Est-ce un risque de réserver un désordre relevant de la garantie décennale ?

C'est l'un des dilemmes les plus subtils du droit de la construction et l'un des plus lourds de conséquences financières. Le jour de la réception, vous constatez un désordre grave : infiltrations, fissures inquiétantes, défaut d'étanchéité. Le réflexe naturel est de le mentionner en réserve au procès-verbal. Prudent ? Pas si simple.

En réservant ce désordre, vous le qualifiez juridiquement de vice apparent et vous le faites sortir du champ de la garantie décennale et de son assurance obligatoire. La réserve, protectrice en apparence, peut ainsi vous priver du recours le plus solide. Mais ne pas réserver serait pire encore.

Voici comment comprendre ce paradoxe et le gérer stratégiquement.

Le paradoxe : réserver un désordre, c'est reconnaître qu'il est apparent

Le raisonnement juridique est implacable. La garantie décennale ne couvre que les vices cachés à la réception. Or, si vous avez réservé un désordre au procès-verbal, c'est bien qu'il était apparent : vous l'avez vu et signalé.

La jurisprudence en tire une conséquence constante : les désordres signalés au procès-verbal de réception au titre des réserves, et non levés ensuite, ne sont pas couverts par la garantie décennale (Cass. 3e civ., 13 décembre 1995). Ils relèvent de la garantie de parfait achèvement et de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Le risque est donc réel et double :

• vous perdez le bénéfice de la responsabilité décennale de plein droit, celle qui ne vous demande de prouver aucune faute ;

• vous perdez surtout l'accès à l'assureur de responsabilité décennale du constructeur, les désordres réservés n'entrent pas dans le champ de la garantie obligatoire, et l'assureur RC décennale sera mis hors de cause.

Pourquoi la perte de l'assureur décennal est le vrai danger

Ce point mérite d'être bien compris, car c'est là que se joue l'enjeu financier.

Lorsqu'un désordre est caché et décennal, vous disposez d'un débiteur solide : l'assureur décennal du constructeur, tenu par une assurance obligatoire, solvable par définition, mobilisable même si l'entreprise a disparu ou déposé le bilan.

Lorsqu'un désordre est réservé, votre seul recours après l'expiration de la GPA est la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur. Ce fondement présente trois faiblesses majeures :

• il suppose de prouver une faute dans l'exécution du contrat là où la décennale est une responsabilité de plein droit ;

• il n'est couvert par aucune assurance obligatoire : seule une garantie RC facultative de l'entrepreneur, rarement souscrite pour ce type de dommages, pourrait jouer ;

• il devient illusoire si l'entreprise tombe en liquidation judiciaire dans l'intervalle : situation fréquente dans le bâtiment.

  
  

En clair : face à un constructeur insolvable, le désordre réservé peut rester définitivement à votre charge, alors que le même désordre caché aurait été indemnisé par l'assureur décennal.

Faut-il alors s'abstenir de réserver ? Surtout pas

La conclusion inverse serait catastrophique. Si le désordre est apparent le jour de la réception et que vous ne le réservez pas, l'effet de purge joue : la réception couvre tout vice apparent non réservé, et vous perdez tout recours contre le constructeur (Cass. 3e civ., 9 octobre 1991).

Le choix n'est donc pas entre « réserver » et « garder la décennale ». Un désordre apparent est, par définition, exclu de la décennale que vous le réserviez ou non.

Le vrai choix est entre :

• réserver → conserver un recours (GPA pendant un an, puis responsabilité contractuelle pendant 10 ans — Cass. 3e civ., 2 février 2017, n° 15-29.420, le constructeur restant tenu d'une obligation de résultat) ;

• ne pas réserver → perdre tout recours par l'effet de purge.

  
  

Réserver n'est donc jamais une erreur en soi. Le risque n'est pas dans la réserve il est dans la gestion de l'après-réserve.

La parade essentielle : l'assurance dommages-ouvrage couvre les désordres décennaux réservés

C'est le correctif majeur du système, trop souvent ignoré et il change tout. L'article L.242-1 du Code des assurances prévoit que l'assurance dommages-ouvrage garantit le paiement des réparations lorsque, après réception, l'entrepreneur mis en demeure de reprendre les désordres de gravité décennale (réservés à la réception ou apparus pendant le délai de la GPA) n'a pas exécuté ses obligations.

Le Conseil d'État l'a rappelé avec force dans un arrêt du 31 octobre 2024 (Société Bureau Veritas Construction, n° 488920, mentionné aux tables) : la seule circonstance que les désordres aient fait l'objet de réserves à la réception ne fait pas obstacle à ce que l'assureur dommages-ouvrage verse à son assuré une indemnité correspondant au coût des réparations.

Deux conditions cumulatives pour mobiliser la DO sur des désordres réservés :

• les désordres doivent être de gravité décennale : compromettre la solidité de l'ouvrage ou le rendre impropre à sa destination ;

• une mise en demeure de reprendre les désordres, restée infructueuse, doit avoir été adressée à l'entreprise avant la déclaration de sinistre.

  
  

Nuance à connaître : l'assureur DO qui indemnise des désordres réservés ne peut pas exercer de recours contre l'assureur RC décennale du constructeur (le vice n'étant pas caché) mais c'est son problème, pas le vôtre. Pour le maître d'ouvrage assuré en DO, l'indemnisation est acquise.

La leçon stratégique : la jurisprudence a même sanctionné un professionnel de la maîtrise d'ouvrage qui avait préféré refuser la réception plutôt que de la prononcer avec réserves, le privant du bénéfice de la DO. Réceptionner avec réserves, lorsqu'on est couvert en dommages-ouvrage, est précisément la stratégie qui protège contre l'insolvabilité des constructeurs.

Le cas particulier : le désordre réservé qui s'aggrave

Une autre voie de rattrapage existe. Un désordre réservé peut malgré tout donner lieu à la mise en jeu de la garantie décennale lorsqu'il ne s'est révélé, dans son ampleur et ses conséquences, que postérieurement à la réception (Cass. 3e civ., 3 décembre 2002, n° 00-22.579).

Mais attention : la jurisprudence récente est très exigeante. Dans son arrêt du 25 mai 2023 (n° 22-10.734, publié), la Cour de cassation a écarté la décennale pour des infiltrations d'eau alors que seule l'étanchéité à l'air des menuiseries avait été réservée jugeant les désordres « en germe et prévisibles dans leur ampleur et leurs conséquences dès la réception ». Le lien de connexité entre la réserve posée et le désordre aggravé condamne souvent cette voie.

Conséquence pratique : plus votre réserve est large et « consciente » de la gravité (par exemple avec mise en place d'un suivi d'évolution), plus il sera difficile de soutenir ensuite que l'ampleur décennale était imprévisible.

Le piège spécifique du CCMI : le délai de 8 jours

Si vous avez construit sous contrat de construction de maison individuelle et que vous n'étiez pas assisté d'un professionnel lors de la réception, l'article L.231-8 du Code de la construction et de l'habitation vous accorde un délai de 8 jours suivant la remise des clés pour dénoncer les vices apparents non réservés au procès-verbal.

C'est une session de rattrapage précieuse mais brève. Passé ce délai, la purge joue pleinement (Cass. 3e civ., 11 juillet 2019, n° 18-14.511).

La stratégie recommandée, étape par étape

Face à un désordre grave constaté à la réception, voici la conduite à tenir :

• Réservez toujours le désordre, de façon précise et circonstanciée. Ne jamais compter sur une hypothétique requalification en vice caché.

• Mettez immédiatement en demeure le constructeur de reprendre les désordres : cette mise en demeure est la clé qui ouvre à la fois la GPA, l'exécution aux frais du défaillant et la garantie dommages-ouvrage.

• Déclarez le sinistre à votre assureur dommages-ouvrage dès que la mise en demeure est restée infructueuse, c'est votre protection contre l'insolvabilité du constructeur.

• Agissez dans l'année de la réception sur le fondement de la GPA (mise en demeure + saisine du juge si nécessaire). Ne laissez jamais ce délai expirer passivement.

• En l'absence de DO, engagez sans tarder la responsabilité contractuelle du constructeur (prescription de 10 ans pour les désordres réservés) tant qu'il est solvable.

• Si le désordre s'aggrave au-delà de ce qui était prévisible, faites établir par expertise judiciaire la révélation postérieure de son ampleur pour tenter la voie décennale.

Ce qu'il faut retenir

Réserver un désordre de nature décennale n'est pas un risque en soi, c'est une nécessité, car l'absence de réserve purge le vice et supprime tout recours. Le vrai risque est triple : perdre l'assureur décennal, laisser expirer le délai d'un an de la GPA, et se retrouver face à un constructeur insolvable sur le seul fondement contractuel. La parade la plus efficace tient en un mot : la dommages-ouvrage, qui couvre les désordres décennaux réservés après mise en demeure infructueuse et en un réflexe : ne jamais rester passif après la réception.

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