Trêve hivernale 2026-2027 : ce que le propriétaire peut encore faire du 1er novembre au 31 mars
Chaque automne, la même idée s'installe chez les bailleurs : à partir du 1er novembre, plus rien n'est possible contre un locataire qui ne paie pas, et il faudra attendre le printemps. C'est faux, et cette erreur coûte cher. La trêve hivernale, qui court cette année du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, interdit une seule chose : l'expulsion elle-même. Tout le reste, le commandement de payer, l'assignation, l'audience, le jugement, le commandement de quitter les lieux, la demande de concours de la force publique, continue, et c'est précisément pendant l'hiver qu'un bailleur bien conseillé prépare la sortie des lieux pour le printemps. L'enjeu n'est pas théorique : selon la Chambre nationale des commissaires de justice (données publiées le 17 mars 2026), 30 500 ménages ont quitté leur logement avec le concours de la force publique en 2025, soit 27 % de plus qu'en 2024. Cet article détaille ce que la trêve suspend, ce qu'elle ne suspend pas, ses exceptions, et le calendrier à tenir, côté bailleur comme côté locataire.
La procédure d'expulsion elle-même, étape par étape, est décrite dans notre article comment expulser un locataire qui ne paie pas son loyer ? Le cas du squatteur, qui n'est pas protégé par la trêve, est traité dans que faire si un squatteur occupe mon logement ?
La réponse courte
Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, aucune expulsion ne peut être exécutée par la force contre l'occupant d'un lieu habité, sauf exceptions : relogement assuré, occupants entrés dans le domicile d'autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte (et, sur décision du juge, dans un autre lieu), occupants d'un logement étudiant qui ne remplissent plus les conditions d'attribution, conjoint, partenaire ou concubin violent évincé par le juge aux affaires familiales. En revanche, la procédure ne s'arrête pas : vous pouvez faire délivrer un commandement de payer, assigner, obtenir un jugement, faire signifier le commandement de quitter les lieux, saisir le préfet et demander le concours de la force publique, de sorte que l'expulsion intervienne au plus tôt après la fin de la trêve. Les loyers et l'indemnité d'occupation restent dus. Pendant la même période, les coupures d'électricité, de gaz et de chaleur pour impayé sont interdites dans la résidence principale.
Le texte, et les dates de cette année
La trêve est prévue par l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution : « Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée » « et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, » « il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année » « jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré » « dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. » Le texte, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, n'a pas été modifié depuis, et, à la date de publication, aucune prolongation n'a été décidée pour cet hiver : la trêve 2026-2027 court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus.
Le mot important est « sursis ». La trêve ne suspend pas un droit, elle diffère l'exécution d'une mesure. Le jugement d'expulsion rendu en janvier est parfaitement valable ; il ne pourra simplement pas être exécuté par la force avant le 1er avril.
Ce que la trêve suspend
Une seule chose : l'expulsion forcée, c'est-à-dire l'intervention du commissaire de justice, au besoin avec la force publique, pour faire sortir l'occupant et ses meubles. Pendant la trêve, le préfet n'accorde pas le concours de la force publique pour une expulsion de lieu habité, et le commissaire de justice ne peut pas procéder à l'évacuation, même si tous les délais sont expirés.
La trêve a un pendant en matière d'énergie. L'article L. 115-3 du code de l'action sociale et des familles interdit aux fournisseurs, « Du 1er novembre de chaque année au 31 mars de l'année suivante », de procéder « dans une résidence principale, à l'interruption » de la fourniture d'électricité, de chaleur ou de gaz pour impayé ; une réduction de puissance électrique reste possible dans certains cas, et l'interdiction de couper l'eau vaut toute l'année. Ce texte vise les fournisseurs d'énergie, pas le bailleur : un propriétaire qui couperait lui-même l'électricité ou l'eau pour faire partir son locataire commettrait un délit, en toute saison (article 226-4-2 du code pénal).
Ce que la trêve ne suspend pas
C'est la partie que les bailleurs connaissent mal, et la plus utile. Aucun texte ne suspend pendant l'hiver les actes de la procédure. L'administration le confirme : la procédure d'expulsion peut être engagée pendant la trêve, y compris en référé, et l'expulsion ordonnée prendra effet à la fin de la trêve. Concrètement, restent possibles du 1er novembre au 31 mars :
le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui ouvre le délai de six semaines pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, deux mois le plus souvent pour les baux antérieurs ;
le signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par le commissaire de justice, lorsque l'impayé dure depuis deux mois ou que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges (article 24 de la loi du 6 juillet 1989), et, lorsque le bailleur est un particulier ou une société civile familiale, le diagnostic social et financier, que le décret du 4 août 2026 fait réaliser dès le commandement de payer et non plus à l'assignation ;
l'assignation devant le juge des contentieux de la protection, notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience ;
l'audience et le jugement qui constate la résiliation du bail, condamne au paiement, ordonne l'expulsion et fixe l'indemnité d'occupation ;
la signification du commandement de quitter les lieux, et le cours du délai de deux mois qui le suit, prévu par l'article L. 412-1 du même code : « elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement » ;
la saisine du préfet par le commissaire de justice dès ce commandement, prévue par l'article L. 412-5 ; le préfet en informe la commission de prévention des expulsions et indique au ménage qu'il peut saisir la commission de médiation du droit au logement opposable ; à défaut de cette saisine, le délai de deux mois est suspendu ;
la demande de concours de la force publique, qui doit être adressée au préfet par la voie électronique prévue par la loi du 31 mai 1990, faute de quoi aucun refus indemnisable ne naît, comme l'a jugé le Conseil d'État le 29 novembre 2022 (n° 443396) ;
le recouvrement de la dette : mise en jeu de la caution et, une fois le jugement obtenu, saisie des rémunérations ou saisie-attribution sur le compte, aucun texte relatif à la trêve ne visant les sommes dues.
L'indemnité d'occupation continue elle aussi de courir. La cour d'appel de Lyon a ainsi maintenu, le 12 mars 2025 (RG n° 24/04765), l'indemnité d'occupation provisionnelle mise à la charge d'une occupante sans titre, en jugeant que « la précarité de la situation de l'appelante n'est quant à elle pas de nature à amoindrir le préjudice » du propriétaire. Chaque mois d'hiver passé dans les lieux se paie, ou s'ajoute à la dette.
Les délais que le juge peut accorder, et leur articulation avec la trêve
Indépendamment de la trêve, le juge peut accorder à l'occupant des délais pour quitter les lieux. L'article L. 412-3 le prévoit « chaque fois que le relogement des intéressés » « ne peut avoir lieu dans des conditions normales », et l'article L. 412-4 en fixe la durée depuis la loi de 2023 : « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » Avant 2023, la fourchette allait de trois mois à trois ans ; le Conseil constitutionnel a validé cette réduction le 26 juillet 2023 (décision n° 2023-853 DC). Ces délais sont refusés aux occupants « entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte » et au locataire de mauvaise foi.
La trêve et ces délais se cumulent, et les juges en tiennent compte. Le juge de l'exécution du Mans a ainsi refusé, le 3 avril 2025 (RG n° 24/02382), un délai de douze mois à des locataires qui « ne livrent absolument aucune explication » sur leur dette et dont les démarches de relogement étaient « tout à fait ponctuelles », en relevant qu'« en raison de la trêve hivernale » ils avaient déjà bénéficié d'un délai supplémentaire. Pour le bailleur, l'argument est à retenir : cinq mois de trêve, c'est déjà un délai, et il peut être opposé à une demande de délais complémentaires formée au printemps.
Les exceptions : qui n'est pas protégé par la trêve
Le relogement d'abord : la trêve ne joue pas lorsque le relogement des intéressés est assuré « dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ». Le texte exige un relogement « assuré » : une simple proposition ne suffit pas, en principe, à écarter la trêve.
Le squat ensuite. Selon le deuxième alinéa de l'article L. 412-6, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, le sursis « ne s'applique pas lorsque la mesure » « d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui » « à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte » : pour le squat d'un domicile, résidence principale ou secondaire, la trêve est écartée de plein droit. Pour les occupants entrés par ces procédés « dans tout autre lieu que le domicile », un local vide, un garage, un terrain, le texte prévoit que « Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis ». Dans une affaire jugée par la cour d'appel de Bordeaux le 10 juillet 2025 (RG n° 24/04947), des occupants entrés « par effraction en sachant qu'ils n'avaient aucun droit d'y pénétrer » avaient ainsi été expulsés le 28 février 2025, en pleine période hivernale. Attention toutefois à la frontière : un occupant sans titre n'est pas un squatteur s'il est entré sans voie de fait. La cour d'appel de Lyon, dans l'arrêt du 12 mars 2025 déjà cité, a jugé qu'une occupante installée à la suite d'une escroquerie au faux bailleur n'était pas entrée par voie de fait, « la bonne foi se présume », et qu'elle bénéficiait donc de la trêve et du délai de deux mois.
La procédure administrative d'évacuation des squatteurs, prévue par l'article 38 de la loi du 5 mars 2007 et élargie par la loi du 18 août 2026, entrée en vigueur sur ce point le 20 août 2026, au « maintien dans les lieux à l'expiration d'un contrat de location » « d'un meublé de tourisme », n'est pas une mesure d'expulsion ordonnée par le juge et n'est donc pas soumise à la trêve ; pour les squatteurs, l'administration confirme que « Dans le cas de squatteurs, la trêve hivernale ne s'applique pas. »
Deux exceptions tiennent à la qualité de l'occupant. L'article L. 412-7 écarte les délais du juge et la trêve pour les occupants de locaux « spécialement destinés aux logements d'étudiants lorsque les intéressés cessent de satisfaire aux conditions » d'attribution. L'article L. 412-8 écarte l'ensemble des protections, délais et trêve, pour « l'expulsion du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité » « ou du concubin violent ordonnée par le juge aux affaires familiales » sur le fondement de l'article 515-9 du code civil. Enfin, l'administration mentionne aussi parmi les exceptions « les résidents d'un logement situé dans un immeuble touché par un arrêté de mise en sécurité » ; cette hypothèse ne figure pas dans le texte de l'article L. 412-6, et elle doit être examinée au cas par cas.
Le calendrier du bailleur : utiliser l'hiver
Un impayé constaté en octobre et traité sans attendre donne, en pratique, le déroulé suivant. Le commandement de payer est délivré en novembre ; le délai de six semaines, ou de deux mois selon le bail, expire en décembre ou janvier ; l'assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, qui peut se tenir en février ou mars selon les délais du tribunal ; le jugement est ensuite rendu et signifié, le commandement de quitter les lieux délivré, et le délai de deux mois court, de sorte que le concours de la force publique peut être demandé au printemps, pour une exécution possible avant l'été, sous réserve des délais que le juge accorderait. Pour qu'une expulsion puisse être exécutée dès le 1er avril, le commandement de quitter les lieux doit avoir été signifié au plus tard fin janvier, ce qui suppose une procédure engagée dès l'été ou le début de l'automne. Un bailleur qui attend le printemps pour délivrer le commandement de payer, lui, n'obtiendra pas son jugement avant l'été, et risque de voir l'exécution repoussée à la trêve suivante.
Deux textes récents s'invitent dans ce calendrier. Depuis le 1er octobre 2026, les baux conclus ou renouvelés relèvent d'un nouveau contrat type, issu du décret du 6 juillet 2026, dont la clause résolutoire vise le délai de six semaines ; et depuis le 18 octobre 2026, une nouvelle notice d'information, issue d'un arrêté du 9 octobre 2026, doit être annexée aux contrats conclus ou renouvelés, dont les informations relatives « aux impayés de loyer, à la clause résolutoire et à la prévention des expulsions » sont actualisées, selon l'administration. Ces nouveautés sont détaillées dans nos articles sur le nouveau bail au 1er octobre 2026 et sur la procédure d'expulsion.
Et si l'État refuse son concours à la sortie de la trêve ?
L'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution pose le principe : « L'Etat est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements et des autres titres exécutoires. » « Le refus de l'Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation. » Depuis la loi de 2023, les modalités d'évaluation de cette réparation « sont précisées par décret en Conseil d'Etat » ; le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 a, selon la présentation qu'en fait l'administration, organisé la procédure d'indemnisation, par une demande préalable au préfet, le silence gardé deux mois valant rejet. Toujours selon cette présentation, la responsabilité de l'État court à compter du refus, explicite ou né du silence gardé deux mois sur la demande de concours, et, lorsque le refus intervient pendant la trêve, elle n'est engagée qu'à l'issue de celle-ci. Autrement dit, la trêve n'est pas indemnisée ; le refus de concours qui se prolonge au-delà du 31 mars l'est. D'où l'intérêt d'avoir formé la demande de concours, par la voie électronique, au plus tard fin janvier : le délai de deux mois au terme duquel le silence du préfet vaut refus s'écoule alors pendant la trêve, et la responsabilité de l'État peut être engagée dès la fin de celle-ci.
Côté locataire : ce que la trêve change, et ce qu'elle ne change pas
La trêve vous garantit de ne pas être expulsé par la force avant le 1er avril. Elle ne suspend ni votre dette, ni l'indemnité d'occupation, ni la procédure : vous avez tout intérêt à comparaître à l'audience, ou à vous y faire représenter, pour demander des délais ; le juge peut aussi en accorder d'office. Elle vous donne du temps, et ce temps doit servir : reprendre le versement intégral du loyer courant avant l'audience, condition, avec la capacité de régler la dette, pour obtenir du juge des délais de paiement pouvant aller jusqu'à trois ans et la suspension des effets de la clause résolutoire ; saisir les dispositifs d'aide ; déposer un recours au titre du droit au logement opposable si vous y êtes éligible ; demander, le cas échéant, des délais pour quitter les lieux, en justifiant de démarches de relogement réelles, faute de quoi le juge risque de les refuser, comme au Mans en avril 2025. Un locataire qui laisse passer l'hiver sans rien faire se retrouve, au 1er avril, avec cinq mois de dette supplémentaire et un juge peu enclin à lui accorder quoi que ce soit.
La trêve hivernale protège du camion de déménagement, pas du jugement. Le bailleur qui l'a compris passe l'hiver à préparer le 1er avril ; le locataire qui l'a compris passe l'hiver à préparer son audience.
Possible ou impossible pendant la trêve
Acte | Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 |
Commandement de payer | Possible ; le délai de six semaines ou de deux mois court |
Assignation, audience, jugement | Possibles, y compris en référé |
Commandement de quitter les lieux et délai de deux mois | Possibles ; le délai court |
Saisine du préfet et demande de concours de la force publique | Possibles ; la demande de concours doit être faite par voie électronique |
Expulsion forcée d'un locataire, d'un ancien locataire ou d'un occupant entré sans voie de fait | Interdite, sauf relogement assuré (et cas des logements étudiants et du conjoint violent) |
Expulsion d'un squatteur entré dans un domicile par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte | Possible, la trêve ne s'applique pas |
Expulsion d'un squatteur d'un autre lieu (local vide, garage, terrain) | Possible si le juge a supprimé ou réduit le sursis |
Évacuation administrative par le préfet (article 38 de la loi du 5 mars 2007) | Possible toute l'année |
Indemnité d'occupation, saisies, recours contre la caution | Possibles ; les sommes restent dues |
Coupure d'électricité, de gaz ou de chaleur pour impayé dans la résidence principale | Interdite ; réduction de puissance électrique possible dans certains cas |
Indemnisation par l'État du refus de concours | Selon l'administration, la responsabilité n'est engagée qu'à l'issue de la trêve |
Ce qu'il ne faut pas faire
Attendre le 1er avril pour délivrer le commandement de payer : vous perdez cinq mois de procédure, et probablement l'été.
Changer la serrure, couper l'eau ou l'électricité, ou faire pression pour obtenir un départ pendant l'hiver : forcer un occupant à quitter les lieux sans avoir obtenu le concours de l'État, par des manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est un délit prévu par l'article 226-4-2 du code pénal, puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende.
Traiter comme un squatteur un occupant entré sans voie de fait, ancien locataire, hébergé ou victime d'un faux bail : il bénéficie de la trêve et peut prétendre aux délais, et la procédure doit être la bonne.
Oublier la notification de l'assignation au préfet six semaines avant l'audience : la demande serait irrecevable (article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989), et l'audience obtenue pendant la trêve perdue.
Côté locataire, ne rien faire pendant la trêve : la dette grossit et les délais se refusent.
Ce qu'il faut faire, dans l'ordre
Vérifier la date de signature du bail et sa clause résolutoire : six semaines ou deux mois.
Faire délivrer le commandement de payer sans attendre ; selon le montant et l'ancienneté de la dette, le commissaire de justice signale la situation à la commission de prévention des expulsions, et le diagnostic social et financier est engagé dès ce stade lorsque le bailleur est un particulier ou une société civile familiale.
Assigner dès l'expiration du délai (pour un bailleur personne morale autre qu'une société civile familiale, pas avant deux mois après la saisine de la commission de prévention des expulsions), en notifiant l'assignation au préfet au moins six semaines avant l'audience.
Obtenir le jugement, le faire signifier, faire délivrer le commandement de quitter les lieux : le délai de deux mois court pendant la trêve.
Faire saisir le préfet par le commissaire de justice et demander le concours de la force publique par voie électronique dès l'expiration du délai de deux mois, si possible avant la fin janvier.
En parallèle, recouvrer la dette : caution dès l'impayé, puis saisies sur le fondement du jugement.
Dès que le refus de concours est acquis après la trêve, former la demande préalable d'indemnisation auprès du préfet, avec les justificatifs du préjudice (loyers, charges, frais).
Questions fréquentes
Quelles sont les dates exactes de la trêve hivernale 2026-2027 ?
Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus. À ce jour, aucun texte ne l'a prolongée ; une expulsion peut être exécutée à partir du 1er avril 2027.
Puis-je obtenir un jugement d'expulsion en plein hiver ?
Oui. Le tribunal juge pendant la trêve, y compris en référé. Seule l'exécution forcée est différée au 1er avril.
Mon locataire ne paie plus depuis octobre : faut-il attendre le printemps ?
Non, c'est l'erreur à ne pas commettre. Un commandement de payer délivré en novembre permet souvent d'obtenir un jugement à la fin de l'hiver ou au début du printemps, et d'exécuter dans les semaines qui suivent l'expiration du délai de deux mois, au lieu de perdre toute une saison.
La trêve s'applique-t-elle aux squatteurs ?
Non pour ceux qui sont entrés dans un domicile, résidence principale ou secondaire, par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, par exemple par effraction. Pour les autres lieux, le juge peut supprimer ou réduire la trêve. L'évacuation administrative par le préfet n'est pas concernée par la trêve.
Un ancien locataire qui reste après la fin du bail est-il un squatteur ?
Non. Il est entré régulièrement dans les lieux ; il bénéficie de la trêve et, sauf mauvaise foi constatée par le juge, du délai de deux mois ; il peut aussi demander des délais au juge. Il doit en revanche l'indemnité d'occupation.
Le locataire doit-il payer pendant la trêve ?
Oui. Le loyer ou l'indemnité d'occupation reste dû chaque mois, et la dette continue de courir. La trêve ne suspend pas non plus les saisies.
Peut-on couper l'électricité d'un locataire qui ne paie pas pendant l'hiver ?
Le fournisseur ne peut pas interrompre l'électricité, le gaz ou la chaleur dans une résidence principale du 1er novembre au 31 mars ; il peut, dans certains cas, réduire la puissance. Le bailleur, lui, ne peut jamais couper les fluides pour faire partir un occupant.
Le juge peut-il accorder des délais en plus de la trêve ?
Oui, d'un mois à un an, renouvelables, lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf pour les occupants entrés par voie de fait et le locataire de mauvaise foi. Les juges tiennent compte du temps déjà gagné grâce à la trêve.
L'État m'indemnise-t-il pour les cinq mois de trêve ?
Non. La trêve est une suspension légale, pas un refus de concours. L'indemnisation ne porte que sur la période où l'État refuse son concours, et, selon la présentation du décret du 3 novembre 2025 par l'administration, elle ne commence qu'à l'issue de la trêve.
Que deviennent les meubles laissés par l'occupant expulsé ?
Selon les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, ils sont remis, aux frais de la personne expulsée, « en un lieu que celle-ci désigne » ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés, avec sommation de les retirer dans un délai réglementaire, puis vendus aux enchères, les biens invendables étant réputés abandonnés.
Impayés et trêve hivernale, à Toulouse ou partout en France
Maître Joris Morer, avocat au barreau de Toulouse, intervient pour les bailleurs comme pour les locataires : commandement de payer et vérification du délai applicable, assignation devant le juge des contentieux de la protection, audience, commandement de quitter les lieux, demande de concours de la force publique et indemnisation du refus de l'État, et, côté locataire, demandes de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux, contestation des actes irréguliers et orientation vers les dispositifs d'accompagnement.
Munissez-vous du bail et de sa clause résolutoire, du décompte des loyers, des actes déjà délivrés par le commissaire de justice, des courriers échangés, et, pour un locataire, des justificatifs de ressources et de démarches de relogement.
Pour joindre le cabinet : Cabinet Morer, 22 rue Sainte-Anne, 31000 Toulouse — 05 61 55 45 08 — urgences 24h/24 : 06 23 36 88 03 — cabinet@morer-avocat.com.
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