la saisie du lot exige un vote de l'assemblée
La saisie immobilière du lot est la seule mesure d'exécution que le syndic ne peut pas décider seul. L'assemblée générale doit l'y autoriser, par une résolution qui, en pratique, identifie le lot et le débiteur, et le plus souvent fixe la mise à prix envisagée et le budget de la procédure. La loi précise que « si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire […] ». Le débiteur est convoqué comme tout copropriétaire et peut s'expliquer, mais sa voix n'est pas comptée et il ne peut recevoir de pouvoir.
Cette résolution est une décision d'assemblée comme une autre : elle peut être contestée dans les deux mois de la notification du procès-verbal, pour un vice de convocation, de majorité ou de contenu. La Cour de cassation a admis en 2013 que l'assemblée autorise la saisie avant même que le syndicat dispose d'un titre exécutoire ; mais le titre reste indispensable pour engager la procédure, et il doit être définitif pour que la vente ait lieu. Le code des procédures civiles d'exécution est formel : « Lorsque la poursuite est engagée en vertu d'une décision de justice exécutoire par provision, la vente forcée ne peut intervenir qu'après une décision définitive passée en force de chose jugée. » Une ordonnance du président du tribunal frappée d'appel permet de délivrer un commandement, non de vendre aux enchères ; et, lorsque la décision a été rendue par défaut, aucune poursuite ne peut être engagée pendant le délai d'opposition.
Sixième étape : le commandement de payer valant saisie
La saisie commence par la signification, par un commissaire de justice, d'un commandement de payer valant saisie. Il doit avertir le copropriétaire qu'il dispose de huit jours pour payer, qu'à défaut la procédure de vente se poursuivra, qu'il conserve la possibilité de rechercher lui-même un acquéreur pour une vente amiable, et, s'il est une personne physique, qu'il peut saisir la commission de surendettement. Si le lot est la résidence de la famille et appartient en propre à l'un des époux, le commandement est dénoncé au conjoint au plus tard le premier jour ouvrable suivant.
Dès sa signification, le lot devient indisponible : « L'acte de saisie rend l'immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d'administration du saisi. Celui-ci ne peut ni aliéner le bien ni le grever de droits réels […] », et « à moins que le bien soit loué, le saisi en est constitué séquestre […] ». Les loyers sont saisis avec l'immeuble : ils sont immobilisés et seront distribués avec le prix. Les baux consentis après la saisie sont, en principe, inopposables au créancier et à l'acquéreur. Le commandement doit être publié au fichier immobilier dans les deux mois ; il cesse de produire effet si, dans les cinq ans de sa publication, aucun jugement constatant la vente n'a été mentionné en marge.
À ce stade, le copropriétaire peut encore payer, ce qui met fin à la poursuite sous réserve des frais, ou organiser une vente amiable, ce qui lui évitera la décote des enchères. Il ne peut plus vendre sans l'autorisation du juge.
Septième étape : l'audience d'orientation, le dernier vrai rendez-vous
Dans les deux mois de la publication du commandement, le syndicat assigne le copropriétaire devant le juge de l'exécution, à une audience d'orientation fixée un à trois mois plus tard. L'assignation doit contenir, à peine de nullité, plusieurs avertissements que l'on ne lit jamais assez : « l'information que, si le débiteur n'est pas présent ou représenté par un avocat à l'audience, la procédure sera poursuivie en vente forcée, sur les seules indications fournies par le créancier » ; « l'indication de la mise à prix telle que fixée dans le cahier des conditions de vente et de la possibilité d'en contester le montant pour insuffisance manifeste » ; « l'avertissement que le débiteur peut demander au juge de l'exécution à être autorisé à vendre le bien saisi à l'amiable s'il justifie qu'une vente non judiciaire peut être conclue dans des conditions satisfaisantes » ; et, « en caractères très apparents, qu'à peine d'irrecevabilité, toute contestation ou demande incidente est déposée au greffe du juge de l'exécution par conclusions d'avocat au plus tard lors de l'audience ».
Cette dernière règle commande tout. « A peine d'irrecevabilité prononcée d'office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l'audience d'orientation […] », sauf à porter sur des actes postérieurs. Tout ce que le copropriétaire a à dire doit être dit là, par avocat, et avant l'audience : le montant réclamé, la prescription des charges anciennes, l'irrégularité de la mise en demeure ou de la résolution d'assemblée, la disproportion de la saisie, l'insuffisance manifeste de la mise à prix, la demande de délais de grâce, la demande de vente amiable. Le juge « vérifie que les conditions » de la saisie « sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ». Le jugement d'orientation fixe le montant retenu pour la créance, et il peut être frappé d'appel dans les quinze jours de sa signification, selon la procédure à jour fixe, la cour devant statuer au plus tard un mois avant la date d'adjudication.
Le copropriétaire qui ne se présente pas, ou qui vient sans avocat, ne perd pas seulement une chance : il perd le droit de contester, et la vente est ordonnée sur les seules indications du syndicat. L'aide juridictionnelle peut être demandée avant l'audience.
Tout se joue à l'audience d'orientation. Le montant, la prescription, la disproportion, la mise à prix, les délais, la vente amiable : ce qui n'a pas été soulevé par avocat avant cette audience ne pourra plus l'être.
Huitième étape : vente amiable ou adjudication
Si le juge autorise la vente amiable, il fixe un prix en deçà duquel le lot ne peut pas être vendu, et donne quatre mois, prolongeables de trois si un acquéreur s'est engagé par écrit. Le prix est consigné, la vente produit les effets d'une vente ordinaire, et le copropriétaire échappe à la décote des enchères. C'est souvent la moins mauvaise issue lorsque la vente est devenue inévitable.
Si le juge ordonne la vente forcée, l'adjudication a lieu à son audience, deux à quatre mois plus tard, aux enchères publiques portées par avocat. La mise à prix est fixée par le syndicat poursuivant, et, « à défaut d'enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d'office à ce montant » : un syndicat qui fixe une mise à prix trop basse peut se retrouver propriétaire du lot, ce qu'il n'a en général aucun intérêt à rechercher. Et si le copropriétaire a obtenu du juge une mise à prix relevée, le syndicat ne peut être déclaré adjudicataire d'office que pour la mise à prix initiale. Le copropriétaire saisi peut avoir contesté la mise à prix pour insuffisance manifeste à l'audience d'orientation ; il ne peut pas, en revanche, enchérir : « Ne peuvent se porter enchérisseurs, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées : 1° Le débiteur saisi ». Un tiers, même proche, ne peut enchérir que pour lui-même et avec ses propres moyens ; l'interposition de personne au profit du saisi est interdite et expose l'adjudication à l'annulation. Une vente de gré à gré reste possible, après l'orientation en vente forcée et jusqu'à l'ouverture des enchères, si le copropriétaire, le syndicat poursuivant et tous les créanciers inscrits y consentent. Après l'adjudication, toute personne peut surenchérir du dixième dans les dix jours. Le déroulement des enchères est décrit dans notre article sur la manière d'enchérir lors d'une vente judiciaire.
Après la vente : le prix, les charges, l'occupation
Le prix est distribué entre les créanciers. Grâce à son hypothèque légale spéciale, le syndicat est payé avant tous les autres créanciers hypothécaires, banque comprise, pour l'année courante et les deux dernières années échues ; pour les deux années antérieures, sa garantie vient en concours avec celle du vendeur impayé et du prêteur de deniers. Le solde, s'il en reste, revient au copropriétaire. Les provisions exigibles après le transfert de propriété incombent à l'adjudicataire ; l'arriéré reste dû par le saisi et se paie sur le prix, sauf clause contraire du cahier des conditions de vente.
« Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi. » Le copropriétaire qui occupait le lot doit le quitter ; à défaut, l'adjudicataire fait délivrer un commandement de quitter les lieux et peut faire procéder à l'expulsion, avec les délais et protections du droit commun de l'expulsion, délais que le juge peut accorder et trêve hivernale compris. Le copropriétaire qui reste dans les lieux doit, en principe, une indemnité d'occupation. Le locataire dont le bail est antérieur à la saisie, lui, reste en place : son bail est opposable à l'acquéreur.
Le surendettement : ce qu'il suspend, et ce qu'il ne suspend plus
Le copropriétaire personne physique peut saisir la commission de surendettement. Ce n'est pas le dépôt du dossier qui protège, mais sa recevabilité : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur […] », pour une durée qui ne peut excéder deux ans. La saisie du lot est donc suspendue, à une exception près : « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d'adjudication ne peut résulter que d'une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. » Autrement dit, la décision de recevabilité doit intervenir avant que le juge ait ordonné la vente forcée ; après, seul le juge de l'exécution, saisi par la commission, peut reporter l'adjudication, pour causes graves. Une nouvelle rédaction de l'article L. 722-5 du code de la consommation, issue de la réforme du crédit à la consommation, entrera en vigueur le 20 novembre 2026 ; les règles de suspension exposées ici sont celles en vigueur à la date de cet article.
Le copropriétaire qui a aussi des dettes professionnelles, ancien commerçant ou caution de sa société par exemple, n'est pas exclu. Depuis 2022, « La situation de surendettement est caractérisée par l'impossibilité manifeste de faire face à l'ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir », et la Cour de cassation a censuré en juillet 2026 un jugement qui exigeait que les dettes non professionnelles soient supérieures aux dettes professionnelles : le texte ne fait aucune distinction selon la part respective de ces dettes.
Lorsque les impayés sont ceux de toute la copropriété
Le copropriétaire poursuivi n'est parfois que l'un des nombreux débiteurs d'un immeuble en difficulté. La loi impose alors au syndic d'agir à une autre échelle : « Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1 ou en l'absence de vote de l'assemblée générale sur l'approbation des comptes depuis au moins deux ans, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc », le seuil étant de 15 % pour les copropriétés de plus de deux cents lots. Un copropriétaire qui constate que le seuil est atteint sans que le syndic ait saisi le juge peut le signaler au conseil syndical ; et, si le syndic n'a pas agi dans le mois de la clôture des comptes, ou en l'absence de syndic, ou si les comptes n'ont pas été approuvés depuis deux ans, des copropriétaires réunissant au moins 15 % des voix, ou le président du conseil syndical, peuvent saisir eux-mêmes le juge.
Ce qu'il ne faut pas faire
Laisser passer les trente jours de la mise en demeure. C'est ce délai qui déclenche la déchéance du terme et rend exigible d'un coup le solde de l'exercice et les arriérés approuvés.
Contester les charges devant le juge du recouvrement. Les décisions d'assemblée se contestent dans les deux mois de leur notification ; ensuite, les charges sont dues.
Ignorer l'assemblée qui vote la saisie. Votre voix n'est pas comptée, mais vous pouvez vous expliquer, proposer un échéancier, et contester la résolution dans les deux mois.
Ne pas se présenter à l'audience d'orientation, ou s'y présenter sans avocat. Ce qui n'y a pas été soulevé par avocat ne peut plus l'être, sauf sur les actes postérieurs, et la vente forcée est ordonnée sur les seules indications du syndicat.
Attendre la vente forcée pour chercher un acquéreur. La vente amiable se demande à l'audience d'orientation, et elle évite la décote des enchères.
Compter sur un dossier de surendettement déposé après que la vente forcée a été ordonnée. Seule la recevabilité suspend, et, à ce stade, seul le juge, saisi par la commission, peut reporter la vente.
Votre situation, et ce que vous pouvez encore faire
Où en est la procédure | Ce qui reste possible |
Mise en demeure reçue | Payer dans les trente jours pour éviter la déchéance du terme ; vérifier la précision de la lettre et l'exercice visé ; proposer un échéancier écrit |
Assignation devant le président du tribunal judiciaire | Contester la recevabilité (mise en demeure, approbation des comptes) ; demander des délais de grâce jusqu'à deux ans ; payer avant l'audience |
Hypothèque inscrite sur le lot | Demander la mainlevée contre une offre de paiement suffisante ou une garantie ; vérifier qu'aucune créance de plus de cinq ans n'y figure |
Saisie des loyers ou des comptes | Contester devant le juge de l'exécution dans le mois de la dénonciation de la saisie ; négocier ; la saisie des loyers s'arrête d'elle-même à l'extinction de la dette |
Assemblée convoquée pour autoriser la saisie du lot | Assister, proposer un règlement, puis contester la résolution dans les deux mois si elle est irrégulière |
Commandement de payer valant saisie signifié | Payer dans les huit jours ; préparer la vente amiable ; saisir la commission de surendettement ; prendre un avocat |
Assignation à l'audience d'orientation | Demander l'aide juridictionnelle si nécessaire, puis déposer par avocat, avant l'audience, toutes les contestations et demandes : montant, prescription, disproportion, mise à prix, délais, vente amiable |
Vente forcée ordonnée | Appel dans les quinze jours de la signification ; vente de gré à gré jusqu'aux enchères avec l'accord du syndicat et de tous les créanciers inscrits ; report par le juge saisi par la commission de surendettement, pour causes graves |
Ce qu'il faut faire, dans l'ordre
Réunir les pièces : appels de charges, procès-verbaux d'assemblée, mise en demeure et sa preuve de dépôt ou son enveloppe, relevé de compte du syndic, tout titre déjà obtenu.
Vérifier ce qui est réellement dû : exercices approuvés, charges de plus de cinq ans, frais imputés, répartition.
Proposer un règlement par écrit au syndic, avec un échéancier tenable ; le conseil syndical peut peser.
Répondre à chaque acte dans son délai : trente jours, quinze jours d'appel, deux mois pour contester une assemblée, huit jours après le commandement.
Prendre un avocat dès le commandement de payer, pour préparer l'audience d'orientation et, si nécessaire, la vente amiable.
Saisir la commission de surendettement assez tôt pour que la recevabilité soit acquise avant que la vente forcée soit ordonnée, si votre situation le justifie.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il faire vendre mon appartement pour une petite dette ?
En droit, aucune somme minimale n'est fixée. Mais la mesure ne doit pas excéder ce qui est nécessaire, et le juge de l'exécution apprécie si la saisie du lot était proportionnée au regard de votre situation et des mesures moins lourdes qui existaient, saisie des comptes ou des loyers notamment. Une dette faible, sans tentative préalable de recouvrement plus simple, peut être discutée à l'audience d'orientation.
Ma résidence principale est-elle protégée ?
Non, pour un particulier. La résidence principale d'un copropriétaire peut être saisie et vendue pour des charges impayées. Les principales protections sont la dénonciation du commandement au conjoint, la proportionnalité, la contestation de la mise à prix, les délais de grâce, la vente amiable et le surendettement.
Puis-je racheter mon lot aux enchères ?
Non. Le débiteur saisi ne peut pas enchérir, ni lui-même ni par personne interposée. Un tiers, même proche, ne peut enchérir que pour lui-même et avec ses propres moyens ; l'interposition de personne au profit du saisi est interdite et expose l'adjudication à l'annulation.
J'ai un locataire : que devient-il ?
Si son bail est antérieur à la saisie, il reste en place et son bail s'impose à l'acquéreur. À compter du commandement, les loyers sont saisis avec l'immeuble : ils sont immobilisés et seront distribués avec le prix. Le locataire continue de payer valablement au propriétaire tant que le créancier ne lui a pas fait défense de le faire ; s'il reçoit une telle opposition, il paie entre les mains d'un séquestre. Cette saisie des loyers avec l'immeuble ne se confond pas avec la saisie-attribution des loyers que le syndic peut pratiquer seul, sur son titre, et dans laquelle le locataire paie pour le compte du syndicat. Un bail consenti après la saisie est, en principe, inopposable à l'acquéreur.
Quels frais s'ajoutent à ma dette ?
Les frais de mise en demeure, les relances postérieures, les frais d'inscription et de mainlevée d'hypothèque, les actes du commissaire de justice et les droits de recouvrement sont à votre charge. S'y ajoutent, en cas de procédure, les dépens, l'indemnité de procédure que le juge peut allouer au syndicat, et, en saisie immobilière, les frais de poursuite taxés par le juge, que l'acquéreur règle en plus du prix, ce qui pèse indirectement sur le prix obtenu. Les frais d'avocat du syndicat ne sont pas, en principe, des frais imputables au seul copropriétaire : ils relèvent de l'indemnité pour frais d'avocat que le juge fixe.
Le syndic a inscrit une hypothèque : comment la faire lever ?
En payant, ce qui permet d'exiger du syndic qu'il en requière la radiation, ou en saisissant le président du tribunal judiciaire d'une demande de mainlevée, totale ou partielle, contre une offre de paiement suffisante ou une garantie équivalente. Vérifiez aussi que l'inscription ne porte pas sur des créances exigibles depuis plus de cinq ans, ce que la loi interdit. Le mécanisme est proche de celui que nous décrivons pour l'hypothèque judiciaire provisoire.
Vous êtes menacé d'une saisie de votre lot, ou vous êtes syndicat face à un copropriétaire qui ne paie plus, à Toulouse ou partout en France
Ces dossiers se décident sur des délais courts et sur une audience unique. Pour le copropriétaire, l'enjeu est de ne laisser passer ni les trente jours de la mise en demeure, ni les deux mois de contestation de l'assemblée, ni l'audience d'orientation ; pour le syndicat, de bâtir un titre irréprochable, mise en demeure par exercice et comptes approuvés, et de choisir la mesure proportionnée.
Maître Joris Morer, avocat au barreau de Toulouse, intervient des deux côtés : pour les copropriétaires poursuivis, de la réponse à la mise en demeure à l'audience d'orientation, en passant par la demande de délais, la mainlevée d'hypothèque, la contestation des saisies et l'organisation d'une vente amiable ; et pour les syndicats et leurs syndics, dans le recouvrement des charges, de la procédure accélérée au fond aux voies d'exécution, jusqu'à la saisie immobilière du lot lorsqu'elle est autorisée et proportionnée. Il exerce devant les juridictions de la Haute-Garonne et, plus largement, partout en France. Le détail de ces interventions figure sur les pages avocat en droit de la copropriété à Toulouse et recouvrement et saisies à Toulouse.
Munissez-vous des appels de charges, des procès-verbaux d'assemblée, de la mise en demeure, de tout acte de commissaire de justice reçu et de la date de l'audience s'il y en a une : un premier échange permet de situer le dossier dans la chaîne décrite ici et de fixer ce qui peut encore être fait.
Pour joindre le cabinet : Cabinet Morer, 22 rue Sainte-Anne, 31000 Toulouse — 05 61 55 45 08 — urgences 24h/24 : 06 23 36 88 03 — cabinet@morer-avocat.com.
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